BOLETO DE COMPRAVENTA - PROBLEMAS - COSTUMBRE Y BOLETO DE COMPRAVENTA - ACCIONES JUDICIALES BOLETO DE COMPRAVENTA - QUIEBRA - LA IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN EN EL BOLETO - TERCERIAS Y DEFENSAS DE LOS QUE TIENEN BOLETO DE COMPRAVENTA - DESCARGA AUDIO

EL BOLETO DE COMPRAVENTA - PROBLEMAS QUE PRESENTA - EFECTOS IMPULSORIOS DE LA COSTUMBRE - ACCIONES JUDICIALES Y DEFENSAS RECONOCIDAS POR LA JURISPRUDENCIA - LA QUIEBRA - LA POSESIÓN Y SU IMPORTANCIA -  RECONOCIMIENTO JUDICIAL A LA POSESIÓN CON BOLETO DE COMPRAVENTA - EMBARGO TRABADO POR TERCEROS CON EL INMUEBLE VENDIDO POR BOLETO DE COMPRAVENTA - TERCERÍAS CON BOLETO DE COMPRAVENTA - OBLIGACIONES TRIBUTARIAS - EL IMPUESTO DE SELLOS - CUALES SON LAS POSICIONES DE LA DOCTRINA JUDICIAL. CONCLUSIONES. VER TAMBIÉN TEMA INTERESES Y CLÁUSULA PENAL. DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC. 

Por el doctor Juan Carlos Muse Generch.

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Introducción

 

¿Que ocurre cuando no se ha realizado la instrumentación especifica determinada por ley?

 

¿Cual es la escritura pública?

 

Efectos del impulso por costumbre.

 

Ley 14.005.

 

Artículo 2352 Código Civil en su actual redacción.

 

Artículo 1051 del Código Civil.

Acciones judiciales reconocidas por la jurisprudencia.

Consideraciones atinentes a la posesión.

Efectos del reconocimiento judicial de la posesión con boleto de compra venta.

 

¿Que ocurre ante el embargo trabado por terceros respecto del bien enajenado por boleto de compra venta? ¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Que podemos decir en general?

 

¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Es oponible a terceros el boleto de compraventa de acuerdo a la jurisprudencia?

 

La tercería de mejor derecho.

 

Posibilidad de oponer el boleto de compraventa en las ejecuciones individuales.

 

Boleto de compraventa y tercería de dominio.

 

Boleto de compraventa y tasas Municipales

 

Pago de impuesto de sellos.

 

Conclusiones respecto a la posición judicial en referencia al boleto de compraventa.

 

Razones por las cuales la jurisprudencia tiene estas hesitaciones. Conclusión.

 

LA CLÁUSULA PENAL PROBLEMAS QUE SE PLANTEAN EN INTERESES PUNITORIOS - COMPENSATORIOS Y MULTAS

Introducción

El llamado "boleto de compraventa" que no es una compraventa en sí misma, trata de un compromiso por medio del cual las partes signatarias del mismo se obligan a reducir el contrato a su forma específica establecida por la ley. Por tal razón, y aunque los contratantes crean o consideren que están vendiendo o comprando, en realidad, la ley no les deja otro camino que el de reducir ese contrato a la forma instituida legalmente para el mismo. De tal manera que en orden a las intenciones de las partes, produce sus efectos plenos, pero no con respecto a terceros ajenos al contrato, precisamente porque la ley le da una instrumentación específica en orden a la relevancia que tiene para los terceros ajenos al contrato.

Las formalidades, en general, están establecidas en el art. 1184 del Código Civil, el cual señala:

Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:

1º Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;

2º Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesión;

3º ** Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones;

4º Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote;

5º *** Toda constitución de renta vitalicia;

6º La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios;

7º **** Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública;

8º ***** Las transacciones sobre bienes inmuebles;

9º La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública;

10 Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública;

11 Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.

Nota:1184. Proyecto de GOYENA, art. 1003.

Nota de Actualización:* Según ley 17.711. Texto del Código Civil: Deben ser hechos en escritura pública bajo pena de nulidad, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:

1º Los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;

2º Las particiones extrajudiciales de herencias cuyo importe llegue a mil pesos, o en las que haya bienes inmuebles, aunque su valor sea inferior a dicha cantidad;

3º Los contratos de sociedad, y la prórroga de ellos, cuando el capital de cada socio pase de mil pesos, o cuando algunos de los bienes aportados sean inmuebles;

4º Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote que pase de mil pesos;

5º Toda constitución de renta vitalicia;

6º La cesión, repudiación, o renuncia de derechos hereditarios, que importen la suma de mil pesos;

7º Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública;

8º Las transacciones sobre bienes inmuebles;

9º La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública;

10 Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública;

11 Los pagos de obligaciones consignados en escritura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, canon, o alquileres.

No es, por ahora de interés, en este sector de http://www.consejosdederecho.com.ar establecer el alcance o elasticidad que debe dársele a todos y cada uno de los actos jurídicos establecidos en la norma, solamente vamos a decir que, con respecto a los bienes registrables, es decir, aquellos para los cuales la titularidad se informa o se constituye en un determinado registro, el boleto de compraventa actúa como un mero compromiso entre sus signatarios, de reducir el instrumento a la forma instituida por la ley específica.

 

De tal manera existe el Registro de la Propiedad Inmueble, el de la Propiedad Automotor, el Registro Nacional de Aeronaves, y muchos mas.

 

¿Que ocurre cuando no se ha realizado la instrumentación especifica determinada por ley?

 

Pueden ser varias las consecuencias, por ejemplo, si se trata de equinos no acredita su origen, calidad, como ejemplares de pedigree y la propiedad a favor del titular ( ley 20378 - clic aquí para verla - ), si se trata de aeronaves "no producirán efectos contra terceros si no van seguidos de la inscripción en el Registro Nacional de Aeronaves" ( clic aquí para verla ). Vale decir, no se producen los efectos específicos que las leyes preven. Por ello se ha considerado que el boleto de compraventa sólo produce una obligación de hacer, no transmitiendo la propiedad o no dando algún efecto jurídico si no se respetan las instrumentalidades previstas en cada caso. Es por tal razón que el art. 1185 prevé: "Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública"

 

¿Cuál es la escritura pública?

 

La disposición antedicha, si bien es de aplicación a todos los casos instrumentales ( por ejemplo para las Sociedades de Responsabilidad Limitada en la cual no es necesaria tamaña instrumentación, basta con un cumplimiento equivalente, esto es, la constancia expedida por un oficial público que, en ejercicio de sus funciones, expida un instrumento propio de su quehacer en representación del Estado ). De tal manera es equivalente a escritura pública, el formulario de transferencia automotor. Esta es una de las razones por las cuales no se comprende por cual razón la jurisprudencia no admite, en materia inmobiliaria, que durante el proceso, y con los recaudos propios de los notarios, no admita que los actos se realicen ante el actuario del juzgado, cuando para repudiar la herencia, por ejemplo, sí lo hacen, entrando en contradicción por llevarse literalmente de la ley.

 

Efectos del impulso por costumbre.

 

No obstante el formalismo impuesto, especialmente con relación a los bienes de mayor circulación ( automotores e inmuebles ), las personas han puesto mucha fe en el boleto de compraventa, lo cual no pudo ser desoído ( art. 1198 del Código Civil ) y ha impulsado a darle cada vez mas cabida y efectos, debiendo aceptar, los jueces, que el boleto de compraventa, excedía por completo, por la costumbre, los efectos limitados que les habían otorgado.

 

Ley 14.005.

 

Así por ejemplo, por medio de esta ley que puede leerse haciendo ( clic aquí ) que son pagaderos en cuotas, dio lugar al comprador que ya había pagado el % 25 del precio, o bien hizo construcciones equivalentes al % 50 del precio, a reclamar la escrituración, resultando de dicha ley, que dicha facultad es irrenunciable. Estas dos circunstancias no se presentan en los boletos de compraventa comunes.

 

Artículo 2352 Código Civil en su actual redacción.

 

La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido en conformidad a las disposiciones de este código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla.* Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

Nota:2355. DURANTON, t. 21. núm. 192. POTHIER, "Posesión", núm. 91.

Nota de Actualización: - * Agregado por ley 17.711

 

Artículo 1051 del Código Civil.

 

"Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable."

Nota:1051. ZACHARIAE, § 583. TOULLIER, t. 7, núms. 549 y 550. DURANTON, t. 12, núms. 564 a 567. AUBRY y RAU, § 336.

Nota de Actualización:* Según ley 17.711.

El texto del Código Civil, en su anterior redacción decía: "Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual"

 

Acciones judiciales reconocidas por la jurisprudencia.

 

Inicialmente se había admitido la condena a una indemnización, pero luego del fallo plenario publicado en Jurisprudencia Argentina, 1951-IV-155 y en editorial La Ley 64-538, se hizo aplicación, aun antes de la reforma al Código Civil por medio de la ley 17.711, la condena a la escrituración, pudiendo el acreedor, optar por una u otra vía. Incluso, la obligación del deudor de escriturar, no es personalísima, y ante el incumplimiento del moroso, se estableció la posibilidad de que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio. Asimismo con respecto al art. 2352 la jurisprudencia dejó de considerar a quien ocupaba el inmueble o al mueble registrable, un mero tenedor, para pasar a considerarlo un poseedor.

 

Consideraciones atinentes a la posesión.

 

Si bien es cierto que la jurisprudencia mantiene que la tenencia de una cosa registrable lo hace poseedor de la misma, no es menos cierto que la tenencia tiene que ser efectiva, o de lo contrario corre el plazo de prescripción contractual, que es de 10 años.

 

Efectos del reconocimiento judicial de la posesión con boleto de compra venta.

 

Posibilidad de repeler las acciones reales del titular registral.

En el supuesto de varias ventas sucesivas realizadas por el titular registral, dirime la cuestión concerniente a todos los derechos emergentes del boleto, a quien se le ha dado la posesión, de lo contrario hay que guiarse por la fecha mas anterior.

En el caso de locación, el adquirente por boleto de compraventa está legitimado para ejercer todas las acciones provenientes del contrato de locación, debiendo el inquilino arreglarse con el adquirente por medio de boleto. Al respecto rige la disposición del art. 2387 del Código Civil: "No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesión cuando la cosa es tenida a nombre del propietario; y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro" ( se denomina traditio brevi manu, cuando no es necesaria la denominada "tradición" de la cosa, o sea la entrega de la posesión ). Salvo el caso de que el locatario haya sido privado de la posesión, en cuyo caso resolverá con daños y perjuicios al titular registral.

 

¿Que ocurre ante el embargo trabado por terceros respecto del bien enajenado por boleto de compra venta? ¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Que podemos decir en general?

 

Pueden presentarse varias situaciones:

 

1.- Una medida cautelar ordenada, trabaja y registrada con anterioridad al boleto de compraventa. En este caso triunfa la medida cautelar.

2.- Si el boleto de compraventa ha sido registrado, triunfa el adquirente por boleto delante de la medida cautelar.

3.- Si hay publicidad posesión, por boleto de compraventa le resultaba de conocimiento al embargante, también triunfa el adquirente en todo lo que concierne a restitución de mejoras realizadas, el derecho de retención que ya desarrollamos a lo largo de estas páginas ( clic aquí ). ( Andorno, Luis O y otros: Vigencia de la Publicidad Posesoria en materia de Derechos Reales, ed. Zeus: 50-D-193 ). Asimismo la adquisición de los frutos de la cosa entregada, por ejemplo los frutos o productos de una cosecha. Y, en general, pueden ejercer contra el embargante todos los derechos del titular registral conforme art. 1196 del C. Civil: "Sin embargo los acreedores pueden ejercer todos los derechos y acciones de su deudor, con excepción de los que sean inherentes a su persona".

4.- Incluso se ha sostenido que aún, en las ejecuciones individuales, es de aplicación el art. 1185 bis del Código Civil, en el sentido de que, si se lo puede oponer a la quiebra o concurso, con mayor razón al ejecutante individual, siempre que, el boleto de compraventa tenga fecha cierta anterior, buena fe, y pago de, a lo menos, el % 25 del precio ( conf. Borda, Tratado t. I, pág. 316 ).

5.- En el supuesto caso de hipoteca se ha sostenido que debe estarse a la posesión. La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, en fallo publicado en E.D. 55 - 203 ha sostenido que el adquirente por boleto, puede deducir, en la ejecución contra el titular registral la tercería de dominio.

6.- En caso de quiebra es de aplicación el art 146 de dicha ley ( nro. 24522 ) ( para verla clic aquí ). "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio"

 

¿Cuál es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? ¿Es oponible a terceros el boleto de compraventa de acuerdo a la jurisprudencia?

 

De acuerdo a las distintas posiciones jurisprudenciales podemos decir:

 

Jurisprudencia Sintetizada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Año 2008.

 

Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AÑO 2008. SUMARIO: 000017612 1-1 HONORARIOS. Ejecución. Rechazo. Escrituración. Condena a escriturar. Honorarios regulados al letrado del vendedor titular del inmueble.

 

 

 

La posesión de un inmueble adquirido de buena fe por boleto de compraventa y respecto del que se pagó la totalidad del precio pactado importa un verdadero dominio sobre la cosa, oponible no sólo al vendedor y sus sucesores sino también a terceros. Ello aun cuando el dominio resulte imperfecto por la falta de escritura e inscripción. De tal manera, aunque el bien se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, los honorarios regulados a favor del abogado de éste condenado en costas en el juicio de escrituración no podrán ejecutarse sobre el inmueble que debe escriturarse a favor del poseedor, no obstante encontrarse embargado por la deuda. (Sumario N°17941 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°3/2008). CALATAYUD, DUPUIS. R.502917 TRIPICCHIO, Claudia Noemí c/ PERSIC, Dora s/ ESCRITURACIÓN. 27/03/08 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E. UTSUPRA: A00274760585.-

 

Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN

 

En un sentido contrario se ha dictado este fallo de la Cámara de Apelaciones de San Isidro:

 

"El adquirente de un inmueble por boleto de compraventa no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado (DJBA 117-409), dado que es tal quien es propietario de un inmueble hipotecado por su vendedor (art.3164 del Cód.Civil). Para que la adquisición de dominio surta efectos respecto de terceros son necesarias la escritura pública, la tradición y la inscripción en el registro de la propiedad (arts.577, 1184 inc.1 y 2505 del Cód.Civil y art.2 ley 17.801). Habida cuenta de ello, el adquirente por boleto, al no poder ampararse en las previsiones de los arts.3162 y siguientes del Cód.Civil, no esta autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra el deudor y, por consiguiente, no puede oponer excepciones (art.597 del CPCC), debiendo buscar la protección de sus derechos por otra vía apropiada". - - CCI Art. 3164 ; CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2505 ; LEY 17801 Art. 2 ; CPCB Art. 597 - CC0001 SI 51263 RSI-31-90 I 13-2-1990 - CARATULA: Nall c/ Menacho s/ Ejec. - - MAG. VOTANTES: Montes de Oca - Furst - Arazi - - - - - UTSUPRA: A00198842832.-

 

Fuente: BASE JUBA - EDITOR SCBA Autor: BASE JUBA - EDITOR SCBA

 

El Departamento Judicial de La Plata se mantiene con el mismo criterio.

 

"La existencia de un boleto de compraventa, aún en el supuesto de ser auténtico, no autoriza la intervención de los adquirentes en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra su deudor. Es que el adquirente con boleto de compraventa no reúne los requisitos que se requieren para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efectos respecto de terceros, a saber: la escritura pública, la tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 577, ll84, inc. l° y 2505 del Código Civil; art. 2 dec. ley l7.80l); y por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado, por lo que no sólo carece de los derechos propios de éste, sino que no está autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario seguido por los acreedores contra el deudor, debiendo buscar la protección de sus derechos por otra vía apropiada" (arts. ll85, 3l62 y ss., Código Civil; 569 y 597, Código Procesal). CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2505 ; DLE 17801 Art. 2 ; CCI Art. 1185 ; CCI Art. 3162 ; CPCB Art. 569 ; CPCB Art. 597 CC0201 LP 88860 RSD-5-99 S 10-2-1999, Juez SOSA (SD) CARATULA: Banco de Crédito Argentino S.A. c/ Ivanoff, Enrique Rodolfo y otra s/ Ejecución hipotecaria MAG. VOTANTES: Sosa-Bissio UTSUPRA: A00162583644.-

 

Fuente: BASE JUBA FALLOS OFICIALES Autor: BASE JUBA FALLOS OFICIALES

 

 

 

Asimismo en el mismo bien rígido se ha dicho:

 

"El boleto confiere al adquirente de un "ius ad rem" una vocación o derecho personal al dominio del bien, pero jamás el derecho real que consagra el art. 2506 del C.C. y cuya adquisición derivada por actos entre vivos exige, a más del modo suficiente -la tradición y la inscripción cointegrativa en los Registros de la Propiedad Inmueble- un título también suficiente." - - CCI Art. 2506 - CC0103 LP 211714 RSD-237-92 S 25-8-1992, Juez RONCORONI (SD) - CARATULA: Solimo, Raúl Elido s/ Tercería de dominio en autos Alberdi c/ Mauritania s/ ejecución sentencia - - MAG. VOTANTES: Roncoroni - Perez Crocco - - - - - UTSUPRA: A00197051842.-

 

Fuente: BASE JUBA - EDITOR SCBA Autor: BASE JUBA - EDITOR SCBA

 

Si bien mediando boleto de compraventa se considera legítima la adquisición de la posesión del inmueble (art. 2355, último párrafo del Código Civil), lo cierto es que para investir la calidad de tercer poseedor es necesario ser propietario del inmueble hipotecado, lo que significa que la cosa debe haber salido del dominio del deudor primitivo para entrar en la del tercero, de donde se sigue que quien sólo invoca una mera promesa de venta no reviste tal calidad. CCI Art. 2355 CC0201 LP 88860 RSD-5-99 S 10-2-1999, Juez SOSA (SD) CARATULA: Banco de Crédito Argentino S.A. c/ Ivanoff, Enrique Rodolfo y otra s/ Ejecución hipotecaria MAG. VOTANTES: Sosa-Bissio UTSUPRA: A00162582743.-

 

Fuente: BASE JUBA FALLOS OFICIALES Autor: BASE JUBA FALLOS OFICIALES

 

 

Sin embargo la escritura pública San Isidro no la ha considerado necesaria en caso de subasta judicial para la consolidación del dominio.

 

La consolidación del dominio a favor del comprador se materializa en esos casos por medio de la aprobación del remate, el pago del precio y la entrega de la posesión del inmueble, siendo a partir de esos actos el titular incuestionable del bien, sin que resulte necesaria la escrituración. Si aún no se ha tomado posesión del inmueble, el comprador en subasta no es titular del dominio, por lo que se encuentra facultado para ceder los derechos y acciones que surgen del boleto de compraventa, sin que se requiera el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 1184 mencionado, para la transmisión de inmuebles. - - CCI Art. 1184 - CC0002 SI 96215 RSI-396-4 I 6-5-2004, Juez KRAUSE (SD) - CARATULA: Valdetarro Adelaida Beatriz c/ Rodríguez Luis E. s/ Ejecución hipotecaria - - MAG. VOTANTES: Krause-Bialade - - - - - UTSUPRA: A00197910496.-

 

La tercería de mejor derecho.

 

La circunstancia de la ocupación esporádica no permanente no significa requisito determinante respecto de la posesión (art. 2445 CCiv.), pues la posesión se conserva por la sola voluntad, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. Es que acerca del caso particular de la colisión de derechos entre quien ha trabado una medida cautelar sobre un inmueble y el titular de un derecho personal, obligación de dar cosa cierta (un inmueble) con el objeto de constituir un derecho real (ius ad rem), que le permite sostener una sólida expectativa respecto de una eventual y futura titularidad del bien, en la medida que el boleto y la tradición sean anteriores a la traba del embargo y ello porque la posesión protegida es la de buena fe, y la misma emana del boleto (salvo fraude) por lo que puede pretender el levantamiento del embargo (aunque sea fin específico de la tercería de dominio). En el mismo sentido se ha resuelto que si bien no procede la tercería de dominio fundada en un boleto de compraventa, aún cuando exista pago total del precio y buena fe en la posesión del comprador, provocando la reforma de 1968, la colisión entre el art. 2505 y los arts. 2355 y 1185 bis, el amparo que confiere este último origina la oponibilidad al acreedor embargante en tanto que el "crédito" del comprador sea anterior al del embargante, consagrándose así un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante. Este pago debe ser entendido en el concepto del art. 725 CCiv., "cumplimiento de la prestación que hace al objeto de la obligación, ya se trate de una obligación de hacer ya de una obligación de dar" cuya vía procesal idónea para hacer valer tal preferencia es la tercería de mejor derecho, y existiendo pago del precio, fecha cierta, posesión y tradición; y si bien el art. 1185 bis CCiv., se refiere al concurso o quiebra del vendedor y significa que se sustrae de la prenda común de sus acreedores un inmueble en el proceso de ejecución colectiva. No existe razón para la exclusión en un proceso de ejecución individual (C. Trab. Tucumán, Sala 2, 18-08-00, - "AGUILAR, VICENTE A. Y OTRO v. PLANALTO S.R.L. s/INDEMNIZACIONES"). (Opinión personal del Dr. Balladini).- STJRNSC: SE. <114/04> "C., J. A. y Otra en autos: BANCO DE LA PAMPA c/A., J. H. s/EJECUTIVO s/TERCERIA DE MEJOR DERECHO s/CASACION" (Expte. N* 19232/04 - STJ), (29-12-04). LUTZ - BALLADINI - SODERO NIEVAS - UTSUPRA: A00180447793.-

 

Fuente: Doctrina Legal STJ Secretaría Civil. Período 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Río Negro. Autor: Doctrina Legal STJ Secretaría Civil. Período 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Río Negro.

 

 

Posibilidad de oponer el boleto de compraventa en las ejecuciones individuales.

 

Jurisprudencia Sintetizada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Año 2007.

 

Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AÑO 2007. SUMARIO: 000017895 2-4 TERCERÍA. Tercería de mejor derecho. Adquirente por boleto de compraventa. Oponibilidad frente a la ejecución individual. (Art. 1185 bis del Código Civil).

 

 

 

"1.- Para que opere el privilegio del art. 1185 del Código Civil no es necesario que el comprador haya verificado su crédito a escriturar en el concurso del vendedor porque no hay razón sustancial que distinga el patrimonio integral como prenda común de los acreedores de la que genera un bien particular. 2.- Es que si el adquirente de un inmueble mediante boleto de compraventa puede oponer su derecho a los acreedores concursales del vendedor en el supuesto de ejecución colectiva, con mayor razón puede hacerlo frente a un único acreedor individual en el supuesto de ejecución individual". (Sumario nro. 17.671 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil).- HERNANDEZ, DIAZ, AMEAL. K.005859 ZELARAYAN, Marcela c/ COTAX COOPERATIVA LTDA PROP. AUT. DE ALQUILER Y AFINES Y OTRO s/ TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 10/09/07 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala K. UTSUPRA: A00274510307.-

 

Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN

 

Jurisprudencia Sintetizada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Año 2007.

 

Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AÑO 2007. SUMARIO: 000017894 1-4 TERCERÍAS. Tercería de mejor derecho. Adquirente por boleto de compraventa (art. 1185 bis del Código Civil). Transmisión de un derecho personal. Inaplicabilidad del art. 2505 del Código Civil. Posesión. Efectos de publicidad frente a terceros.

 

Boleto de compraventa y ejecuciones individuales.

 

1.- "Si bien para una posición doctrinaria el art. 1185 bis del Código Civil no puede aplicarse a las ejecuciones individuales porque de lo contrario se consagraría una excepción al art. 2505 del mismo cuerpo legal, la publicidad registral que requiere esta norma tiene un ámbito de aplicación restringido a la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, pero no alude a los boletos de compraventa que sólo son instrumentos para la ejecución de derechos personales de crédito. 2.- La posesión del bien adquirido mediante boleto de compraventa es relevante para otorgar la certidumbre fáctica requerida a los efectos de oponerlo a los acreedores del vendedor en los términos del art. 1185 del Código Civil, porque la tradición y la posesión pública y pacífica de un inmueble tiene un valor insoslayable como medio de publicidad frente a terceros." (Sumario Nro. 17.670 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil).- HERNANDEZ, DIAZ, AMEAL K.005859 ZELARAYAN, Marcela c/ COTAX COOPERATIVA LTDA PROP. AUT. DE ALQUILER Y AFINES Y OTRO s/ TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 10/09/07 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala K. UTSUPRA: A00274509406.-

 

Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN

 

Boleto de compraventa y tercería de dominio.

 

Jurisprudencia Sintetizada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial. Año 2009.

 

Ref. Fallos Sumarios Oficiales. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial. 2da Instancia. Boletín de Jurisprudencia 3/2009 - BJCCOM - VOCES: 726. DERECHO PROCESAL: PARTES. TERCERIA. TERCERIA DE MEJOR DERECHO. CESION DE DERECHOS SOBRE INMUEBLE. FECHA CIERTA ANTERIOR AL EMBARGO. CREDITO PREFERENTE. PROCEDENCIA. 10.12.4.

 

 

"Cabe admitir la demanda de tercería incoada, toda vez que el tercerista adquirió los "derechos" sobre el inmueble embargado mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes, que lo hicieron a través de boletos de cesión de derechos y acciones, cuyas firmas se encuentran certificadas por escribano público, constituyendo instrumentos públicos (Cciv: 979, inc. 2º), lo cual los dota de fecha cierta. Dichos instrumentos son de fecha anterior al embargo y por ende, preferente (Cciv: 3875 y 3876) al quirógrafo embargante del titular registral, quien no invocó ningún privilegio especial; el pago total del precio surge de los citados instrumentos. A su vez, el art. 2355 del Código Civil dota de legitimidad la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. Y si bien el pago señalado carece de prueba irrefutable, sin embargo la experiencia judicial muestra que es habitual en estos casos que los adquirentes con boleto de un inmueble con destino a vivienda, y que han abonado la totalidad del precio, sean de escasos recursos y que sea ése el motivo determinante de la falta de concreción de la escritura traslativa de dominio por los gastos que ello irroga. Es más, se trata con frecuencia de personas legas y carentes de los conocimientos suficientes para percibir las consecuencias de omitir esos trámites, pero que de buena fe simplemente entendieron que "compraban su casa" (art. 1198 del Código Civil), y ése es el caso que se trata aquí. Por último, no deja de observarse que el ejecutado adquirió la vivienda al Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires (Ley 21581), extremo que no hace más que sustentar lo acontecido: el inmueble fue destinado a la venta por mensualidades, y con ese plan fue sucesivamente transmitido hasta arribar a su actual poseedor. Por lo expuesto, cabe hacer lugar a la demanda de tercería, y, en consecuencia, ordenar la adopción de las medidas tendientes a efectivizar el levantamiento del embargo que pesa sobre el inmueble materia de autos. Disidencia del Dr. Ojea Quintana:. Cabe rechazar la demanda de tercería incoada, de acuerdo al art. 2505 del Código Civil, en cuanto establece la inoponibilidad del título de adquisición o transmisión de derechos reales respecto de terceros interesados, o al menos respecto de terceros registrales, cuando este título no ha sido registrado (como en la especie). Ello, sin perjuicio de la admisión de la situación fáctico jurídica planteada por la tercerista en punto al inmueble: cesión y transferencia mediante boletos de cesión de derechos y acciones con firmas certificadas por escribano público, con antelación al embargo dispuesto en el juicio ejecutivo, toda vez que el art. 1185 bis del Código Civil no resulta aplicable en supuestos que conciernen a una ejecución individual, como la de autos". VERDOLJAK, MIGUEL ANGEL C/ FIAT AUTO SA DE AHORRO P/F DETERMINADOS S/ TERCERÍA DE DOMINIO. Monti -Caviglione Fraga -Ojea Quintana. Cámara Comercial: C., 20090424 Ficha Nro.: 000053482 UTSUPRA: A00271012921.-

 

Boleto de compraventa y tasas Municipales

 

Jurisprudencialmente se ha dicho con relación a las tasas municipales:

 

Jurisprudencia Sintetizada. Río Negro

 

Ref. Sumarios Oficiales. Poder Judicial de la Provincia de Río Negro. STJRNSC: SE. <78/05> "MUNICIPALIDAD DE CIPOLLETTI c/ ASOC. EVANGELICA MISIONERA ASAMBLEA DE DIOS Y OTROS s/ EJECUCION FISCAL s/ CASACION" (Expte. No. 20181/05 - STJ-), (22-07-05). SODERO NIEVAS " LUTZ- BALLADINI " Voces: POSESION - BOLETO DE COMPRAVENTA " PAGO DE TRIBUTOS " TASA MUNICIPAL -

 

 

 

Sumario: <17160> "No caben dudas que en el período... en que la demandada fue poseedora del inmueble en virtud del boleto de compraventa, es sujeto pasivo de la obligación tributaria por tasas municipales, con fundamento en la Ordenanza Fiscal respectiva, y la que surge primero del art. 24l6 del C. Civil, conforme la nota que le puso Vélez: "la ley romana dice "in rem actio, semper adversus eum est qui possidet. L. 25 Dig. De oblig. Et act"". ( Voto del Dr. Sodero Nievas) REFERENCIAS NORMATIVAS: UTSUPRA: A00253659139.-

 

 

Pago de impuesto de sellos.

 

Jurisprudencialmente se ha dicho con relación al pago de impuesto de sellos:

 

"El comprador es, a falta de estipulación en contrario, quien debe pagar el impuesto de sellos correspondiente a la escritura traslativa de dominio del inmueble adquirido. En definitiva, él debe pagar el "instrumento de venta", lo que incluye gastos correspondientes a su otorgamiento. Si el comprador está habilitado a deducir el impuesto de sellos del boleto del que en el mismo concepto deba abonar por la escritura, se infiere que es él quien debe cargar con el tributo que tiene como hecho imponible la instrumentación del contrato preliminar. En última instancia, el pago del tributo primigenio ha de satisfacer un interés directo e inmeditato del comprador, quien será eximido de tener que pagar el mismo importe por el sellado de la escritura. Si se impusiese al vendedor la obligación de pagar parte del tributo que, en definitiva, habrá de aprovechar el comprador, la situación habría de comportar para este último un enriquecimiento sin causa que el ordenamiento no puede amparar" (arts. 499, 728, 907, 2.306 y ccdtes., Cód. Civil). CCI Art. 499 ; CCI Art. 728 ; CCI Art. 907 ; CCI Art. 2306 CC0002 SM 51199 RSI-210-5 I 23-6-2005 CARATULA: Cobian, Mariela Verónica c/ Rodríguez, Zulema Carmen s/ Ejecución hipotecaria MAG. VOTANTES: Occhiuzzi-Mares-Scarpati UTSUPRA: A00223828694.-

 

Conclusiones respecto a la posición judicial en referencia al boleto de compraventa.

 

La posición judicial dominante consiste simplemente en referir que el boleto de compraventa, cualquiera sea el cumplimiento que se le diera, sólo da la posibilidad de exigir el cumplimiento de una obligación de hacer ( escriturar a favor del comprador ), no existiendo vallado para el acreedor hipotecario, ejecutante de un crédito contra el titular registral y no admitiéndose de ninguna manera su intervención en juicio.

La posición judicial mas flexible la encontramos en el Poder Judicial de la Nación, que habilita a la intervención del poseedor con boleto de compraventa, pago, mejor en el % 100 de su importe, para anteponer su derecho al acreedor ejecutante.

Existen, como vimos posiciones intermedias, como la admisión, en ese caso, de tercerías de mejor derecho.

 

Razones por las cuales la jurisprudencia tiene estas hesitaciones. Conclusión.

 

La razón fundamental, es como hemos dicho con anterioridad, la propagación de una costumbre de creer tanto vendedor como comprador, con derecho mediante un simple instrumento. Como los jueces son el jurado que la Constitución Nacional, consagra, hay jueces que se consideran representativos del pensamiento de los habitantes de la Nación, no así el Departamento Judicial de San Isidro, ni el de la Provincia de Buenos Aires en general que son mas formalistas que realistas. No es muy convincente tampoco la jurisprudencia Nacional. Pero es representativa. Pues si el poseedor con boleto de compraventa puede ser sujeto pasivo de obligaciones, como las tributarias, no se entiende cómo no se le reconoce, muchas veces, ninguna legitimación para actos respecto de terceros. Lo cierto es que el boleto de compraventa, por sí solo, pone a quienes lo han suscrito, en una situación de peligro, donde al no hacerse la pertinente escritura, se producen estas situaciones contradictorias, y, como la jurisprudencia suele cambiar, diría, incluso, peligrosas.

Mi criterio es el de la doctrina judicial Nacional, sin perjuicio de no aceptar, lisa y llanamente ese criterio, amplio, establecido para el supuesto de la oposición al concurso o quiebra del poseedor con boleto de compraventa sin mas. Porque una cosa es el concurso o quiebra, donde, como juicio universal, se ventilan todos los derechos y se corre el velo de toda la situación patrimonial del deudor, y otra el simple ejecutor individual, a no ser que se pueda acreditar el conocimiento que el ejecutante tenía respecto de la posesión y del boleto, porque de esta manera, se cumple con los fines que el ordenamiento jurídico tuvo en miras al crear los Registros respectivos. Y esto no causa perjuicio al poseedor con boleto, ya que él mismo puede pedir la quiebra, aún durante el proceso ejecutivo, de su deudor en darle la escritura pública, siempre que la mora sea atribuible al titular registral. Considero que la ley de quiebras habilita a suspender la ejecución y ventilar toda la situación patrimonial del moroso, por lo que en ese encuadre advierto la ratio legis del art. 146 de la ley 24522, ( para verla clic aquí ). "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio"