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REMOCIÓN OBLIGADA DE UN ADMINISTRADOR DE CONSORCIO - PROBLEMAS DE ADMINISTRACIÓN - COMPORTAMIENTO DE LOS ADMINISTRADORES -  CAUSALES COMUNES DE REMOCIÓN - ASAMBLEA JUDICIAL - PRESCRIPCIÓN DE LAS EXPENSAS -  PROTECCIÓN DEL CONSORCISTA - CONVOCATORIA - DESIDIA DE LAS ASAMBLEAS. DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC.

Por el Doctor Juan Carlos Muse Generch

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La administración.

 

La representación colectiva.

 

La administración de consorcios.

 

Deterioro de la función administrativa.

 

Expensas ordinarias y extraordinarias.

 

Solución.

 

Distinción de las expensas con las mejoras.

 

Casos de mala praxis del administrador.

 

Sujeto pasivo en caso de falta de autorización al administrador. Jurisprudencia.

 

Necesidad de una convocatoria urgente.

 

Imputación de una deuda a antojo del administrador o del consorcio.

 

Jurisprudencia.

 

¿Cual es el plazo de prescripción liberatoria en el pago de las expensas?

 

¿Por qué el plazo de prescripción es de 5 años y no de 10 conforme al criterio general del Código Civil?

 

¿Que ocurre en caso de sentencia judicial condenatoria por expensas?

 

Doctrina de los autores en el sentido expuesto. Las expensas no conforman un capital origen y son un capital en sí mismas, por lo tanto prescriben a los cinco años cada período.

 

Concepto de un buen hombre de negocios.

 

Otras causas del mal desempeño.

 

EL PROBLEMA DE LAS EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL - QUEJAS - QUIEN LAS FIJA - EL REGLAMENTO Y LA LEY,  a lo que remitimos para lo cual haga clic en http://www.consejosdederecho.com.ar/95.htm que lo posee en audio texto

 

Conclusión.

 

 

 

 

 

 

La administración.

 

Al hablar de administración, debo exponer cuál es la función que le cabe al que solamente está llamado a administrar. Para esto, tengo que señalar que, actos de administración, son aquellos en virtud de los cuales, respecto de la cosa, mueble o inmueble, sólo se realizan tareas vinculadas a la subsistencia de las condiciones jurídicas de la cosa administrada, a fin de que la misma, prosiga sin variar la condición al que el titular del dominio, o sea, quien posee el derecho de propiedad, tiene derecho de disponer de esa cosa administrada, sin desmedro o alteración de la misma.

 

Precisamente los actos de administración, en consecuencia, van enderezados, a que la persona respecto de la cual, existe el derecho de dominio, pueda hacer con la cosa administrada, por sí, o por otro, aquello de lo que siempre ha sido titular sin variación de las condiciones legales de la cosa y, sin detrimento de su valor.

 

Los actos de disposición, por lo contrario, involucran modificaciones en la cosa o su valor, la pérdida total o parcial de la misma, o del objeto administrado, derecho éste que sólo corresponde al propietario, y, respecto del cual, debemos decir, tiene el derecho de administrarla.

 

Puede delegarse esa posibilidad a un tercero, quien ejercerá las funciones de administración, pero como representante de quien tiene el derecho real sobre la cosa, no como dueño.

 

La representación colectiva.

 

En ciertas circunstancias, sea por acuerdo de partes, o por tratarse de cosas que tienen más de un dueño, lo que, en términos jurídicos amplios, podemos decir, que existe un condominio, por el sistema mismo, por su propia complejidad, no puede ser administrado por todas las personas, especialmente dada la condición de velocidad en la conducción de la cosa administrada, que, al no permitir dilaciones, necesita de una persona física, jurídica, o de un grupo mínimo de personas, que permita, maniobrar en términos inmediatos, para que la cosa administrada, no se pierda para su dueño, en términos de valor jurídico ni económico. Hay gastos excepcionales que, el administrador, puede o no ejecutar, cuando no lo hace el administrado, tales como los gastos necesarios, urgentes, los llamados gastos de conservación, y que no importan mejoras. Pero, en lo que concierne a la faz económica, es dable destacar, que, dichos actos económicos, son excepcioneles, debiendo darse inmediato aviso al propietario.

 

La administración de consorcios.

 

En los consorcios suele existir la figura del administrador que, debe cumplir el objetivo indicado, percibiendo para ello una remuneración. La ley 13.512 referida a la propiedad horizontal, señala:

Art. 9- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

 

La ley instrumenta un sentido dinámico de la administración, donde se nota claramente, cuál es el objetivo de la función administrativa, que se refiere a las cosas comunes, y respecto de las cuales, es bastante complejo el tema, salvo hipótesis de propiedad horizontal en plano, o con escasos propietarios, por los que la dinámica propia del mantenimiento de las cosas comunes, que no pueden ser discutidas, necesita del auxilio de una mano rápida.

 

Es más: el art. 8 de la ley 13.512 señala:

"Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece."

 

 

Deterioro de la función administrativa.

 

Los administradores cada vez ocupan más espacio en lo que concierne, especialmente, a edificios en los que residen muchos comuneros, por lo que, cuando éstos no deliberan las cuestiones atinentes al consorcio y que son, o debieran ser de su interés, el administrador, en muchos casos, debe apelar a su conocimiento, para resolver un problema que concierne a todos los cotitulares que, no suelen molestarse en lo más mínimo en la administración elemental de las cosas comunes.

 

Sin embargo, el administrador, no está obligado a pagar de su bolsillo, la pérdida de un valor económico de las unidades funcionales que se deterioran en su uso, por motivo de la desidia.

 

Antes bien, es una posibilidad, dando debida cuenta a los administrados, pero en modo alguno constituye una obligación para el administrador.

 

Expensas ordinarias y extraordinarias.

 

Para la conservación de la cosa común, es de absoluta necesidad colaborar con el pago de las expensas. Los propietarios, deben reunirse en asamblea, a fin de evaluar la situación del edificio, y fijar periódicamente, el valor de las expensas, para el mantenimiento de la cosa común.

Fijadas las expensas por sus reales administradores, o sea, los consorcistas, se eleva al administrador el cobro de las mismas.

En definitiva es una mera conceptualización.

Las expensas deben observarse desde lo funcional, si de lo que se trata, es de que, una cosa común, debe ser reemplazada para mantener la funcionalidad del edificio. Que sea extraordinaria, no significa, como algunos sostienen, que sea urgente. Esa puede ser otra categorización. Se trata de reemplazo de cosas de uso común, desde que su mantenimiento no es posible de otra manera.

Las ordinarias, por supuesto, suponen una administración correcta, desde que quienes ejercen la función administrativa, han procurado por todos los medios el mantenimiento de las cosas comunes que hacen a la funcionalidad del edificio.

Cuando estamos hablando de expensas extraordinarias como regla, y sólo como excepción, de expensas ordinarias, estamos presenciando, ya o un edificio vetusto, o una incorrecta administración, o que las expensas fijadas por los consorcistas no abarquen los gastos o inversiones necesarias para la funcionalidad del edificio, haya desinterés en los mismos, o que, las expensas fijadas por la Asamblea, sean insuficientes, razón por la cual, hay que acudir al remedio de las expensas extraordinarias.

 

Pero el eje del problema, está en el hecho de que la administración, está en manos de los consorcistas, y el administrador sólo ejecuta las obras necesarias e instruídas por la asamblea de consorcistas, y, en función de ello, compra, contrata, salvo que la asamblea lo condicione. Y lo puede condicionar lo suficiente, y tanto, como para que el edificio, no sea posible de ser administrado, en términos más o menos funcionales.

 

Solución.

 

El art. 10 de la ley 13.512 establece para estos casos, la evitación de la condena de un sólo copropietario, sea por desidia del consorcio, sea por cuanto las expensas fijadas sean bajas, o la causa que fuere, el sistema no funciona, y dispone la ley:

 

"Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos."

 

Esto se da en denominar "Asamblea Judicial", a fin de que ninguno de los condóminos resulte perjudicado, cualquiera puede acudir a un juez, exponer el problema, a fin de conservar el valor venal de su propiedad, su derecho de habitación y vivienda, la disfuncionalidad que tiene el edificio, y los problemas que pueden acarrearse en todo el sistema en general.

 

Distinción de las expensas con las mejoras.

 

Son muy distintas las expensas de las mejoras, tiende a confundirse que las expensas extraordinarias, son mejoras. El objetivo de las expensas extraordinarias no son mejorar el estado de un edificio, aunque pueda ser uno de los efectos, no es el objetivo, sino el reemplazo de aquellos materiales que ya no pueden cumplir con sus funciones.

 

Casos de mala praxis del administrador.

 

El administrador, como se ha dicho, debe cumplir con las órdenes de los condóminos, sea o no dueño de una unidad funcional, mientras dichas órdenes establecidas por la asamblea, tengan como nota esencial que se trate de actos de admnistración, solamente, y, por supuesto, sean respetuosos del derecho de alguno de los copropietarios.

No puede erigirse en solución, a modo de ejemplo, que los condóminos instruyan al administrador, para que éste ejecute o persiga a pequeños morosos, con el objeto de paliar las consecuencias de la morosidad ajena, a la que se le ha omitido, impetrar, contra otros morosos, más graves, los pertinentes juicios de cobro de expensas.

Si existe una desidia de esa clase en el administrador o quien haga sus veces, estamos en presencia de una incorrecta administración, ilegal, por supuesto, y causal de remoción del administrador mediante el mecanismo del art. 10 mencionado.

Otros casos son:

La fijación de las expensas por el administrador.

La falta de convocatoria a las asambleas para fijar las expensas y debatir todos los asuntos de interés común.

No querer recibir un pago, o imputarlo como él lo desea, ya que no siendo un propietario, no tiene facultades de imputación.

No contratar los servicios ordenados por las asambleas.

No cobrar las expensas ordenadas por asamblea o apartarse de las mismas.

No iniciar los juicios por cobro de expensas, no bien se produce la mora.

Otorgar por sí, sin el consentimiento de todos los comuneros, quitas, esperas, planes de pago.

Incrementar los interses más allá de lo debido, promoviendo un enriquecimiento ilícito a favor de su persona o la del consorcio ( por regla jurisprudencial, se establece el 24 % anual no acumulativo ).

No otorgar recibos por los pagos.

Recibir pagos parciales, no mediando autorización del consorcio.

Negociar siempre los mismos servicios, o contratar personal con el que tiene personal relación.

Realizar mejoras.

Y muchos ejemplos más.

 

En general, podemos decir, que, el administrador, debe comportarse como un "buen hombre de negocios", siendo aquél, que se comporta de manera diligente y adecuada a las circunstancias, procurando en la materia administrativa que le compete un delicado equilibrio entre las necesidades del edificio y los derechos y obligaciones de cada consorcista, que no deben ser alterados.

 

El imputar obligaciones a un consorcista, más allá de lo debido, importa un desmedro de sus derechos. Y se producen casos muy frecuentes.

 

Sujeto pasivo en caso de falta de autorización al administrador. Jurisprudencia.

 

"El sujeto pasivo de la pretensión de remoción de administrador no es el representado, sino el representante, quien habría traicionado el mandato dado por el primero, incumpliéndolo, extralimitándose en su manda y hasta abusando de ella. Y es obvio que concluído el proceso acogiendo la pretensión de remoción del representante, es éste el vencido y no el consorcio que ni siquiera fue traído al pleito en calidad de tercero. Tampoco, si no ha alegado ni probado la existencia de algún convenio, pacto o acuerdo por el cual el consorcio -o la totalidad de los consorcistas que lo componen- deban asumir los gastos del proceso". CC0103 LP 229330 RSD-163-98 S 4-8-1998, Juez RONCORONI (SD) CARATULA: Aradica, Mario c/ D Alessandro, Carlos Alberto s/ Remoción de administrador MAG. VOTANTES: Roncoroni-Perez Crocco UTSUPRA: A00166225090.-

 

Necesidad de una convocatoria urgente.

 

"El propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal no puede accionar contra el administrador individualmente, en forma personal y directa, pidiendo su remoción, dado que en primer término corresponde que la cuestión se agote en la vía interna con la que cuenta el ente para tal fin, a través de la participación de todos los interesados. CNCI I, CAPITAL FEDERAL, 18-10-2005 CARATULA: Herrero, Raúl c/ Consorcio de Prop. Libertad 1260/1262 y otros PUBLICACIONES: LL 21-11-05, 9-109670 UTSUPRA: A00130852387."

 

El propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal no puede accionar contra el administrador individualmente, en forma personal y directa, pidiendo su remoción, dado que en primer término corresponde que la cuestión se agote en la vía interna con la que cuenta el ente para tal fin, a través de la participación de todos los interesados. CNCI I, CAPITAL FEDERAL, 18-10-2005 CARATULA: Herrero, Raúl c/ Consorcio de Prop. Libertad 1260/1262 y otros PUBLICACIONES: LL 21-11-05, 9-109670 UTSUPRA: A00128842654.-

 

Sin embargo, debo destacar, que si la cuestión afecta ostensiblemente a uno de los copropietarios, siendo, el mismo, especialmente afectado, por una falta de pericia del administrador, puede pedir directamente la remoción, sin necesidad de acudir a una Asamblea, especialmente cuando, de la actitud del consorcio, se guarda una actitud silente y los derechos conculcados son evidentes y proceden netamente del administrador.

 

Imputación de una deuda a antojo del administrador o del consorcio.

 

Las deudas que un consorcista tiene con respecto al consorcio, deben ser ventiladas inmediatamente en juicio. Los pagos que el reciba el administrador, en lo sucesivo, el consorcista tiene derecho a imputarlos al mes que le venga en gana, cuando se trate de deudas vencidas.

Una práctica muy común, es iniciar un juicio ejecutivo de expensas, en la que se ventila la cuestión de una deuda. La deuda corresponde a un período determinado y eso es materia judicial. Lo que se discute o discutió en materia judicial, no puede debatirse nuevamente ni debe alterar la paz ni la tranquilidad del consorcista. El consorcista sabe que tiene una deuda y debe pagarla. Esa deuda ha sido ya materia de resolución judicial. Esto no es óbice para que el mandante, o sea el propietario, pueda seguir en paz con el consorcio, en el resto de los vencimientos, quedando sujeto el consorcista moroso, a que se le subaste la unidad por falta de pago.

Pero que un administrador, no quiera recibir un pago por un mes determinado, a posteriori de la sentencia, y fijada por ésta, porque "exista deuda" involucra una causal de remoción por falta en sus funciones.

Es ésta una causal grave, puesto que impide la paz entre los comuneros y genera una atronadora guerra entre administración o consorcio administrado con respecto a uno de los comuneros.

La jurisprudencia es unánime en el sentido de que, el administrador, no debe recibir pagos parciales, y lo que se le da en pago, luego de una sentencia judicial, donde el propietario de una unidad funcional, decide pagar otro mes, que va a vencer, y no le recibe el pago, por la existencia de una deuda judicial anterior, involucra una causal de remoción puesto que la paz entre vecinos hace a una cuestión de administración.

 

Jurisprudencia.

Ref. JUICIO EJECUTIVO. Ejecución de expensas. Excepciones. Pago. Imputación. CONSORCIO R.RIO 208/210 c/ RODRÍGUEZ, Dora Alicia s/ EJECUCIÓN DE ACUERDO.

"En tanto el ejecutado acompañó recibo del que surge específicamente la imputación a uno de los períodos reclamados, no puede luego el consorcio acreedor desconocerla con fundamento en que en realidad se canceló un período anterior, en razón de la modalidad empleada para liquidar las expensas." C.N.Civ. Sala G G301217 10-06-00

"En tanto el ejecutado acompañó recibo del que surge específicamente la imputación a uno de los períodos reclamados, no puede luego el consorcio acreedor desconocerla con fundamento en que en realidad se canceló un período anterior, en razón de la modalidad empleada para liquidar las expensas. Roberto E. Greco, Carlos A. Bellucci, Leopoldo Montes de Oca. R.301217 CONSORCIO ROSARIO 208/210 c/ RODRÍGUEZ, Dora Alicia s/ EJECUCIÓN DE ACUERDO. 10/06/00 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala G. UTSUPRA: A00100296436"

¿Cual es el plazo de prescripción liberatoria en el pago de las expensas?

"El término de prescripción de la acción por cobro de expensas comunes es de cinco años por aplicación del art. 4027 inc. 3ero. del Código Civil que hace referencia a deudas de tracto sucesivo."

CCI Art. 4027 Inc. 3

CC0201 LP 108241 RSI-195-7 I 21-8-2007

CARATULA: Consorcio de Propietarios de Villa Elisa c/ Sanabria, Elida s/ Cobro ejecutivo MAG. VOTANTES: Marroco-López Muro

El plazo de prescripción para deudas como las aquí reclamadas resulta ser el que se desprende del artículo 4027, y que lo fija en el de 5 años.

CCI Art. 4027

CC0003 LZ 1809 RSD-212-10 S 21-10-2010 , Juez ALTIERI (SD)

¿Por qué el plazo de prescripción es de 5 años y no de 10 conforme al criterio general del Código Civil?

La respuesta es: todo aquello que no conforma un capital origen, que se paga por períodos, prescribe a los 5 años. Las expensas no tienen un capital origen, como tampoco los alimentos, pensiones, jubilaciones, impuestos, etc.

Ejemplos:

a) Alimentos.

"La deuda por alimentos de padres a hijos se prescribe a los cinco años (art. 4027, C. Civil)"

CCI Art. 4027

SCBA, Ac 67275 S 10-11-1998 , Juez PETTIGIANI (SD)

CARATULA: S., A. c/ D., E. s/ Incidente de cobro de diferencia de cuota alimentaria PUBLICACIONES: AyS 1998 V, 779 MAG. VOTANTES: Pettigiani-Hitters-de Lázzari-Negri-Salas TRIB. DE ORIGEN: CC0202LP

b) Impuestos.

El art. 119 del Código Fiscal es inconstitucional en tanto establece plazos de prescripción de la obligación tributaria superior a cinco años; por infracción de los arts. 1, 10 y 31 de la Constitución provincial y 16, 31, 75 inc. 12, 121 y concordantes de su par nacional.

CFPB Art. 119 ; CONB Art. 1 ; CONB Art. 10 ; CONB Art. 31 ; CON Art. 16 ; CON Art. 31 ; CON Art. 75 Inc. 12 ; CON Art. 121

SCBA, AC 81520 S 5-11-2003 , Juez NEGRI (MI)

CARATULA: Fisco de la Provincia de Buenos Aires s/ Incidente de revisión en: ´El Rincón de Torres. Concurso´ MAG. VOTANTES: Negri-Pettigiani-de Lázzari-Hitters-Roncoroni-Salas-Soria TRIB. DE ORIGEN: CC0101BB.

c) Deudas Previsionales.

"El plazo de prescripción aplicable al caso en que se reclaman haberes previsionales devengados a partir del 6-XI-70, es el de cinco años establecido por la ley 5425, no sólo por su vigencia a la fecha del reclamo idóneo, sino porque, además, es la ley a cuyo amparo fue otorgado el beneficio por encontrarse vigente a la época del fallecimiento del causante".

LEY 5425

SCBA, B 51052 S 17-10-1990 , Juez RODRIGUEZ VILLAR (SD)

CARATULA: De Felipis de Ciurlanti, María Elena c/ Instituto de Previsión Social s/ Demanda contencioso administrativa PUBLICACIONES: AyS 1990-III, 784 MAG. VOTANTES: Rodriguez Villar - Mercader - Laborde - Negri - Salas

d) Expensas.

"El término de prescripción de la acción por cobro de expensas comunes es de cinco años por aplicación del art. 4027 inc. 3ero. del Código Civil que hace referencia a deudas de tracto sucesivo"

CCI Art. 4027 Inc. 3

CC0201 LP 108241 RSI-195-7 I 21-8-2007

CARATULA: Consorcio de Propietarios de Villa Elisa c/ Sanabria, Elida s/ Cobro ejecutivo MAG. VOTANTES: Marroco-López Muro

Juicio ejecutivo - Cobro de expensas / Obligaciones periódicas - Prescripción.

"El plazo de prescripción para deudas como las aquí reclamadas resulta ser el que se desprende del artículo 4027, y que lo fija en el de 5 años."

CCI Art. 4027

CC0003 LZ 1809 RSD-212-10 S 21-10-2010 , Juez ALTIERI (SD)

CARATULA: Coop. de Vivienda y Construcción c/ Instituto de la Vivienda s/ Cobro ejecutivo MAG. VOTANTES: Altieri-Villanueva

Vale decir, y como conclusión, todo aquello que no tiene un capital origen, y que no se paga por cuotas, precribe a los 5 años. Y prescribe a los 5 años por cuanto cada cuota, cada jubilación, cada expensa, cada alimento, es un capital origen en sí mismo, no existiendo otro.

Por ende, cada capital origen tiene su propia autonomía.

Por consiguiente, cada expensa, que se genere, puede ser cancelada, con total independencia de la debida.

¿Que ocurre en caso de sentencia judicial condenatoria por expensas?

"Cuando el art. 4027 del CCi. señala que se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos de todo lo que debe pagarse por años o plazos periódicos más cortos -inc. 3- debe interpretarse que se refiere sólo a los intereses, rentas u otros accesorios del capital y no al capital mismo cualquiera sea la forma en que se haya estipulado su pago".

CCI Art. 4027 Inc. 3

CC0001 MO 27819 RSD-45-92 S 24-3-1992 , Juez RUSSO (SD)

CARATULA: Da Bove Jose Luis c/ Rolhauser Miguel s/ Cobro Ordinario MAG. VOTANTES: Russo - Ludueña - Ondarts

Doctrina de los autores en el sentido expuesto. Las expensas no conforman un capital origen y son un capital en sí mismas, por lo tanto prescriben a los cinco años cada período.

SALAS – TRIGO REPRESAS LOPEZ MESA - CÓDIGO CIVIL ANOTADO Tomo 4 B Arts. 2311 a 4051 Actualizacion Depalma 1999.

Art. 4027. 1 bis. Prescripción quinquenal: inaplicabilidad. - No está alcanzada por la prescripción quinquenal la deuda que comporta inequívocamente un supuesto de "deuda única fraccionada", faltando, por consiguiente, el carácter fluyente de un crédito que es independiente del trascurso del tiempo, y que nace por entero, y sin posibilidad de aumento, desde que se lo constituyó. Si la deuda surge fraccionada en cuotas, ello significa que el tiempo habrá de influír en la exigibilidad de las cuotas en las cuales se dividió la deuda, pero no en su existencia, pues la obligación ya existe en su totalidad desde que aconteció su causa, aunque por entonces no fuese exigible.

6. Intereses. - E) Cuando el art. 4027 Ver Texto, Cód.Civ., señala que se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos de todo lo que se debe pagar por años o plazos periódicos más cortos -inc. 3- se debe interpretar que se refiere sólo a los intereses, rentas u otros accesorios del capital, y no al capital mismo, cualquiera sea la forma en que se haya estipulado su pago.

Borda en igual sentido que en el expuesto ha dicho con cita doctrinaria y jurisprudencial que transcribo:

TRATADO DE DERECHO CIVIL - OBLIGACIONES Tomo II

Borda, Guillermo A.

Abeledo-Perrot 1998

1084. EL ART. 4027; FUNDAMENTO.— Según este artículo, se prescribe por cinco años, la obligación de pagar los atrasos: 1) De pensiones alimenticias; 2) Del importe de los arriendos, bien sea la finca rústica o urbana; 3) De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos.

La ley ha juzgado, muy razonablemente, que cuando se trata de obligaciones de vencimientos periódicos, es mayor la negligencia del que abandona el ejercicio de su derecho; no se trata ya de una sola obligación vencida, sino de una serie de obligaciones con vencimiento sucesivo. La inercia del acreedor es en este caso más significativa. Y por ello, no se aplica el plazo ordinario de diez años, sino que se lo reduce a cinco.

(nota 1) De acuerdo: LAFAILLE, Sucesiones, t. 1, nº 438; SEGOVIA, t. 2, art. 3462 de su numeración, nota 33; MACHADO, t. 9, p. 73; FORNIELES, Sucesiones, t. 1, nº 257; SPOTA, t. 10, nº 2227, a; LLAMBÍAS, Obligaciones, t. 3, nº 2038.

(nota 2) De acuerdo: SPOTA, t. 10, nº 2227, b; LLAMBÍAS, Obligaciones, t. 3, nº 2039.

(nota 3) De acuerdo; SPOTA, t. 10, nº 2227.

(nota 4) C. Civil Cap., Sala B, 18/5/1960, causa 61.549 (inédita).

(nota 5) La jurisprudencia es reiteradísima: C. Civil Cap., Sala A, 13/7/1954, L. L., t. 75, p. 766; Sala B, 29/7/1955, J. A., 1955-IV, p. 103; Sala D, 6/8/1954, L. L., t. 76, p. 611; íd., 16/12/1965, L. L., t. 81, p. 429.

(nota 6) C. Civil Cap., Sala C, 24/5/1956, L. L., t. 83, p. 131.

(nota 7) C. S. N., 31/3/1944, Fallos, t. 198, p. 139 y L. L., t. 34, p. 290; íd., 17/11/1939, L. L., t. 6, p. 756; íd., 20/7/1936, L. L., t. 3, p. 292.

(nota 8) C. Civil Cap., en pleno, 19/10/1976, J. A., 1976-IV, p. 390 Ver Texto y E. D., t. 70, p. 189.

1116/1085

1085. PENSIONES ALIMENTICIAS.— El alimentado que no ejerce durante cinco años el derecho a cobrar la pensión por ausencia o convenio, se hace pasible del decaimiento de su acción. Quizá la reducción del plazo decenal a cinco años se justifica en este caso más que en ningún otro. Porque es evidente que cuando la persona alimentada deja transcurrir tanto tiempo sin accionar por el cobro de su pensión, es porque no la necesita. Por ello es que los tribunales han avanzado más allá del art. 4027 Ver Texto y han resuelto que la inactividad procesal prolongada del alimentado que no urge los trámites del juicio o no reclama los alimentos ya fijados, provoca la caducidad de las cuotas vencidas (remitimos al desarrollo que de este tema hacemos en Tratado de Derecho Civil, Familia, 9ª ed., t. 2, nº 1217).

Debe aclararse que el plazo de prescripción fijado en el art. 4027 Ver Texto se refiere a las cuotas alimenticias ya fijadas por sentencia o convenio; porque el derecho de reclamar la pensión es imprescriptible, por más que el necesitado haya dejado transcurrir largos años sin hacerlo valer (véase Tratado de Derecho Civil, Familia, 9ª ed., nº 1197, c); y es lógico que así sea, porque la acción por alimentos no se funda en necesidades pasadas sino en las actuales del accionante. Son éstas las que le dan base; en otras palabras el fundamento de la acción se renueva constantemente mientras dura el estado de necesidad, por lo que la prescripción sería inconcebible.

1086. ALQUILERES.— También se prescribe por cinco años el importe de los alquileres o arrendamientos, sea la fina rústica o urbana (art. 4027 Ver Texto , inc. 2º).

Dentro de esta prescripción caen no sólo los arrendamientos o alquileres propiamente dichos, sino también aquellas prestaciones que el locatario asume y que se pagan periódicamente, como ocurriría si toma a su cargo el pago de los impuestos a la finca o el pago de las expensas comunes de una propiedad horizontal (ver nota 1). En cambio, no están comprendidos otros pagos no periódicos que eventualmente esté obligado a hacer el arrendatario, como podrían ser las sumas debidas por deterioros causados en la finca, que prescriben a los diez años (ver nota 2).

Dentro de esta norma debe considerarse incluida la locación de piezas amuebladas, con o sin pensión, por quien no tiene la profesión de dar casa y comida por precio (ver nota 3); pero si esta actividad fuera el ejercicio de la profesión de quien cede la habitación o la habitación y la comida (hotelero, posadero, dueño de casa de pensión), la deuda se prescribe por un año (art. 4035 Ver Texto , inc. 1º).

Debe agregarse que tratándose de pagos en concepto de alquileres o arrendamientos, aunque lo normal es que ellos se paguen periódicamente, puede muy bien ocurrir que no sea así. Ello suele suceder en los arrendamientos breves, como por ejemplo, en los contratos de pastoreo, que con frecuencia se pagan en una sola vez, ya sea al empezar o al terminar el arriendo o los contratos por temporada. Nada de ello impide la aplicación de este término breve de prescripción, pues de cualquier modo se trata de arrendamientos, que es el supuesto aprehendido por la norma (ver nota 4).

También se aplica la prescripción de cinco años a las aparcerías y medierías rurales (art. 28 Ver Texto , ley 13246).

1087.— Los cinco años empiezan a correr desde que el alquiler o arrendamiento es exigible (ver nota 5).

(nota 1) SALVAT, nº 2197; SPOTA, t. 10, nº 2235; REZZÓNICO, 9ª ed., p. 1169; PLANIOL-RIPERT-RADOUANT, t. 7, p. 662.

(nota 2) SPOTA, loc. cit., en nota anterior; SALVAT, nº 2198; REZZÓNICO, 9ª ed., p. 1169.

(nota 3) C. Civil 2ª Cap., 3/6/1948, J. A., 1948-II, p. 720; C. 1ª Apel. La Plata, 20/4/1951, J. A., 1951-III, p. 289; C. Paz Santiago del Estero, 12/3/1947, L. L., t. 46, p. 42. De acuerdo: GALLI en SALVAT, nº 2196, a. SPOTA, siguiendo a DE PAGE y DEKKERS sostiene que el contrato de hospedaje se convierte en arrendamiento y, por consiguiente, pasa a prescribir en cinco años en vez de uno, cuando el que arrienda una habitación, un departamento en un hotel, se establece permanentemente en él (nº 2236), especialmente nota 205 ter). Pero este criterio nos parece confuso y discutible. En la práctica, es muy frecuente que una persona viva largo tiempo, quizás años, en un hotel. ¿Cuándo ha de considerarse que el hospejade ha tomado carácter permanente? ¿Por qué ha de aplicarse una prescripción distinta a la persona que está, por ejemplo, dos meses en un hotel, y a la que está seis meses o un año? Todo ello sin perjuicio del derecho del cliente de demostrar que la voluntad de las partes ha sido ajustar un arrendamiento propiamente dicho. Lo que negamos es que la mera prolongación del hospedaje lo convierta en arrendamiento.

(nota 4) En contra: C. Civil 2ª Cap., 29/12/1942, J. A., 1943-III, p. 577; LLAMBÍAS, Obligaciones, t. 3, nº 2067, quien opina que en este caso la prescripción es decenal.

(nota 5) GALLI, nº 2197, a.

Concepto de un buen hombre de negocios.

El concepto tiene un origen comercial, para los administradores de sociedades. Sin embargo, dicho concepto se aplica a toda diligencia que debe tener una persona en la administración de los bienes de otras. El concepto no está resignado a un instituto en especial, sino que se usa la expresión para referirse al comportamiento diligente en cada una de las áreas de actuación contractual, conforme al oficio encomendado.

Se trata de la aplicación de las diligencias concernientes a la dinámica propia de los contratos específicos. El obrar diligente, consiste en tomar, para cada negocio jurídico concerniente a una relación jurídica contractual, los elementos básicos de arte, oficio o profesión.

O lo que es menester expresarlo, tal vez, de otra forma: como un oficio cuyo ejercicio aparezca como experimentado.

Se trata de una cuestión de previsibilidad para el que actúa en un negocio jurídico cualquiera, que le hace o no responsable, conforme al factor de atribución culpa por una conducta negligente acorde a determinadas circunstancias.

No se atribuye específicamente el elemento negligencia, pero sí, la falta de idoneidad como factor de atribución de responsabilidad.

Esa fata de idoneidad puede o no constituir un factor de atribución de responsabilidad como lo es la culpa. La culpa es puntual, ya que se refiere a hechos específicos acaecidos. La inidoneidad, aunque sea parcial, volcada en una conducta, y, aunque el concepto en doctrina es difuso, ciertamente se establece como parámetro de juzgamiento, un comportamiento, y no solo un hecho, al que se le pueda atribuir culpa o dolo.

Se juzga una conducta, o un tramo de ella, que revele inidoneidad para ciertos actos. Y este juicio se emite con total prescindencia de cada pequeña negligencia cometida durante el transcurso de una relación contractual.

En consecuencia, se trata de una sumatoria de pequeñas culpas que reflejan inidoneidad para ciertos actos. Siendo, por lo tanto, la suma de esas pequeñas culpas, lo que se da en denominar falta a la diligencia de un buen hombre de negocios.

Es entonces con este criterio que se procede a la remoción de un administrador, sea de un consorcio, o que intereses resguarde.

Otras causas del mal desempeño.

Se dan habitualmente en la fijación de las expensas, por parte del administrador, la relación con un grupo pequeño de consorcistas, lo que implica falta de representatividad, y todo otro tipo de conducta que indique su incapacidad a juzgar con el transcurso del tiempo.

Sobre el particuar nos hemos expedido en

EL PROBLEMA DE LAS EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL - QUEJAS - QUIEN LAS FIJA - EL REGLAMENTO Y LA LEY,  a lo que remitimos para lo cual haga clic en http://www.consejosdederecho.com.ar/95.htm que lo posee en audio texto

Conclusión.

De la misma manera en la que la jurisprudencia es elástica en cuanto a la concesión de vía ejecutivas para el cobro de las expensas, lo es, además, para la remoción del administrador.

Se ha sostenido que, algunos incumplimientos parciales respecto de los requisitos para la ejecución de las expensas por vía judicial, deben ser minimizados cuando se trata de la savia a la que aluden los magistrados, al aludir a la palabra expensas.

De igual manera, es posible, que con idéntica elasticidad, se remueva una administración o se intervenga un consorcio, cuando el mismo o cualquiera de los copropietarios vea afectado el uso y disponibilidad de su unidad funcional.