LA OBLIGACIÓN DE LA MUNICIPALIDAD DE TOMAR INTERVENCIÓN Y SOLICITARLA A LOS JUECES PARA DETENER OBRAS O MANDAR A DEMOLER AQUELLAS QUE EXISTEN ENTRE VECINOS Y LEJOS DE LA LÍNEA DE DEMARCACIÓN DE LA VEREDA O CALLE. LA RESPONSABILIDAD MUNICIPAL EN TIEMPOS ACTUALES. LA NUEVA AMPLITUD DE LA RESPONSABILIDAD MUNICIPAL EL CONCEPTO DE VECINO EN TIEMPOS ACTUALES. EL CONCEPTO DE RELACIONES DE VECINDAD RELATIVIZADO EN LAS GRANDES CIUDADES.  DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC.

 

 

Por el doctor Juan Carlos Muse Generch.

 

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LOS SUBTEMAS:

 

Concepto de superficie en el Diccionario de la Real Academia Española.

 

Que es el derecho de superficie en el Código Civil.

 

La cuestión de la Propiedad Horizontal y las relaciones de vecindad.

 

Primera conclusión.

 

Conclusión Final y la extensión de la Responsabilidad Municipal.

 

 

Concepto de superficie en el Diccionario de la Real Academia Española.

 

Del latín superficies.

1. f. Límite o término de un cuerpo, que lo separa y distingue de lo que no es él.

2. Extensión de tierra.

3. Aspecto externo de una cosa.

4. Geometría. Extensión en que solo se consideran dos dimensiones, que son longitud y latitud.

 

Que es el derecho de superficie en el Código Civil.

 

Lo antedicho en el diccionario de la Real Academia, es el concepto legislado como superficie en el Código.

En numerosas notas a varios artículos encontramos la idea o concepto, siendo, el codificador, contrario a la idea de generar un derecho real de superficie o reconocerlo de alguna manera. Por ejemplo, encontramos en la nota al artículo  669, lo siguiente: Para que se comprenda exactamente la divisibilidad o indivisibilidad de las cosas, nos permitimos transcribir lo que SAVIGNY dice a este respecto: "Si buscamos qué es lo que constituye la divisibilidad de las cosas, es preciso ante todo reconocer que en el sentido natural de las palabras, todas las cosas son susceptible de descomposición en partes y por consiguiente, son divisibles. Si, pues, dividimos las cosas en divisibles e indivisibles, no es sino con respecto a las relaciones de derecho que tienen una cosa por objeto. Los inmuebles, en tanto que son partes constitutivas de la superficie de la tierra entera, no pueden ser limitados como unidades especiales sino por la voluntad del hombre; pero es de la esencia de esta voluntad ser inconstante y variable. Es imposible pues, crear entre límites ya fijados, nuevos límites más estrechos o pequeños. Esta facultad es la que funda la divisibilidad ilimitada del suelo. Aunque las partes aisladas puedan diferir en bondad y valor, son siempre idénticas a sí mismas, y al todo original. Sólo el suelo, sobre que reposa una construcción no es divisible, porque forma un todo independiente, un todo artificial, cuya descomposición destruiría la idea de este todo”. "No sucede así con las cosas muebles. Ellas aparecen en el espacio como unidades. Cada unidad constituye un todo independiente, ya un todo natural como los animales vivos, ya un todo artificial como las obras de arte. Estas unidades son, sin duda siempre divisibles en sí mismas, pero bajo una relación jurídica las llamamos indivisibles, y las tratamos como tales en dos casos distintos: 1º, cuando la división destruye la idea del todo, de modo que las partes no sean ya idénticas consigo mismas, y con el todo, como en los animales vivos, en las obras de arte, etc.; 2º, cuando la división deja subsistentes partes idénticas, pero con una disminución de valor en el todo, como en el caso de dividir piedras preciosas, espejos, cristales, etc. Nos resta aun después de esto, las cosas muebles completamente divisibles, que son aquellas cuya división no destruye la idea del todo, ni disminuye el valor total, como en las masas de metal bruto.”

En el mencionado artículo hacía mención a las obligaciones contraídas que hacían a un “dar”. Recordemos que las obligaciones que regula nuestro Código pueden ser de dar, de hacer, o de abstenerse de hacer.

El Codificador se anticipó ya en las obligaciones, ya en ese artículo a negarle a la superficie, la posibilidad de establecer derechos sobre el mismo. El mentado artículo nada tiene que ver, por lo tanto, con Derechos Reales, sino con obligaciones convencionales, pues dice: Las obligaciones de dar son divisibles cuando tienen por objeto entregas de sumas de dinero o de otras cantidades, o cuando teniendo por objeto la entrega de cosas inciertas no fungibles, comprenden un número de ellas de la misma especie, que sea igual al número de acreedores o deudores, o a su múltiple.

Ya en el artículo 1345 vuelve con indicación de la superficie, y podemos observar la esencialidad que para el mismo tenía, la superficie del terreno como individualidad, sin poderse hablar de pisos o derechos de superficie, señalando: “Si la venta del inmueble se ha hecho con indicación de la superficie que contiene, fijándose el precio por la medida, el vendedor debe dar la cantidad indicada. Si resultare una superficie mayor, el comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su valor al precio estipulado. Si resultare menor, tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional al precio. En ambos casos, si el exceso o la diferencia fuese de un vigésimo del área total designada por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el contrato.”

Vale decir que, existe, una relación directa, en el Código, entre la superficie y el precio del inmueble. Lo que denota la posición nuevamente establecida ya en lo que respecta  a los contratos sobre inmuebles.

Cuando ya menciona a los derechos reales, que son aquellos que la persona tiene sobre una cosa,  en el libro tercero, bajo la denominación “DE LOS DERECHOS REALES” en el artículo 2314, señala que “Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.” Y en la nota al mencionado artículo indica:

Nota: 2314. Los edificios son designados en el Cód. francés como inmuebles por su naturaleza, cuando en verdad sólo lo son por un hecho de accesión, tal es en efecto el origen que el Derecho romano asigna a esta especie de inmovilización de los materiales que por su naturaleza eran muebles. "Omne quod solo inaedificatur solo cedit". Instit., "De rer. divis.", § 29. Sobre este artículo véase DEMOLOMBE, tomo 9, desde el número 96.

Queda claro que el edificio, para el Código Civil, es una unidad que no puede dividirse. Es un inmueble único.

En el artículo 2319 vuelve sobre el punto, negando entidad jurídica al derecho de superficie, señalando “ Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas y otros objetos puestos bajo del suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales.”

Queda nuevamente en claro que el edificio, para el Código Civil, es una unidad que no puede dividirse. Es un inmueble único.

En el artículo 2503 del Código Civil, no lo menciona como posible derecho real, señalando que son Derechos Reales “Son derechos reales:

1º. El dominio y el condominio;

2º. El usufructo;

3º. El uso y la habitación;

4º. Las servidumbres activas;

5º. El derecho de hipoteca;

6º. La prenda.

7º. La anticresis.

8º.* La Superficie Forestal

Respecto de este último inciso, el mismo ha sido agregado por la ley 25.509. Esta ley es llamada a la producción y fue promulgada de hecho  el Diciembre 11 de 2001. Su objetivo, en sí mismo es que, quien constituya a su favor, este Derecho, es  “hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes” ( para ver el texto completo de la norma hacer clic aquí )

En el artículo 2519 se señala:”Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a él le pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos.”

Esto vuelve a reiterar el concepto de unicidad que tiene el inmueble para la ley argentina en un marco de regla y no de excepción. Nadie puede llevarse así ventanas, puertas, etc. Forman parte del suelo. En el mencionado artículo, se establece una presunción respecto a quien hizo las construcciones. E indica al respecto que lo presume al propietario del suelo. Lo cual da una idea, funcional y de práctica, respecto a la unicidad del concepto de bien inmueble.

El número de derechos reales, establecido por el codificador ha sido conceptualizado en doctrina como “numerus clausus”. Es decir, no pueden existir mas derechos reales, o sea sobre cosas, que los establecidos en el mencionado artículo.

Se dice que las normas que regulan los derechos reales son sustancialmente de orden público, es decir, que están vinculadas al plexo de principios de orden superior, políticos, económicos, morales y algunas veces religiosos, a los cuales una sociedad considera estrechamente vinculada la existencia y conservación de la organización social establecida y que, por eso mismo, no pueden ser dejadas de lado por las convenciones privadas -artículo 21 Código. Civil -.

Esta característica surge principalmente del artículo 2502 Código Civil., que aprehende el principio del numerus clausus, del que hablaremos más adelante; también surge de la nota al artículo 2828, donde se expresa que "...la naturaleza de los derechos reales en general..., e s t á fijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares". ( Derechos Reales de Mariani de Vidal, página  24 del Tomo 1. )

Si por el 2502 se adopta el principio del numerus clausus, que luego veremos, si en el 2503 se enumeran los derechos reales autorizados, en consonancia con el artículo anterior, no es coherente con esta posición que luego se diga que no pueden crearse ciertos derechos reales, puesto que no solamente los prohibidos expresamente no pueden crearse, sino todos aquellos que no estén expresamente permitidos. ( obra citada página 61 ).

Y con respecto al Derecho de Superficie forestal, la autora, señala que sólo dos de sus disposiciones por el mentado principio son aceptables:  “Como se ve, la ley 25.509 eliminó del artículo 2614 la referencia al derecho de superficie, con carácter general. Esta supresión podría suscitar el interrogante de si, luego de ella, la constitución de cualquier tipo de superficie se encuentra autorizada. Sin dejar de destacar la defectuosa técnica de la norma, 12 una mínima reflexión conduce a concluir en que esto no es así, atento el principio el numerus clausus -que estudiaremos en el acápite C-: sólo está habilitada la constitución del derecho real de superficie forestal, como expresamente lo determinan los artículos Io y 13 de la ley, pues -con arreglo al principio del número cerrado-  sólo pueden ser constituidos los derechos reales que la ley admite.” ( obra citada página 62 )

El principio del numerus clausus o del "número cerrado" se materializa con relación a los derechos reales en el artículo 2502, Código. Civil.

"Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer."

La razón de esta disposición la dan las notas a los artículos 2502 y 2503: la preocupación de Vélez por evitar la multiplicidad de derechos reales, que en el derecho feudal habían causado graves males a la riqueza inmobiliaria. También leemos en la nota al artículo 2828 Cód. Civ.:

Los derechos reales pueden tener fuente contractual

"Los actos y contratos particulares no podrían derogar la disposición del artículo, porque la naturaleza de los derechos reales... está fijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas y no depende de la voluntad de los particulares."

En resumen: el principio del numerus clausus crea una gran valla a la autonomía de la voluntad, que, en cambio, juega con amplitud -es claro que no absoluta-  en materia de derechos creditorios (artículo 1197 Código Civil.).

Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas a los derechos reales no son meramente supletorias de la voluntad de las partes, como en general acontece en lo atinente a los derechos personales, sino que se le imponen, en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario. ( obra citada página 66 )

Si bien el Codificador, autorizó la servidumbre sobre superficies, es decir, un derecho real establecido a favor de un lote, las mismas tenían para entonces un origen lógico funcional para el mismo fortalecimiento de su idea. Así la servidumbre de paso, que es un derecho real en virtud del cual una persona, puede pasar a su predio, por medio de otro. Esas servidumbres han sido regladas de manera funcional.

Por ejemplo, en la nota al artículo 2975 se ejemplifica de la siguiente manera: Una servidumbre de paso, o de tomar agua de la fuente ajena es discontinua, pues que su ejercicio no dura sino mientras el hombre pasa o saca agua.

Prosigue diciendo: “Este hecho del hombre constituye el ejercicio del derecho, pues que tal servidumbre no puede funcionar por sí misma. Al contrario, una servidumbre de acueducto es una servidumbre continua, pues que no es por el hecho perseverante del hombre, por una serie de actos del hombres, sino por sí mismas y por la naturaleza de las cosas, que el derecho se ejerce y funciona. El agua corre por el acueducto mientras que los dos propietarios están ausentes del lugar, desde que en sí y sin necesidad de un hecho continuo del hombre hay posibilidad de un hecho continuo: la servidumbre es desde entonces continua. Conserva este carácter, aunque el agua no pueda correr, hasta que la mano del hombre haya quitado un obstáculo que se opone. Así, cuando el agua de un canal artificial no puede correr del fundo A sobre el fundo B, sino a condición de levantar una compuerta, entonces es necesario cierto hecho del hombre para el ejercicio del derecho; mas este hecho no es del que habla el artículo. Cuando después de haber abierto el paso al agua, la servidumbre funciona y se ejerce sin ningún hecho "actual", el hecho del hombre que abrió la compuerta no constituye el ejercicio de la servidumbre, pues que el agua seguirá corriendo de un predio a otro, aunque ningún hombre aparezca en el lugar”.

Existen otras, como la de vista, que consiste básicamente en la visión que puede adquirir el dueño de un lote lindero con respecto a otro que le sirve a esos efectos.

Siguen al inmueble y los mismos se transfieren con la servidumbre, salvo disposición en contrario, con renuncia a la misma. Como se observa, en el Código Civil el inmueble es una unicidad, no siendo posible hablar de pisos, departamentos o unidades funcionales.

Básicamente podemos decir, que el Derecho de Superficie, es un derecho real, sobre una cosa desmembrada. Un inmueble desmembrado: por un lado, existe una relación entre el dueño de la cosa, en el caso un inmueble, y el dueño del espacio aéreo o de los espacios aéreos, o superficies bajo tierra.

El Derecho de Superficie, como tal, ha sido negado por el Codificador, pues, se oponía a los desmembramientos en el derecho de dominio.

El Codificador nunca habló de relaciones de vecindad, sino de vecinos.

 

Cuando hablaba de vecinos, mencionaba a los vecinos geográficos según la perspectiva de los Derechos Reales en juego, y tal como estaban pergeñados en su cuerpo organizativo de normas.

 

De tal modo expresó en el artículo 1001 ( respecto de las formalidades de la escritura pública ) lo siguiente: “ La escritura pública debe expresar la naturaleza del acto, su objeto, los nombres y apellidos de las personas que la otorguen, si son mayores de edad, su estado de familia, su domicilio, o vecindad, el lugar, día, mes y año en que fuesen firmadas, que puede serlo cualquier día, aunque sea domingo o feriado, o de fiesta religiosa. El escribano, concluida la escritura, debe leerla a las partes, salvando al final de ella, de su puño y letra, lo que se haya escrito entre renglones y las testaduras que se hubiesen hecho. Si alguna de las partes no sabe firmar debe hacerlo a su nombre otra persona que no sea de los testigos del instrumento. La escritura hecha así con todas las condiciones, cláusulas, plazos, las cantidades que se entreguen en presencia del escribano, designadas en letras y no en números, debe ser firmada por los interesados y autorizada al final por el escribano. Cuando el escribano o cualquiera de las partes lo juzgue pertinente, podrá requerir la presencia y firma de dos testigos instrumentales. En este caso, aquél deberá hacer constar en el cuerpo de la escritura el nombre y residencia de los mismos.”

Y así se redactan los planos y escrituras.

Lo mismo hace en el artículo 3139 al expresar: “La toma de razón ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raíces gravados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento.”

Las hipotecas se constituyen por escritura pública, siguiendo las formalidades establecidas para la geoindicación, incluyendo a los vecinos, conforme al artículo 1185 del Código Civil.

Especial connotación tiene el artículo 3701 al expresar respecto de los testamentos y su reconocimiento por medio de testigos “Los testigos deben tener residencia en el distrito en que se otorga el testamento.” Bajo el título: TITULO 13 “De los testigos en los testamentos”.

En el artículo 2618 señaló que “Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no debe exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.”

Como puede observarse, la especificidad de la norma que impera en materia de Propiedad Horizontal: en el artículo 6 inc. b de la ley 13.512 que dice que está prohibido a los consorcistas” “Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.”

Obviamente esta última norma está pensada para el derecho de superficie en su forma actual y a la comunidad consorcial, inserta en otra mayor, como lo es la ciudad.

En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.

Podemos observar y ya ir concluyendo que vecinos, para el Código Civil, tiene una connotación de cercanía geográfica y de esa cercanía obtiene lo que hoy llamamos relaciones de vecindad, que, para aquel entonces, suponía un conocimiento recíproco.

La situación en la doctrina.

Admitida la propiedad horizontal, su equivalente al Derecho de Superficie. Cada propietario de una unidad funcional, es dueño del espacio, aunque no del piso, al que tiene derecho de usar.

Sin embargo, esto no constituye una servidumbre, puesto que las servidumbres están establecidas númerus clausus en el Código Civil. Sí se ha señalado que Así se ha señalado que También el artículo 3000 Código Civil es un grave puntazo que recibe el principio del numeras clausus, en materia de servidumbres, ya que consagraría la atipicidad de las mismas, brindando amplio margen a la autonomía de la voluntad, limitada sólo por la necesidad de que la servidumbre procure alguna ventaja al fundo dominante. ( Mariani de Vidal, obra citada página 67 )

El artículo 3.000 señala que Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricción a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningún valor. Señaló.

Al respecto Borda en su TRATADO DE DERECHO CIVIL - DERECHOS REALES, Tomo 1,. número 1111/7. Editorial Abeledo-Perrot, año 1992 ha señalado:  

“Los derechos reales en nuestro Código Civil

No existen otros derechos reales que aquellos que la ley crea y reglamenta (artículo 2502 Ver Texto ). Este es el principio llamado del numerus clausus (número cerrado) que es capital en esta materia y marca una de las diferencias más notables con los derechos personales, cuyo número y contenido queda librado a la voluntad de las partes.

Precisemos mejor el concepto: las personas pueden constituir y transmitir derechos reales; lo que no pueden hacer es constituir o crear otros derechos reales que aquellos que la ley admite. Esta solución se explica muy fácilmente. Todo el régimen de los derechos reales interesa de manera directa e inmediata al orden público, como hemos podido verlo en las páginas precedentes. Si las personas pudieran crear los derechos reales que convinieran a sus intereses circunstanciales, no tardaría en producirse el caos en el régimen de la propiedad. Tal sistema sería inadmisible. Por ello está vedado no sólo crear derechos reales que la ley no admite, sino también modificar los que la ley reconoce (artículo 2502 Ver Texto ).

Una relativa excepción a la regla de que el contenido de los derechos reales está fijado en la ley, es el artículo 2952 Ver Texto según el cual el uso y el derecho de habitación son regidos por los titulares que los han constituido y en su defecto, por las disposiciones siguientes. Esto no quiere decir que las partes estén autorizadas a fijar cualquier contenido a los derechos de uso y habitación; la convención no podría nunca desvirtuar el concepto esencial de estos derechos reales fijado en el artículo 2948 Ver Texto ; lo que pueden hacer las partes es simplemente reglamentar con precisión los detalles no esenciales del derecho de uso y habitación.

El mismo autor en su Tratado señaló bajo el número 1111/11

11. DERECHOS REALES SUPRIMIDOS; POLÍTICA SEGUIDA POR VÉLEZ SARSFIELD “La legislación española y aun nuestro derecho patrio anterior al Código admitían una serie de derechos reales que embarazaban la propiedad, dificultaban su goce y su transmisión y hacían sumamente complejo el régimen del derecho sobre las cosas. VÉLEZ SARSFIELD adoptó el buen temperamento de suprimir algunos derechos que no desempeñaban ningún papel económico valioso ni conveniente desde el punto de vista de los intereses generales.

Los fundamentos de tan importante reforma de la legislación de la época, están dados en la nota al artículo 2502 Ver Texto. Dice VÉLEZ SARSFIELD que “desde la Edad Media, las leyes de casi todos los Estados de Europa crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura perpetua y por mil otros medios. En España, la constitución de rentas perpetuas como los censos creó un derecho real sobre los inmuebles que las debían; y el acreedor del canon tenía el derecho de perseguir la cosa a cualquier mano que pasase. Los escritores españoles se quejan de los males que habían producido los derechos reales sobre la misma cosa, el del propietario y el del censalista, pues las propiedades iban a su ruina. En otros casos se veía ser uno el propietario del terreno y otro el de los árboles que en él estaban. Algunas veces, uno era el propietario del pasto que naciera y otro el de las plantaciones que hubiese hecho. La multiplicidad de los derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poder dividir la cosa asiento de ellos”.

Eran como se ve, buenas razones para eliminar derechos que perjudicaban la propiedad. VÉLEZ se preocupó fundamentalmente de estructurar una propiedad fuerte (ya veremos que en este punto incurrió en exageraciones) para crear una poderoso incentivo a la explotación de las inmensas pampas desiertas. Su reforma tuvo un fecundo significado político y económico. Con razón se ha dicho que su Código, fue un Código colonizador.

Nota: 1111/12

12.- Fue así como quedaron suprimidos los siguientes derechos reales:

a) El de superficie, que consistía en el derecho del superficiario de poder hacer obras, edificios, plantaciones, sobre los cuales tenía un derecho de propiedad independiente del dominio que corresponde al propietario del terreno, el cual tenía derecho a hacer sótanos y otros trabajos subterráneos con tal de que no perjudicase los derechos del superficiario (VÉLEZ SARSFIELD, nota del artículo 2503 Ver Texto.).

VÉLEZ prefirió una propiedad plena, prolongada hasta “el cielo y el infierno”, es decir, que comprendiese no sólo la superficie sino el subsuelo y el espacio aéreo correspondiente. Aunque con un significado muy distinto al antiguo derecho de superficie, la ley de propiedad horizontal ha venido a revivir algunos de sus principios, al permitir la división de un inmueble por pisos o departamentos.

 

La cuestión de la Propiedad Horizontal y las relaciones de vecindad.

 

Establecida la equivalencia entre la Propiedad Horizontal y el Derecho de Superficie, conforme hemos visto, veremos el alcance del concepto de vecino al que acuden los Municipios para desembarazarse de responsabilidades propias.

Ya hemos dicho y señalado que el concepto de vecino, parte de una noción estructuralmente involucrada con el inmueble.  Y esa es la razón de la tasación de la prueba aludida para reconocer testamentos.

Por ende las relaciones de vecindad están focalizadas, en las normas civiles, dentro de una idea de inmueble sin aceptación del Derecho de Superficie, ni el de Propiedad Horizontal.

La ley de propiedad horizontal no habla de vecinos.  Jurídicamente hablando, no formula una nueva conceptualización, pero si menciona a vecinos, entre los que habitan las unidades funcionales al decir que queda vedado:” Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.” ( artículo 6 inc. b ). Ley 13512 ( para verla clic aquí ).

Está claro que el concepto de vecino, aquí es diferente, pues, la normativa del Código Civil, es idéntica para el vecino que campea en ese cuerpo normativo, absolutamente diferente. Precisamente, recordemos que una disposición muy clara respecto de los vecinos del Código Civil en el artículo 2618 señaló: “Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no debe exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.

En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.

El juicio tramitará sumariamente.

Y aunque se entendiera otra cosa, no existe una nueva conceptualización de vecino en el orden del Código Civil, mas existe otra del lado de la Propiedad Horizontal.

Además de que,  la responsabilidad es de todo el consorcio, y no exclusivamente con respecto al departamento del que se trate, queda en claro, por este motivo, que, existen dos tipos de responsabilidades: 1.- La contractual, surgida del un condominio creado a partir de la ley de propiedad horizontal, 2.- La extracontractual, originada hacia terceros. Son éstos los que no forman parte de ese derecho de superficie que es la Propiedad Horizontal.

En efecto, se ha considerado a la relación consorcial un contrato, mientras que el ajeno al mismo puede verse afectado por las actividades que se realizan, o los hechos que suceden y que afectan a terceros, señalándose, que, para ese caso, la responsabilidad es de todo el consorcio, y de orden extracontractual.

“La responsabilidad atribuida al consorcio por el daño causado a la unidad de propiedad del actor es de naturaleza extracontractual (Cámara Nacional Especial Civil y Comercial., Sala 5, Agosto 14 1979, Ausbruch, Ja contra Consorcio de Copropietarios de la Calle Aráoz 2444/50).

Si el consorcio permitió y toleró sin la menor objeción, pudiendo prever el peligro y el consiguiente riesgo, que el contratista que pintaba el frente del edificio operara con el balancín sobre una vereda de intensísimo transito, sin tomar las menores precauciones para resguardar la seguridad de los terceros que caminaban por la vereda, es evidente su responsabilidad por los daños causados al caer una persiana, enganchada por el balancín, sobre el pie de un peatón (Cámara Nacional en lo Civil., Sala E, Agosto 30 de 1979). Publicado en El Derecho, 86-324.

 

Primera conclusión.

 

Separadas las cuestiones relacionadas con los habitantes de una Propiedad Horizontal, con respecto a terceros, esto indica, claramente, una diferencia de tratamiento entre los terceros y el consorcio de copropietarios. No hay una vinculación jurídica entre el tercero, que puede o no tener una unidad funcional en ese mismo P.H, pues, es tercero, en la medida en la que su comportamiento nada tiene de relación con el Reglamento de Copropiedad y Administración. Y de la misma manera es tercero, cualquier edificio aledaño, pues, son dos consorcios distintos.

Espacios públicos.

Pero, por otro lado, muchas partes comunes, en los P.H. son espacios públicos: los ascensores y los pasillos son un ejemplo. Podemos decir, que, dentro de una P.H. existe una comunidad, llamada consorcio, que tiene sus propias calles, sus propios lugares comunes. Y si bien se le imponen, circunstancialmente, a terceros, impedimentos de ingreso, eso no le saca el carácter público de ciertos lugares comunes.

De donde se obtiene que, el vecino, en un edificio de Propiedad Horizontal, no es vecino a los efectos legales ni de otro miembro de otro consorcio, ni a quien tiene un derecho real que no es de superficie, sino solamente un inmueble.

De donde se obtiene la primer conclusión: Se trata, el consorcio, de una comunidad distinta, y con normas propias, y diferentes a las que regulan las relaciones de vecindad y las servidumbres y todos los derechos reales en general de aquellos que solamente tienen un inmueble no afectado al Derecho de Superficie.

Por ende, no son vecinos, ni existe relación de vecindad sino anonimato, entre edificios colindantes o Propiedades Horizontales frente al aledaño vecino que solamente posee un inmueble sin afectación al derecho de superficie, hoy llamado Propiedad Horizontal.

 

Conclusión Final y la extensión de la Responsabilidad Municipal.

 

La responsabilidad de los Municipios en materia de vigilancia, no puede limitarse, a la simple demarcación de la línea de vereda sosteniendo, como suele hacerse, que es una cuestión de vecindad. Un ejemplo extremo, nos llevará mejor ilustración.

Suponiendo dos edificios contiguos y uno genere peligro sobre el otro, o se modifique la estructura, de modo que pueda ocasionarse un daño, y aún patrimonial, ( por ejemplo, cambios  que involucren vistas hacia predios o edificios contiguos ). Se trata de una comunidad sita en un PH hacia otro PH o hacia otra persona que simplemente posee un inmueble no afectado al régimen de propiedad horizontal que, necesariamente ocasiona la intervención de la Municipalidad, pues, es la misma Municipalidad la que no puede excusarse sosteniendo el concepto de vecindad.  Son comunidades con espacios públicos, autorizadas por el mismo Municipio, por lo que no existe relación de vecindad que pueda ser argumento para la no intervención y simple aplicación de multas.

Un ejemplo extremo lo demuestra: una catástrofe a partir de edificios de 20 o más pisos, o una obra clandestina, no autorizada por el Municipio, que se limite a generar multas, sin intervención, o, mejor dicho, sin pedido de intervención Municipal.

En estos casos, y siendo que están afectando derechos de terceros ( ya que relaciones de vecindad no existen ), la correlativa obligación del Municipio de pedir la mano del Juez, quien deberá intervenir para parar la obra.

No sólo por cuanto no existen relaciones de vecindad, ni tampoco, por una cuestión atinente a que el Municipio autorizó la obra de determinada forma. La responsabilidad del Municipio viene a cuenta y va de la mano de las actuales ciudades modernas, donde el daño temido, el cambio de fachada, hacen a la disfuncionalidad de una ciudad edificada y con los valores existentes a la fecha de su adquisición. Ciudades como la de Buenos Aires, donde raramente existen inmuebles no afectados al Régimen de Propiedad Horizontal, son administrados por la misma Municipalidad. Se trata de un aglomeramiento de edificaciones, en PH, donde, esa forma de vida es la regla y no la excepción. se forma una comunidad dentro de otra mayor.

Por ello la correlativa obligación del Municipio de intervenir ante cualquier actuación disvaliosa, aún cuando pueda hablarse de un perjuicio económico.

Y ello por cuanto es lo que la Municipalidad actualmente administra. Ya no casas, simples y sencillas como en otros tiempos.  El individuo que pierde un valor de venta de su unidad funcional, es tercero, en la relación con el que el Municipio suele llamar vecino.

Y la palabra Unidad Funcional misma lo indica todo: Unidad Funcional. O sea, el equivalente al inmueble del que hablaba el Código Civil Argentino, donde habitaba una persona. Ello hace al orden público tal como el numerus clausus.

Pero una cosa es la equivalencia, es decir: la funcionalidad, que puede ser la misma, y muy otra es la persona que es tercera al conglomerado de Propiedades Horizontales que vigila o debieran vigilar las municipalidades que, son, las que precisamente autorizan esas comunidades con reglas propias. No son, esas comunidades ya vecinos, como muchos municipios, al responder a las demandas por daños y perjuicios, manifiestan que, desde la línea de observancia peatonal, o sea vereda, es el espacio público. No es así: dentro mismo de la Propiedad horizontal el espacio es público, por mas menguado que circunstancialmente se encuentre.

El mentado anonimato, impide hablar de relaciones de vecindad, de vecinos, dentro del anonimato.

Y en este sentido, es tercero cualquier individuo sea que viva en una Propiedad Horizontal, o en un inmueble no afectado al régimen estatuido por la norma que regula la actividad  del mismo. Y ello así, por el preciso anonimato que hoy impide hablar de vecindad.

Sólo y tan sólo y, por analogía, podría hablarse de vecindad, dentro de la misma Propiedad Horizontal. Pero nunca a partir de dos inmuebles contiguos, sean éstos dos PH o uno solo con respecto a un inmueble común.

Ese anonimato hace a la responsabilidad de todo un consorcio, frente a las personas por actos que nada tienen que ver con el Reglamento de Copropiedad y Administración, sea que habiten en el mismo edificio, en uno contiguo, o en cualquier lado. El anonimato no permite al Municipio la inacción en el ejercicio de la fuerza, por pérdidas económicas, pérdidas de valor de venta, o meros malestares en la funcionalidad del departamento.

Recordemos entonces el concepto de Unidad Funcional, como equivalente, no igual, a la funcionalidad de una casa habitación. Es decir: se le da al propietario de una Unidad Funcional, precisamente las funciones de una casa, pero no lo es: hay anonimato y partes comunes, muchas de las cuales son públicas y configuran un espacio público regido, precisamente, por las normas Municipales ( así, por ejemplo: Matafuegos, formas de las escaleras, iluminación, etc. ).

Por lo expuesto, ante el reclamo del administrado, el Municipio debe actuar con la mayor vigilancia y no defenderse como de costumbre, señalando que, detrás de la línea demarcadora del paso del peatón, sólo hay relaciones de vecindad, tal como suele hacerlo.