VICIOS OCULTOS EN EL DERECHO CIVIL O INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO - CONTRATO DE COMPRAVENTA - CONTRATOS EN LOS QUE SE APLICA - ACCIONES JUDICIALES QUE TRAEN APAREJADOS ESOS VICIOS - LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO - LA ACCIÓN DE EVICCIÓN - EL CONTRATO DE LOCACIÓN - EL DE COMODATO - EL CONTRATO DE DONACIÓN - CASOS DE APLICACIÓN DE ESAS ACCIONES - DAÑOS Y PERJUICIOS - ¿PUEDEN EJERCERSE LAS ACCIONES PROVENIENTES DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS A LA ACCIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS?. ¿ES NECESARIA LA CULPA O EL DOLO DEL VENDEDOR?. DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC.

Por el doctor Juan Carlos Muse Generch.

 

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Se recomienda especialmente la lectura completa, pero puede ir a cualquiera de los subtemas.

Introducción y diferencia con el vicio redhibitorio.

 

Acciones a las que dan lugar. Prescripción. Derechos sobre las cosas. Distinción con los vicios ocultos.

 

Condiciones para que proceda la acción.

 

Caso de las liberalidades y de la donación.

 

Casos de donaciones sin cargos de alimentos y simples.

 

Conclusión respecto de la donación.

 

Caso de legados.

 

Casos de los comodatos.

 

Caso del comodato simple.

 

Caso de la locación de cosa.

 

Daños y perjuicios y plazo de prescripción civil.

 

 

 

Introducción y diferencia con el vicio redhibitorio.

 

El vicio oculto no es equivalente a vicio redhibitorio. Se trata de un defecto que hace a una cosa inapropiada para cumplir acabadamente con su destino, conforme a lo que las partes han prevenido en su funcionalidad. El vicio redhibitorio, es el mismo vicio pero conocido por parte de quien hiciera entrega de la cosa y le ocultó esa situación o problema. Generalmente se presenta en los contratos de compraventa, pero no necesariamente, en solamente, dichos contratos. Se presenta en el contrato de mutuo, en el de comodato, locación, y en todos aquellos contratos por los cuales se entregan cosas para su uso, goce o comercialización. Se configura por dolo o culpa. Sin embargo el criterio uniformisma es el imperante, reconociéndosele al vicio oculto, el carácter de redhibitorio y propenso a las acciones que derivan del mismo en todos los casos, sea con o sin culpa o dolo.

Para ello se basa la doctrina en el art. 2164 del Código Civil, que señala que, el art. 2164 del Código Civil señala que: "Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella, que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella.". De ahí que, al no hablar de factor de atribución a título de dolo o de culpa, las acciones emergentes de dichos vicios, nacen de la misma cosa.

 

Sin embargo, el mencionado artículo ha sido de una redacción anterior a la consagración de la responsabilidad objetiva o por la cosa, o por su vicio. Alterini sostiene que,"..., muchas regulaciones estuvieron orientadas por la regla de buena fe objetiva... Por ejemplo, en la compraventa regía la regla caveat emptor (comprador, precávete), que imponía al comprador examinar con el mayor esmero la cosa que le entregaba el vendedor. Pero es posible que la cosa tenga vicios o defectos que, por ser ocultos, no pueden ser advertidos por el comprador y, para ese caso, los ediles curules le concedieron las actiones redhibitoria y quanti minoris (ver Cap. XXTV, núm. 36); de tal modo se consagró una regla contraria: caveat emptor (vendedor, precávete). Esta solución adecúa a la buena te, porque reconoce al comprador —que realizó el esfuerzo patrimonial de pagar un precio— el derecho a recibir "la cosa vendida" (arts. 1409, 1426, Cod. Civ.), sin defectos "que la hagan impropia para su destino" (art. 2164, Cód. Civ.). Alterini, Contratos Civiles, Comerciales y de Consumo, página 14.

 

Realmente no es muy comprensible esto de la buena fe objetiva, el cual sería el centro de la diferencia. Los conceptos que se acuñan son el haber actuado de buena o de mala fe.

 

En consecuencia, se lo equipara muchas veces con el dolo. Al respecto se ha señalado:

Si el vendedor ha obrado con mala fe, el comprador que ejerce la acción quanti minoris tiene derecho a exigir -además- la reparación de los daños y perjuicios experimentados. La demostración de la mala fe del vendedor es un elemento de suma importancia para la dilucidación de la cuestión pues de demostrarse que el vendedor conocía el vicio y lo ocultó deliberadamente, el comprador podrá reclamar también los perjuicios mediatos o indirectos. Si los vendedores estaban en conocimiento del vicio existente, de modo que el ocultamiento fue inequívocamente hecho de mala fe, deberán responder por los daños y perjuicios que resulten probados. Esa mala fe importa un dolo incidental y por lo tanto la acción de daños y perjuicios encuentra su fundamento no solo en lo dispuesto por los arts. 519 y sgts. del Código Civil, sino también por lo que establece el art. 934 de dicho cuerpo legal.

Cámara Civil y Comercial de San Nicolás sala 1. Registro de Sentencias Definitivas -58-10 S 11-5-2010 ,

CARÁTULA: López Eduardo Hipólito c/ Autostadt S.A. s/ Daños y perjuicios.

Sin embargo, esto no es así, pues, los vicios ocultos, pueden presentarse en los contratos no onerosos, o de tipología onerosa. No es factible, ni ético, conceder una acción basada en un cargo en una donación, por una cuestión de un vicio oculto de la cosa entregada. A título oneroso, entiendo que la responsabilidad proviene de la misma cosa, y no de la mala o de la buena fe, por cuanto, precisamente, la acción redhibitoria, es de rescisión, - devolución de las prestaciones dadas por motivo del contrato - y no de resolución con daños y perjuicios, a lo menos, si no se ha obrado, tal como he señalado, de "mala fe".

Alterini, en la obra mencionada, tomo 1 página 26 sostiene que: Se sostiene que las denominadas obligaciones ex lege resultarían creadas por el solo ministerio de la ley. En realidad, son obligaciones que nacen de un hecho dotado por el ordenamiento jurídico de energía bastante para generar un deber jurídico, pero que carece de una denominación especial como fuente obligacional. "Cuando estas obligaciones ex lege tienen como antecedente algún contrato, integran el plexo de deberes a cargo del deudor; por ejemplo, la garantía por vicios redhibitorios, que la ley pone a cargo del contratante a título oneroso", señala en página 63 El vendedor de una cosa debe hacer saber al comprador los vicios ocultos de la cosa vendida (doc. art. 2169, Cód. Civ.). El inquilino está obligado a avisar al locador toda "novedad dañosa a su derecho" (art. 1530, Cód. Civ.); el depositario debe hacer saber al depositante "de las medidas y gastos que sean de necesidad para la conservación de la cosa" (art. 2204, Cód. Civ.); el empresario de obra debe comunicar al comitente la mala calidad de los materiales provistos por aquél (art. 1630, Cód. Civ.); el mandatario debe rendir cuentas de su gestión al mandante (art. 1909, Cód. Civ.); el asegurado debe comunicar al asegurador los hechos que importen agravación del riesgo asegurado (arts. 37 y sigs., ley 17.418).

Obrar de buena fe, ni significa consagrar una responsabilidad objetiva. Tomemos por ejemplo el caso de un comerciante cualquiera sea éste, que intervenga en intermediaciones comerciales, y que, deba entregar la cosa, lucrando con su enajenación conforme a la regla del art. 8 del Código de Comercio que señala ( La ley declara actos de comercio en general: 1. Toda adquisición a título oneroso de una cosa mueble o de un derecho sobre ella, para lucrar con su enajenación, bien sea en el mismo estado que se adquirió o después de darle otra forma de mayor o menor valor )

Estas cosas, y muchas veces, son insuperables de controles de calidad, situaciones que se dan, en aquellos casos, en los que, a modo de ejemplo, la dinámica tecnológica, haría al despachante de aduana, responsable de todo vicio, por todo encargo. Otro ejemplo, sería, en materia civil, el de un mandatario, que es obligado a restituir el precio pagado, cuando su obligación, era la de mera intermediación ocasional.

Que exista un deber de actuar de buena fe, empleando las diligencias necesarias al caso, no significa que, por ello, ante la adquisición de un producto, se esté en presencia de la posibilidad de dejar sin efecto al acto, afectando, principalmente, la buena fe, del intermediario.

Por lo tanto, no es que la cosa, por su defecto, haga nacer a la acción por vicios redhibitorios, por sí misma, sino, que siempre, debe tenerse en cuenta la actitud de quien la transmite. Y en este sentido, me remito a lo expuesto en materia de responsabilidad por productos elaborados, que de otra manera no se comprendería la responsabilidad de quien los elabora y respecto del productor de dichos bienes, por lo que sugiero hacer clic en el siguiente botón.

Son en cada caso las circunstancias del caso, las que permiten la acción redhibitoria, y, hasta la acción por daños y perjuicios. Por lo tanto la afirmación jurisprudencial en el sentido de este fallo no es equitativa: "Las previsiones legales acerca de los vicios redhibitorios no importan una sanción contra la mala fe del vendedor, pues puede ocurrir que este ignore los defectos de la cosa. Lo que persigue la ley es poner a cubierto al adquirente a título oneroso contra sorpresas en cuanto a calidades de dicha cosa, dando de tal modo estabilidad a los negocios jurídicos. Se trata de un caso de responsabilidad contractual sin culpa (CNCiv., Sala D, Marzo 7 1975). ED, 63-161.

 

En cambio, los requisitos jurisprudencialmente establecidos no son coherentes. En otro fallo se señaló, la necesidad de culpa, a lo menos, en las diligencias necesarias, y propias del transmitente.

 

Cuando la cosa comprada presenta un vicio oculto el contrato se halla afectado por cuanto el comprador ha procedido con error; por ello para la procedencia de la acción tanto redhibitoria como la quanti minoris, se requiere que ese error revista las mismas características que el error como vicio de la voluntad susceptible de anular los actos jurídicos, es decir: que sea esencial, que sea grave y que haya habido razón para errar, no pudiendo alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable (art. 929, Código Civil) (CNCiv., Sala D, Octubre 28 1970). ED, 42-753.

 

Ahora bien, si es procedente la acción de reducción de precio, ello es así, por cuanto la cosa tiene un valor menor. Y si tiene un valor menor, no es insusceptible de ser usada conforme a su destino, es deficiente en cuanto al mismo. Por ende, la gravedad aludida, no puede ser la misma que se encuentra con motivo de la posibilidad de afirmar incumplimiento de contrato. En el caso, el contrato se cumple, deficientemente, pero, al reconocerse una acción de reducción de precio, esa gravedad o importancia, no puede estar situada en otro lugar, que en la conducta del transmitente a título oneroso.

 

Esto no veda en nada a la acción por daños y perjuicios. Precisamente, la imposibilidad o grave dificultad para controlar el estado y calidad de los productos, es lo que a mi entender, justifica la norma del art. 2176.  "Si el vendedor conoce o debía conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato". En consecuencia, de no ser así, solamente tiene la acción de reducción de precio, o quanti minoris, o la redhibitoria, es decir, la de rescición. Sin embargo, la actuación de un buen hombre de negocios, jurisprudencialmente definida como una negligencia omitiva en un deber jurídico de actuar diligentemente, circunstancia ésta, que no puede imponerse en todos los casos, y consagrar, sin mas, la responsabilidad objetiva, por el vicio oculto. La misma norma permite ir contra el fabricante del producto elaborado.

 

Consecuencias de los vicios.

 

Le quita valor, a la cosa, por lo mismo, y, le posibilita al perjudicado la acción por daños y perjuicios o la quanti minoris. La primera, es mas severa, por cuanto extiende sus consecuencias a las mediatas. En cambio la primera solamente se produce una reducción del precio. Dependiendo de la entidad del problema, el afectado podrá optar por una u otra vía. En su Tratado de los Contratos, Llambías expresa, lo siguiente: "TRATADO DE DERECHO CIVIL - CONTRATOS Tomo I, lo siguiente: "No hay inconveniente en vender cosas actualmente existentes, pero que estén sujetas a algún riesgo que las ponga en peligro de pérdida parcial o total. El comprador puede tomar sobre sí el riesgo, en cuyo caso deberá pagar el precio convenido aunque la cosa pereciere (art. 1406 ). Bien entendido que para que este resultado se produzca es indispensable que el comprador tenga conocimiento del riesgo y lo asuma; si por el contrario solamente el vendedor lo conocía, su ocultamiento configura dolo y es suficiente para demandar la nulidad del contrato. Y si el riesgo dependiera de un vicio oculto que tampoco el vendedor conocía, el comprador tendrá derecho a las acciones derivadas de los vicios redhibitorios." ( D. COSAS EXISTENTES SUJETAS A RIESGOS.1109/100 ). .

 Y si bien los autores mas dedican el tiempo al contrato de compraventa, ello es así, por cuanto, la acción de reducción de precio, está prevista específicamente para el mismo ( ver art. 2172, el cual dice: "Entre adquirentes y enajenantes que no son compradores y vendedores, el vicio redhibitorio de la cosa adquirida sólo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa".

 

Por consiguiente, a mi entender, la responsabilidad no es objetiva de la cosa en sí misma, sino que está sujeta a la previsibilidad del transmitente en todas aquellas diligencias que pudo tomar y ha tomado. De otra manera, no se entendería la acción contra el fabricante. Y en el ámbito comercial, por la propia velocidad de las operaciones, en principio, ha de tener que estarse al examen de estas diligencias.

 

Ahora ¿Que pasa con el crédito cedido? cuando el art. 1436 del Código civil señala : "Si el crédito fuese cedido por otra cosa con valor en sí, o por otro derecho creditorio, la cesión será juzgada por las disposiciones sobre el contrato de permutación, que no fueren modificadas en este título" cuando la permuta, conforme al artículo 1492 señala: "En todo lo que no se haya determinado especialmente, en este título, la permutación se rige por las disposiciones concernientes a la venta."

 

Acciones a las que dan lugar. Prescripción. Derechos sobre las cosas. Distinción con los vicios ocultos.

 

La llamada acción redhibitoria, que consiste en dejar sin efecto el contrato, la acción por daños y perjuicios, y la quanti minoris o de reducción de precio. Conforme al art. 4041 dan lugar a dos acciones: "Se prescribe por tres meses, la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compra y venta; y la acción para que se baje del precio el menor valor por el vicio redhibitorio."

La ley no señala desde qué momento corre ese plazo. Por lo cual, se entiende, que, dicho plazo, corre, desde la tradición, o sea la entrega de la cosa, sea ésta simbólica ( entrega de llaves, o de elementos que hacen a la posibilidad de usarla y gozarla ), salvo que se trate de inmuebles gravados con alguna carga ( art. 4040 ). No se señala cuáles cargas, ni si son de Derecho, o de hecho. Sí se hace mención a la servidumbre no aparente. Pero sería injusto e incumplimiento de contrato, el celebrarlo, y más a título oneroso, con derechos reales o que de hecho equivalgan ( ejemplo servidumbres u otros gravámenes de derechos reales no aparentes ). Aquí, en este último caso, se habla de apariencia, o mejor dicho, de la no apariencia. Y si la cosa no aparenta estar gravada con algún derecho real, la acción contractual, está expedita por el plazo de 10 años, conforme entiende Salas Trigo Represas, estamos ante una responsabilidad por garantía de evicción proveniente del art. 4023, ya que al hablar de nulidad, ello involucra un desconocimiento producido por error inducido, dolo, u ocultamiento. Se trata, conforme a su criterio, que comparto, de una acción de saneamiento ( Salas, Trigo Represas, Código Civil Anotado y Concordado, páginas comentarios a los arts. 4023 y 4040 ), por lo que el plazo de prescripción será de 10 años.

Coincido con el autor, ya que el mismo refiere a la garantía de evicción del art. 2109 al señalar: "El adquirente de la cosa no está obligado a citar de evicción y saneamiento al enajenante que se la transmitió, cuando hayan habido otros adquirentes intermediarios. Puede hacer citar al enajenante originario, o a cualquiera de los enajenantes intermediarios". Y dice al respecto: "Saneamiento: A) Para algunos tribunales, sanemiento es la obligación de indemnizar al adquirente que, para el enajenante resulta de la evicción ya producida, B) Para otros, es un concepto en cierto modo autónomo de la evicción, pues, consiste en la obligación del enajenante de perfeccionar el titulo del derecho transmitido, subsanando sus deficiencias y corrigiendo sus errores con prescindencia de cualquier acto de turbación de terceros. ( cita a la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, en fallo publicado en La Ley 100-338 ).

Hoy se admite que el saneamiento habilita tanto a. Primero: La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. Segundo: Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. Tercero: Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. Cuarto: Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.  Quinto: Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

 

Y en efecto, puede existir una servidumbre, de hecho, respecto de la cual, no existe derecho real alguno. Pero sí existiría, si, dicha servidumbre, carga o gravamen, hubiesen cumplido el tiempo necesario para la prescripción adquisitiva, pues, la sentencia en el respectivo proceso, es declarativa y no constitutiva de derechos anteriores. Por lo cual, si la servidumbre, por ejemplo, de paso, existía ya desde hace mas de 20 años, - plazo fijado para la prescripción adquisitiva o usucapión sin justo título, o sea sin un derecho real, irregular -, esta cuestión, es de Derecho, pues, la sentencia es declarativa, y hace a la servidumbre como existente con anterioridad a la misma, incluso, puede alcanzar al tiempo de la enajenación e incluso, culminar el proceso de tiempo, al momento de la entrega.

 

Cabe formarse la pregunta. ¿Que plazo de prescripción se tiene en estas cuestiones no aparentes?. La jurisprudencia nada responde, por no haberse presentado casos como el mencionado. E incluso, puede existir accesión de posesiones, por lo cual, el poseedor posterior, continúa la del anterior ( art. 2476 in fine Código Civil ). Entiendo que, para este supuesto la acción será la redhibitoria, con un plazo de tres meses de prescripción. Y para el supuesto de la de buena fe y la del art. 4005 ( ambas primera de mala fe, siguiendo la de buena fe - o sea, con justo título y buena fe, o sea, nuevamente la decenal ), para este supuesto, la acción será claramente la del artículo 2109, garantía de evicción "El adquirente de la cosa no está obligado a citar de evicción y saneamiento al enajenante que se la transmitió, cuando hayan habido otros adquirentes intermediarios. Puede hacer citar al enajenante originario, o a cualquiera de los enajenantes intermediarios", no por la mala fe del primero, sino por el justo título del segundo.

 

De lo cual surgen dos motivos de prescripción semestral por vicios ocultos: El primero, basado en Derechos reales no aparentes, son discernibles, según entiendo en seis meses. Si se trataran de gravámenes visibles, como las inscripciones en los registros, no hay acción, desde que el Derecho sólo protege la buena fe, y ello involucra el despliegue de las diligencias necesarias, antes de la compra en materia de derechos que recaen sobre una cosa - derechos reales -.

 

El segundo caso, habla de los vicios, que son cuestiones que hacen a la cosa, y que de ninguna manera lo gravan, sino que la hace algo inepta para su destino.

 

La confusión se subsana con el art. 1474 al decir: "El deudor puede oponer al cesionario, todas las excepciones que podía hacer valer contra el cedente, aunque no hubiese hecho reserva alguna al ser notificado de la cesión o aunque la hubiese aceptado pura y simplemente, con sólo la excepción de la compensación.", por lo que hablar de cesión, es hablar de Derechos, no de cosas en sí mismas.". De donde se sigue, que, para los vicios establecidos en el art. 4040, se trata de derechos reales sobre las cosas, no aparentes, mientras que el art. 4041, habla de los defectos o vicios ocultos de la cosa en sí misma.

 

Condiciones para que proceda la acción.

 

La jurisprudencia ha señalado: "De la definición que da el art. 2164 del Código Civil se desprenden las condiciones que deben tener los defectos de la cosa para ser considerados vicios redhibitorios: ante todo, ha de tratarse de actos onerosos, pues los adquirentes a título gratuito carecen de acción (art. 2165); en segundo lugar han de ser defectos ocultos, pues si fueran aparentes, el perjudicado no podría escudarse en las normas legales que lo protegen; en tercer término, los defectos deben observar una graduación relacionada con lo establecido en el art. 2164, parte final, del Código Civil, es decir, grave o importante; por último, deben ser antiguos, es decir, existir al tiempo de la adquisición, corriendo la prueba de esta circunstancia por cuenta del reclamante (art. 2168, Código Civil ) (CNCiv., Sala D, Marzo 7 1975). ED, 63-160.

 

Caso de las liberalidades y de la donación.

 

Hemos distinguido en otro capítulo la diferencia entre liberalidades y donaciones. Expliqué en http://www.consejosdederecho.com.ar/50.htm#11 lo siguiente:

La nota al artículo 1791 del Código Civil señala que “sea cual fuere el desinterés de una de las partes, sea cual fuere el beneficio de la otra, donde no hay enajenación no hay donación”. De donde se sigue que no todas las liberalidades son donaciones.

Podemos considerar como liberalidad el dejar transcurrir el tiempo fijado para la prescripción adquisitiva de un derecho sobre una cosa o la inacción judicial tendiente a hacer valer derechos de nuestro patrimonio. Tales actos son considerados, genéricamente, como desinteresados y no constituyen en principio, donación.

De la misma manera la renuncia a una hipoteca que está garantizando un crédito. Y en estos ejemplos, es carga del acreedor, el probar que hubo una donación encubierta, a la inversa de la carga de la prueba de la donación en sí.

Otros contratos, como la locación de servicios o de obra, pueden ser considerados como meras liberalidades, aunque en esencia sean contratos onerosos, pueden obedecer a otros motivos que no sean enajenaciones con miras de mejorar la situación de terceros por razones subjetivas bastante cuestionables.". Ver tema:

Otra situación, puede plantearse, en cuanto a las cesiones recíprocas, que pueden llegar a hacerse en un condominio o bajo el régimen de la propiedad horizontal, supuestos en los cuales, muchas veces, la voluntad no era el ejercicio de una liberalidad, sino acordar, por ejemplo situaciones de ocupación o de vivienda. Vale decir, que no toda liberalidad constituye donación, lo primero es el género, lo segundo, la especie. En cada caso habrá que advertir si la voluntad subjetiva de quien hizo el acto liberal ha tenido en mira cuestiones que incluso, pueden ser extrapatrimoniales.

Ahora bien, estos actos que no conforman donaciones, y, por lo tanto, son renuncias a derechos que se poseían en contra del deudor y a favor del acreedor, no son susceptibles de acciones provenientes de vicios ocultos, pues, se trata de renuncias desinteresadas, por los motivos que fueren, personales y no tienen contenido normativo contractual. Por lo tanto no pueden ejercerse respecto de esos actos de renuncia, acciones provenientes de vicios ocultos, ni ejercicio de la acción de la garantía de evicción ya que no hay onerosidad de manera alguna.

Ahora la donación, si es un acto a título gratuito, en principio, al igual que el legado en cualquiera de sus formas, ( de cosa, de renta vitalicia, de rentas, de sumas de dinero, etc ), o el comodato ( préstamo de cosa ), como el mutuo ( préstamo de dinero ), pueden ser susceptibles de estas acciones, sólo cuando tengan una carga, o sea una onerosidad.

En la donación existe una enajenación, presente o futura, requisito éste, que se condice con la institución de los vicios ocultos y de la garantía de evicción. Lo mismo que los legados.

No dejan de ser actos a título gratuito, pero, sin embargo, pueden tener condiciones, o cargas que involucran aspectos económicos a favor del beneficiario. Eso no le quita al acto, su carácter gratuito, pero, en alguna medida, cuando hay cargas que cumplir, y a esto me he referido en las donaciones

y en los legados esa parte onerosa, que suelen contener, también en todas las disposiciones testamentarias, y que puede ser de difícil cumplimiento, esa carga onerosa, que es inferior a lo donado, hay que examinarla, pues, la donación es un contrato que necesita de aceptación por el beneficiario, y, si este acepta, el contrato queda perfeccionado. Lo mismo cuando se acepta el legado, que, tiene un contenido normativo, y, por ejemplo, si los herederos no entregan lo legado, no existe tradición y, por lo tanto enajenación, como exigen las disposiciones que comentamos. Al respecto el art. 1863 señala "Las donaciones onerosas, como las remuneratorias pueden ser revocadas por las mismas causas que las gratuitas, en la parte que aquéllas tengan el carácter de éstas".

Llambías bien lo explica en su tratado citado, en el tomo segundo, bajo los números 1110/1573 al decir: "Las donaciones remuneratorias están sujetas al siguiente régimen legal:

a) La aceptación de la donación remuneratoria equivale a la aceptación del pago de los servicios...; en consecuencia, el donatario no podrá en adelante cobrarlos judicialmente. Es lógico que así sea, porque el donante ha entendido pagar, sólo que lo ha hecho con generosidad, pagando más de lo que debía.-Por el contrario, la simple donación (hecha sin intención remuneratoria) no priva a quien prestó el servicio del derecho a reclamar su pago.- b) En la medida en que importa una remuneración equitativa de los servicios prestados, se reputa un acto oneroso (art. 1825 ). En consecuencia, está sujeta a la acción por evicción y por vicios redhibitorios... y no puede ser reducida por inoficiosidad ... ni da lugar a colación, ni puede ser revocada (art. 1863). En cambio, en cuanto excede de la justa retribución, está sujeta al régimen legal de las donaciones simples.

Esto significa que, aunque la donación sea un acto a título gratuito, como la remuneración, por ejemplo, por algún servicio a favor del donatario, de cualquier cosa que fuere que esté en el comercio, es susceptible de ser revocada, por ser un acto realizado con liberalidad, o, como expresa el autor, por simple generosidad. En cambio, cuando el acto liberal es simple, o llamado "a título gratuito" puede reclamarse por el donatario, simplemente el cumplimiento de lo donado. Pero, si lo donado importa un acto, que, insisto, es esencialmente a título gratuito, o sea, y debe entenderse, a un precio o carga menor a cargo del donatario ( frente a otros contratos, como por ejemplo, el de compraventa ), igualmente se entiende que existe una porción de onerosidad, y, en consecuencia, está sujeta a las acciones de evicción y vicios redhibitorios. Pero no puede ser revocada por el donante, estando sujeto él, a dichas acciones en la medida de esa mínima o menor onerosidad frente a otros contratos, como he puesto por ejemplo, el de compraventa. Mas, el donatario, puede exigir el saneamiento de la cosa donada, como reclamar los daños y perjuicios derivados de la donación viciada.

Y en este sentido, el vicio, puede ser de tal magnitud, que la carga se torne excesivamente onerosa, y desdibuje el carácter gratuito y típico de las donaciones, del acto tornándolo, entonces, mas oneroso.

Nadie dice que la donación no sea un acto a título gratuito. Lo es, pero, si existen vicios, que hacen a la cosa donada, o transmitida mortis causa, con alguna carga, que, sin quitarle el carácter de gratuito al acto, - ello en función de la comparación con otros contratos -, puede ocurrir que, por el vicio, se torne onerosa, sería posible el ejercicio de las acciones mencionadas, dependiendo de si es una cosa, o de un derecho. En el primer caso, hay garantía de evicción, y si proviene de la cosa, hay garantía por vicios ocultos.

Casos de donaciones sin cargos de alimentos y simples.

La donación simple, genera cargo de alimentos, no así la que se estipuló sin esa condición.

La jurisprudencia que "Cuando la donación es sin cargo, el incumplimiento del deber legal del donatario de prestar alimentos al donante que carece de medios de subsistencia (art. 1837, Cód. Civil) genera sus propias consecuencias o efectos, distintos del que determina el art. 1800. Así, puede dar lugar a la revocación de la donación por causa de ingratitud, en los supuestos que prevé el art. 1862; y aun a la acción de ejecución forzada directa, según parte de la doctrina (art. 505, Cód. Civil). No se trata pues del simple prestar alimentos al donante que carece de medios de subsistencia (art. 1837), sino de poner un límite a la donación misma que, violado, da lugar a la nulidad relativa del acto; se trata de una figura paralela a la de la lesión que consagra el art. 954, sin necesidad de recaudo subjetivo." Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, sala segunda en autos "Cueliche, Carlos Alberto c/ Cueliche de Acosta, Nélida Elena s/ Nulidad de donación" publicado en JA 2002 I,

La donación sin cargo y la simple no tienen onerosidad, pues, el deber de alimentos, proviene de una cuestión de gratitud para con respecto a la persona del donante ( y así lo señala el art. 1858 - Las donaciones pueden también ser revocadas por causa de ingratitud del donatario en los tres casos siguientes: 1º. Cuando el donatario ha atentado contra la vida del donante; 2º. Cuando le ha inferido injurias graves, en su persona o en su honor; 3º. Cuando le ha rehusado alimentos.

Además se ha señalado:

"La ley solo admite la revocación en los siguientes supuestos: 1) cuando el donatario ha incurrido en incumplimiento de las cargas impuestas en el acto de la donación; 2) cuando ha incurrido en ingratitud hacia el donante; 3) cuando después de la donación han nacido hijos al donante y esta causa de revocación se hubiera previsto en el contrato; 4) cuando el adoptante ha hecho una donación en favor de su hijo adoptivo y luego la adopción es revocada a pedido de éste; es dable también poner de resalto, que las donaciones onerosas (o con cargo) y las remuneraciones pueden ser revocadas, pero sólo en la parte que constituyan una liberalidad -conf. art. 1863- ."  SCBA, Acuerdo 83676 S 1-3-2004 , Juez PETTIGIANI (Sentencia Definitiva) "Elia, María Josefina c/ Báez, Víctor Jaime s/ División de condominio"

Conclusión respecto de la donación.

En la medida en que exista onerosidad, que es el caso, en el que las cargas sean superiores, a las necesidades del donante, existen por parte del donatario las acciones que comentamos, no así en las donaciones simples o sin cargos.

Caso de legados.

Para el caso de legados, sólo son factibles las acciones redhibitorias, de saneamiento y de evicción, contra los herederos, salvo en lo que concierne en lo que respecta al legado de parte alícuota, pues, éste legado, forma parte de un acervo ideal, de un porcentual y no de una cosa determinada. Los legados, si bien no son contratos, si se consideran donaciones por actos de oferta que se aceptan o se rechazan al fallecimiento del causante y, por ende, están sujetos los herederos a las acciones mencionadas, dependiendo de la posibilidad de cada tipo de legado, las posibilidades de las mentadas acciones judiciales. Y mientras se trata de cosas, los herederos son susceptibles de ser accionados judicialmente.

Podría decir que hay legados dinámicos y legados fijos.

Dinámicos serían los legados que habrán de depender del acervo hereditario y de su dinámica anterior, y los estáticos los relacionados con objetos determinados o determinables a la voluntad del testador, al instituir un legado.

Para ir a legados

Casos de los comodatos.

Si bien la doctrina considera, como en los contratos de locación de cosas, asimilables a los actos de enajenación, dicha asimilación, sólo rige prohibitivamente, para el condómino, al requerirse el consentimiento de todos ellos. Mas lo dado en comodato, hace responsable al comodante.

Caso del comodato simple.

El comodato simple no importa acto alguno de enajenación ni es oneroso, por lo que, está exento, en principio de las acciones redhibitorias, como las de reducción de precio, evicción y saneamiento. Pero para el caso de daño previsible por el comodante ( por ejemplo, por la frustración de una expectativa de adquisición, que no realizó el comodatario en función del comodato otorgado ), el comodante está sujeto a una eventual acción por daños y perjuicios.

Caso de la locación de cosa.

La locación de cosa involucra la transmisión del uso y goce de la misma a título oneroso, pero no existe la enajenación, salvo el caso del leasing. Por ende tampoco son posibles las acciones de saneamiento y de evicción en general. Sólo son posibles la acción redhibitoria ( como acción rescisiva ), la acción de reducción de precio, por analogía, reducción del precio del canon locativo, y la acción por daños y perjuicios, por tratarse de actos enteramente onerosos.

Daños y perjuicios y plazo de prescripción civil.

Las acciones derivadas de los vicios redhibitorios, u ocultos, - según sea el caso, esto es, carencia o no de dolo o culpa del transmitente, es independiente de las acciones redhibitorias, acciones de reducción de precio, y, por ende, no pueden ser ejercidas contradictoriamente. Si el daño se ha producido, el plazo de prescripción, es el corriente y propio de los contratos, o sea, 10 años ( art.4023 del Código Civil ). Considero que las acciones, dependiendo de la actitud referenciada del transmitente y de la onerosidad, pueden ser acumuladas, pues, se ha sostenido que:

"La acción por la que se solicitan daños y perjuicios en los casos de demanda por vicios redhibitorios no es autónoma sino dependiente, accesoria o complementaria de la rescisoria y subordinada al éxito de la principal. En tal orden de ideas, la acción quanti minoris está destinada exclusivamente a obtener la disminución del precio de la cosa objeto prestacional de la convención, resultando incompatible con la pretendida acumulación de daños. Basar la pretensión como lo hiciera la actora en la existencia de vicios ocultos y reclamar daños y perjuicios, lucro cesante y daño moral, resulta a todas luces insostenible."

Cám. Apel. de Concordia, Sala Civ. y Com., 24-9-96, Cyasa SA c/Aizcar Soc. Col., BDPJER, sum. 6000808.

Es que, este fallo es inequitativo, por cuanto, en la misma acción por daños y perjuicios, hay un menor valor de la cosa, y ello arroja un daño en sí mismo. Distinta sería la situación en la cual, se ha optado por la rescisión, por cuanto en este caso, sólo se anula la operación, devolviéndose, las partes, sus respectivas prestaciones. Por ello estoy de acuerdo con este fallo: "En la demanda por rescisión del contrato por vicios redhibitorios, puede también incluirse el reclamo por daños y perjuicios, siempre que el vendedor hubiera obrado de mala fe (art. 2176 del C.C.)" Cámara Civil y Comercial Primera de La Plata, Sala 2, Registro de Sentencias definitivas 197-94 S 18-10-1994. CARÁTULA: Méndez, Elsa Noemí y otro c/ Otero hermanos s/ Daños y perjuicios.