EL CONTRATO DE LOCACIÓN DE HABITACIÓN - EL CONTRATO DE HOSPEDAJE - ALCANCES - EL DERECHO DE RETENCIÓN SOBRE LAS PERTENENCIAS DEL HUÉSPED - CUANDO CULMINAN - LÍMITE A LA FACULTAD DE RETENCIÓN DE PERTENENCIAS DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC.

 

 

Por el doctor Juan Carlos Muse Generch.

 

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El contrato de Hospedaje en general.

El contrato de pensión u hospedaje no ha sido definido por nuestra doctrina judicial.

Conclusiones – Crítica a las definiciones que se basas en meras caracterizaciones del contrato de hospedaje.

Crítica a la teoría tradicional. La actualidad y el contrato de alquiler de habitaciones.

Clases de alojamiento y concepto de huésped en la actualidad.

Caso de habitación de espacios o locales de protección. ¿Se trata de un depósito necesario el equipaje que ingresa?

¿Cuáles son las responsabilidades en los casos de los llamados alquileres de habitaciones?

¿Hay obligación respecto de quien ofrece una pieza relativa a visitas a permitir el paso?

¿Qué sucede con las prestaciones adicionales que tiene la pieza que se habita y que han sido convenidas?.

¿Qué sucede en los casos en los que hay un empleado que se ocupa de brindar los servicios en los departamentos que se alquilan?.¿Podemos considerar un servicio de hotelería propiamente dicho?

¿Existe el derecho de retención por parte de quien alquila una pieza?

Límites a la facultad de ejercer el derecho de retención.

El derecho de retención ejercido abusivamente ¿Habilitaría una acción de amparo o un interdicto para hacer respetar el derecho sobre elementos fundamentales del equipaje de una persona?. Por ejemplo, medicamentos, documentos, tarjeta de crédito, vestimenta y similares

Conclusión sobre el Derecho de Retención.

 

El contrato de Hospedaje en general.

 

Sin tratarse de un derecho real, existe en nuestro Derecho, otras funcionalidades que sin ser viviendas propiamente dichas, son funcionales, y se acerca al concepto de Unidad Funcional de la Propiedad Horizontal. Dentro de estos derechos no reales, sino contractuales, y que son temas de tenencia, se presenta el contrato de hotelería u hospedaje, con la idea fuerza de funcionalidad habitacional y nada más, alcanzando niveles que superan lo normado por este Contrato en el Código Civil, dando lugar a confusiones.

 

El contrato de pensión u hospedaje no ha sido definido por nuestra doctrina judicial.

 

El contrato de pensión y hospedaje constituye una figura jurídica sui generis que entrega un contrato innominado, mediante el cual una persona se compromete, a cambio de una suma determinada de dinero, periódicamente exigible, aunque el pago se haga mensualmente, a dar alojamiento a otra, prestándole los servicios en la forma que hubiera convenido (CNPaz, Sala IV, Junio 8 1962). ED, 5-33. E incluso se ha señalado que “La calificación administrativa no configura por sí sola la naturaleza jurídica del contrato de hospedaje, sino que ella concurre a tipificarlo con las otras características exigidas por el art. 3, inc. C), de la ley 15775 (CNPaz, Sala III, Marzo 23 1962). ED, 4-395.

Como podemos advertir, al no existir una conceptualización, no hay forma alguna de regular al contrato en aspectos básicos.

Mas definido es este otro concepto doctrinario jurisprudencial: “El contrato de pensión no constituye una simple modalidad de la locación, por la cual al uso de la cosa se agregan otras prestaciones accesorias. Lo principal en él no es el uso de la cosa sino la locación de servicios a que la otra parte se obliga mediante un precio unitario, resultando imposible discriminar que‚ parte de él se pactó teniendo en mira el simple uso de la habitación y cuál el que corresponde a las distintas prestaciones (CNPaz, Sala I, Junio 14 1963). ED, 7-458.

En este otro fallo, lo único que se señala es que se trata de una locación de servicio como elemento principal. Pero señala una imposibilidad que no comprendo. Empero se trata de una locación de servicios.

Incluso al día de hoy, no es definido el contrato, siguiéndose la idea de que forma parte, mayormente, de otros.

Así, por ejemplo se dijo respecto a la internación clínica: “Cuando un paciente está ingresando a una clínica aparte del contrato médico propiamente dicho existe un contrato atípico que combina las prestaciones del de hotelería y alojamiento con obligaciones puramente médicas y con una obligación de seguridad en base a la situación específica del paciente ingresado.”

Cámara Civil Primera, Sala Tercera de La Plata, 23852,7 Registro de Sentencias Definitivas 18-2 S del 12/3/002 , “Cardenez, María y otro. c/ Instituto Médico Platense y ot. s/ Daños y perjuicios”

Sin perjuicio que en este contrato no existe una normativa específica que lo regule, en general, es admitida la intervención de las autoridades administrativas. Pero insisto, en que la falta de tipicidad, la falta de regulación, obedece a la falta de la debida conceptualización general del hospedaje, y ello al no observarse las necesidades funcionales, que la macroeconomía muestra.

Se ha señalado que:

La doctrina mayoritaria en nuestro país se inclina en favor de la naturaleza contractual de esta responsabilidad, concluyendo entonces que el artículo 1118 del Código Civil está mal ubicado. Los principales argumentos son los siguientes:

En primer lugar, existe entre el posadero y el viajero un contrato de hospedaje, con obligaciones principales y accesorias.

Con respecto a la naturaleza jurídica de este contrato en particular, tampoco la doctrina es uniforme. Algunos lo ven como un contrato de depósito mientras que otros lo definen como un contrato integrado por otros contratos innominados.

Teniendo en cuenta la funcionalidad de este contrato, se advierte la concurrencia de elementos de otras instituciones jurídicas tradicionales que se interconectan, tales como: prestación de servicios, vale decir, limpieza de la habitación utilizada, servicio de mesa, labor de las mucamas, etcétera (locación de servicios); guarda de valijas, vehículos y efectos (depósito); utilización de la habitación (locación), etcétera.

No obstante la participación de las prestaciones detalladas de las notas típicas de cada uno de los contratos enumerados ut supra, aquellos tipos contractuales no alcanzan para perfilar completamente al contrato de hospedaje. Esto es así pues quedan sin definirse otros elementos estructurales y funcionales que hacen al mismo, dado que todo lo que profesionalmente otorga el empresario hotelero al huésped-viajero se orienta a obtener una retribución patrimonial al brindar un servicio de hospitalidad, y por parte del viajero, a gozar de los beneficios de esa hospitalidad por la retribución que se le cobra ( página 101 de RESPONSABILIDAD CIVIL POR ACCIDENTES de Roberto López Cabana, de editorial Abeledo Perrot ).

Evidentemente se trata de un contrato de locación de servicios aún cuando el contrato contenga simplemente la posibilidad de mero hábitat, como la llamada locación de departamentos, piezas o habitaciones, como veremos..

Más recientemente la jurisprudencia señaló: “Quien encarga un servicio o formula una reserva puede desistir de ello pero indemnizando a la otra parte el daño al interés negativo y el lucro cesante (por aplicación analógica del CCIV: 1638).

 (En el caso, la compañía aérea que con antelación de cuatro días a la fecha en que hacía uso de ciertas reservas efectuadas a una empresa hotelera las cancelo, deberá indemnizar a esta, aun cuando pretenda que tal hecho no es penalizado en la hotelería internacional, pues no siendo tal costumbre de público conocimiento debió probarlo y no lo hizo y en tanto quedo probado el perjuicio ocasionado pues además de impedir el ingreso de fondos destinados a retribuir la contratación rescindida, obsto a que la referida empresa pudiera perfeccionar con terceros otros contratos similares).

Cámara Comercial, Sala E, GATIC S.A. c/ Aerolíneas Argentinas s/ Ordinario del 29/4/1997

En este caso, si bien se alude a la locación de servicios, se señala la “aplicación analógica del art. 1638 del Código Civil que no hace alusión a la locación de servicios, sino a la de obra. Y Dice: “El dueño de la obra puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia”

Comienza a observarse el neto esquema funcional del contrato, en todos sus aspectos en los que puede celebrarse, aún cuando se trate de habitación de piezas como veremos. Se trata de un contrato, no tan inentendible por su relación con otros, como el de internación, sino que varía su interpretación, alcances y derechos y obligaciones en razón de su funcionalidad para el consumidor.

Es cierto que en este contrato, en principio, cualquiera de las partes tiene la facultad de dejarlo sin efecto en cualquier momento, es decir, teniendo en miras a esa funcionalidad a la que es llamado este contrato a cumplir. Tal es el caso actual del contrato de alquiler de habitación en casa de familia o para compartir un espacio en un departamento.

No es un contrato innominado, tiene nombre por los usos y costumbres. Tampoco es atípico, por no tener una legislación que lo regule en términos generales por resultar ello imposible. Hay disposiciones en el Código Civil que lo hacen nominado y típico. Se han establecido obligaciones en el Código Civil, pero sólo en función de un hábitat sin consideración a las múltiples funcionalidades que, el Codificador, no pudo, obviamente, establecer a futuro.

Que de un plexo normativo, surja un contrato de hotelería, no significa que el mismo carezca de autonomía en cuanto a derechos y obligaciones de las partes.

Por lo tanto, ciertas normas serán las dominantes y otras las secundarias, en función de si lo predominante es la hotelería o pensionado en sí, o si esto es accesorio de otro servicio u obra.

 

Conclusiones – Crítica a las definiciones que se basas en meras caracterizaciones del contrato de hospedaje.

 

Como en los negocios jurídicos siempre existe un elemento predominante y otro secundario, aquellos que sostienen que puede definirse de una sola manera se encuentran en error.

El contrato de hospedaje tiene una autonomía propia y puede ser secundario o principal de otro contrato pero ello no impide que tenga por sí sólo, no engendre, obligaciones y derechos propios de este contrato que puede subsumirse en otros. Puede reclamarse, judicialmente, por los efectos de un subcontrato, como el de hospedaje, conforme a la responsabilidad que emerge sólo del mismo, y sin necesidad de vincularlo o confundirlo con el contrato principal. En el ejemplo de esta sub página, doy, el contrato de prestación médica, que muchas veces involucra internación, es decir, hospedaje.

Y de esta segunda relación, surgen responsabilidades propias, aunque esté inmerso en otros contratos principales al que el de hospedaje le es anexo.

En la medicina, el contrato por el cual una persona es intervenida y hospitalizada no es un contrato de hospedaje el que se celebra.

Pero secundariamente le sería aplicable la definición.

Y la misma estaría dada, no en virtud de una relación jurídica general, sino que hay que concebirlo independientemente de dicha relación general, en cuanto a las responsabilidades que independientemente genera.

Si cada vez que una persona debe alojarse con o sin sus pertenencias en determinado lugar por esta u otra razón, entonces, estamos muy lejos de poder dar una definición que genere, de manera independiente, derechos y obligaciones para todos los contratos de hospedaje.

Si por estar enlazado el contrato de hospedaje en otras relaciones jurídicas no podemos definirlo, mal podemos hablar de los derechos y obligaciones que surgirían del mismo de manera independiente.

La correcta definición del contrato sería la siguiente: Es el contrato por medio del cual se le asigna a una persona física y a sus pertenencias una unidad funcional, un espacio funcional al hábitat pretendido. Esa es una característica definidora: la razón funcional del contrato.

Modernamente no necesariamente hay obligación de limpieza ni de comida. Aquí se basa el distanciamiento que mantengo con los autores que por caracterizar, pierden el punto de vista funcional y se basan en nociones historicistas.

La caracterización que ha mostrado un contrato en el pasado o en algunas ocasiones, no hace a la definición, sólo la complementa con nociones.

Bien podría definirse al contrato, o concebirse como aquél por el cual una persona que posee facultades para dar en locación, entrega a otra la funcionalidad de un espacio que le sirva de hábitat a cambio de una remuneración por el período de tiempo que tanto uno como el otro, salvo pacto en contrario, deseen mantener vivo.

El autor citado señala.

Toda esta compleja armazón trae por consecuencia el generar nuevos institutos o transformar los antiguos, como sucede en diversas manifestaciones actuales y específicamente en el contrato de hospedaje que se relaciona con la responsabilidad especial del hotelero, supuesto que será analizado en este trabajo. ( obra citada, página citada ),

No es necesario ser empresario de la hotelería, como muchos doctrinarios enseñan para comprender el alcance de un contrato hoy mucho más amplio.

Tampoco es necesario que exista una relación jurídica de otro orden para definirlo. Por cierto no se nos escapa que la responsabilidad completa de uno de los contratantes, viene de la mano de la totalidad de una relación jurídica.

Es un ejemplo el contrato con una prepaga, quien debe asumir todos los riesgos de las relaciones jurídicas que genera, incluyendo el hospedaje de una persona física que, por ejemplo, debe estar internada y atendida.

Pero de esto no se colige que, el contrato de hospedaje, por sí, y de manera independiente, no genere derechos y obligaciones y que, por estar generalmente inmerso en otras relaciones jurídicas, no pueda por sí mismo generar derechos y obligaciones, o no se lo pueda definir en sus elementos básicos.

Pero, por sí solo, las obligaciones que genera, como el caso típico de un hotel de descanso, y como prestador de una unidad funcional, son los elementales servicios de seguridad, de acuerdo a las circunstancias, respecto a la persona que habita, como respecto a sus pertenencias, sirviendo, funcionalmente un hábitat, como lugar de residencia o domicilio que le es asignado, pero que puede, en principio ser, incluso, variado.

De allí que, con este concepto, se derive una multiplicidad de efectos, con relación al tipo de hospedaje, inserto en determinadas circunstancias fácticas, o con otras relaciones jurídicas que lo abracen, pero la responsabilidad que emerja de otro complejo de relaciones jurídicas, donde el de hospedaje sea parte integrante, no significa que el de hospedaje, quede sin derechos y obligaciones básicos o específicos, que emerjan directamente de su definición.

Propiamente dicho, y conocido, es el contrato de hospedaje comercial, se celebra con una persona empresaria, que, dedicada habitualmente al alojamiento de personas físicas, se obliga, a otorgarle a otra una unidad que le resulte funcional a su alojamiento.

Como característica propia, pero, como característica, y nada más, muchas veces, con una relativa abstención de ingreso por parte del empresario, salvo para mantenimiento de su derecho sobre el espacio asignado al huésped es una que posee y que podríamos decir, existe en todos los casos.

Otra de sus características propias también, es la de que el empresario suele tomar, por un lado, una obligación de no hacer, a los fines por los cuales ha dejando entrar, precariamente al huésped, que siempre es una persona física, con una tenencia, también precaria y de mero uso o habitación.

Otra característica es la relativa a una obligación que puede asumirse o no por el empresario que involucre la necesidad de ingreso para la prestación de la funcionalidad de hábitat conforme a las circunstancias de hecho que se convengan.

Pero esas características mínimas o ínfimas que señalo, nacen de la observación macroeconómica, y nada tienen que ver con la definición que necesariamente habrá que tener en cuenta, para poder establecer derechos y obligaciones natas de este contrato, independientes a las que se pacten entre las partes obligaciones adicionales, o lo que los usos y costumbres suelan darle a los contratantes como derechos y obligaciones, conforme a las circunstancias de cada caso..

No se otorga la posesión ni la tenencia, sino, que, por medio de este contrato. Sólo se presta un servicio, consistente, básicamente, en la dación de una protección a la intemperie. Este elemento es el esencial entre lo carácterístico.

Ello a cambio de una contraprestación en dinero previamente arreglada.

Pero este orden de ideas vale sólo respecto a las notas caracterizantes, no sirviendo para generar el concepto.

 

Crítica a la teoría tradicional. La actualidad y el contrato de alquiler de habitaciones.

 

Ejemplo de este tipo de contrato, que tiene mucha actualidad, es el alquiler de habitaciones que ha proliferado mucho.

Por tal motivo se discrepa con Borda en el sentido tradicional del contrato en cuanto sostiene, por ejemplo, al diferenciar el contrato de garaje con el de Hospedaje al sostener en su Tomo I de su Tratado de Derecho Civil, bajo el número 1109/12510 al decir: g) Con el hospedaje.— Las principales diferencias con la locación son las siguientes: 1) en el hospedaje hay prestación de servicios accesorios (limpieza, comida, etc.); 2) la habitación en este contrato está bajo la vigilancia del aposentador, en tanto que la cosa locada está al cuidado del locatario.

Nuevamente se advierte que el contrato de hospedaje, es visto conforme a una noción muy tradicional o histórica.

Y en cuanto vuelve con esa idea tradicional e histórica, con esta idea en Tomo 2 de la obra citada en cuanto señala bajo el número 1110/2071 a 2074. PERSONAS DE CUYOS HECHOS RESPONDE EL HOTELERO. Y señala allí el autos “El hotelero responde ante todo de sus propios hechos y los de sus dependientes (art. 2230 ), lo que no es sino una aplicación del régimen general del art. 1113; responde también de los hechos de terceros, sea otro, o cualquier persona extraña, pues en definitiva la pérdida o daño no se hubiera producido si el hotelero hubiera cumplido cabalmente su deber de vigilancia.

No solamente el hotelero propiamente dicho.

La regla general es que el hotelero, como todo depositario, se presume culpable de toda pérdida o daño sufrido por las cosas del viajero, a menos que demuestre que se ha originado en otras circunstancias, y el mencionado autor apunta a ellas, correctamente, diciendo que está exento de culpa – lo que creemos es aplicable a la hospedaje convencional en toda su extensión -,

a) En culpa del propio viajero (art. 2236 ), Se ha resuelto que incurre en culpa el viajero que al hospedarse en un hotel deja una valija en el vestíbulo durante cuatro días en vez de colocarla en su habitación, solución que nos parece discutible, porque el hotelero debió llevarla a la habitación u otro lugar seguro.

b) En un hecho de los familiares o visitantes de los viajeros (art. 2230 ). Debe entenderse que la ley se refiere a los familiares o visitantes del viajero cuyos efectos resultaron dañados o perdidos y no a los de los restantes. Esta interpretación del art. 2230, según el cual el robo no es fuerza mayor si no se hizo con armas o con escalamiento que no pudiere resistir el hotelero. Éste no es el caso del robo o hurto hecho por las visitas de los otros viajeros y, por consiguiente, el hotelero responde.

c) En un acontecimiento de fuerza mayor (art. 2236).

d) En la naturaleza misma de la cosa.

Como hemos visto, el concepto de contrato de hospedaje es tiene muchas aristas, no necesita, hoy día, de tratarse de un contrato convencional de hotelería de un empresario, y en el alquiler de habitaciones, tampoco. Y en este último caso, ni de una persona que se haya abocado a esa actividad antes.. La locación de un servicio de espacio, no necesariamente nos lleva de la mano al concepto de hotelería que tradicionalmente se ha manejado.

Por lo tanto, los efectos y responsabilidades son muy variables, y de lo que se está hablando, en este caso por Borda, Guillermo A. , en editorial Abeledo-Perrot 1999 es del concepto de Hotel Empresa, venidero del Código Civil, pero no del concepto de hospedaje tan amplio al día de hoy.

Sin perjuicio de esto, el mencionado autor en este tomo segundo de su tratado, nos acerca a las responsabilidades elementales a este contrato y que son independientes a todo el plexo jurídico de contratación adicional.

Como ha señalado el mismo, hay normas propias, de antigua data que hacen a una responsabilidad ya reglada. Una de ellas se verifica en el ya mencionado artículo 2230 del Código Civil, al decir: “El posadero y todos aquellos cuya profesión consiste en dar alojamiento a los viajeros, responden de todo daño o pérdida que sufran los efectos de toda clase introducidos en las posadas, sea por culpa de sus dependientes o de las mismas personas que se alojan en la casa; pero no responden de los daños o hurtos de los familiares o visitantes de los viajeros.”

El artículo 2236 que señala que “El viajero que trajese consigo efectos de gran valor, de los que regularmente no llevan consigo los viajeros, debe hacerlo saber al posadero, y aun mostrárselos si éste lo exige, y de no hacerlo así, el posadero no es responsable de su pérdida”

Pero denota gran adelanto y aceptación de mi parte algunas referencias plenamente aplicables a las obligaciones de las partes. Aunque estas normas como las mencionadas, que, aunque estén inmersas en el Código Civil, dentro de lo que es el depósito necesario. Lo cual se entiende perfectamente, pues, el depósito necesario se produce cuando la elección del depositario no depende de la libre voluntad del depositante, sino que es dictada por la ley o las circunstancias. Pero esta particularidad no le hace perder su calidad de contrato de alojamiento..

Las normas que siguen, están referidas a las posadas propiamente dichas. Así tenemos a los artículos.

2231 - El posadero responde de los carros y efectos de toda clase que hayan entrado en las dependencias de las posadas.

2232 - El posadero no se exime de la responsabilidad que se le impone por las leyes de este capítulo, por avisos que ponga anunciando que no responde de los efectos introducidos por los viajeros; y cualquier pacto que sobre la materia hiciese con ellos para limitar su responsabilidad, será de ningún valor.

Hay una especial eximente de responsabilidad que, como dijimos, la constituye el art. 2233:

La responsabilidad impuesta a los posaderos, no se aplica a los administradores de fondas, cafés, casas de baños y otros establecimientos semejantes, ni respecto de los viajeros que entren en las posadas, sin alojarse en ellas.

Creo y entiendo que todas estas normas son aplicables a cualquier tipo de relación de hospedaje con excepción de quien no reviste el carácter de viajante, o de huésped, sino que por propia voluntad alquilan habitaciones en lugares no destinados a esos fines.

El mismo artículo 2230 lo está señalando, al decir: que esa normativa transcripta, que las precitadas normas no se aplican respecto de los viajeros que entren en las posadas, sin alojarse en ellas.

Y lo más llamativo es el art. 2234 de plena aplicación macroeconómica al tiempo presente, al decir que la normativa precedente no se aplica con respecto a los locatarios de piezas cuando no fuesen viajeros o que no estén como huéspedes, cuando pudieran vivir en los pueblos, y deciden alquilar piezas como posadas.

Exactamente la mentada disposición legal señala: “Tampoco se aplica respecto de los locatarios de piezas, a particulares que no fuesen viajeros, o que no estén como huéspedes, ni respecto a las personas que viviendo o pudiendo vivir en los pueblos, alquilan piezas como locatarios en las posadas”.

Vale decir, que el alquiler de un espacio, destinado a autoprotección, puede generar obligaciones y derechos, y, al ser un contrato, por supuesto estos derechos y obligaciones existen, pero no con los alcances de las precitadas normas como dice el artículo.

Ahora quiero reparar en la disposición del art. 2235 del Código Civil pues, señala que “El viajero que trajese consigo efectos de gran valor, de los que regularmente no llevan consigo los viajeros, debe hacerlo saber al posadero, y aun mostrárselos si éste lo exige, y de no hacerlo así, el posadero no es responsable de su pérdida.”

Esta disposición es notablemente importante, aún para el caso en el que no se trate de una cuestión de hospedaje propiamente dicha, pues, hacer conocer el ingreso de elementos de importante valor, hace a la seguridad propia y a la de otras personas que habiten en el lugar. Creo que en el concepto actual de huésped, esta norma es plenamente aplicable al contrato de piezas o habitaciones, pues parte del principio de buena fe que impera en los contratos ( artículo 1197 del Código Civil ). Así, como hemos dicho que, quien vende un automóvil, está obligado a decir de sus antecedentes ( clic aquí ), de la misma manera quien obrando con cuidado y previsión, le es otorgado un hábitat presupone, para el dueño o poseedor del lugar, de acuerdo al curso normal y ordinario de las cosas ( artículo 901 del Código Civil ) que lo que el huésped trae consigo, conforme a un silencio del mismo, - circunstancia previsible por el poseedor o propietario -  elementos de uso frecuente y propios de las personas que buscan un lugar para su propio descanso y protección, sea o no que la relación sea la de huésped en el concepto del Código Civil.

Esta responsabilidad es absoluta para el caso de alquiler de habitación.

El resto de las disposiciones se refieren al posadero, como locador de servicio de hospedaje, siendo ésa su profesión o modo de vida y se transcriben.

Así tenemos al artículo 2236 del Código Civil que señala “El posadero no es responsable cuando el daño o la pérdida provenga de fuerza mayor o de culpa del viajero.”

Es una disposición aplicable a todos los contratos, y no sólo al de hospedaje, incluso en su amplia concepción actual.

Tenemos también la disposición del artículo 2237 que señala: No es fuerza mayor la introducción de ladrones en las posadas si no lo hiciesen con armas, o por escalamiento que no pudiese resistir el posadero.

Es el deber de vigilancia y custodia, que se asemeja al del contrato de caja de seguridad, con la diferencia que de mi parte a pesar la doctrina que he indicado al tratar el tema, no es de resultado ( clic aquí para ver el tema desarrollado ).

El resto de las disposiciones del Código Civil se condice con el depósito necesario, pues, no hay libertad de elección para el huésped.

Por lo tanto, el codificador dispuso en las normas de los arts. 2238 y 2239 amplia posibilidad probatoria. Se transcriben entonces las disposiciones:

2238 - En el depósito necesario es admisible toda clase de pruebas.

2239 - En todo lo demás el depósito necesario es regido por las disposiciones relativas al depósito voluntario.

En cuanto ha mencionado a las responsabilidad por el hecho del dependiente, a esto nos hemos abocado al tratar el tema en lo que concierne a esta responsabilidad bajo el título: “LA RESPONSABILIDAD POR LOS HECHOS DE LOS DEPENDIENTES, DE LOS HIJOS, ACCIONES DE REEMBOLSO, DAÑOS SUFRIDOS POR LOS DEPENDIENTES, ACCIONES JUDICIALES POSIBLES CONTRA LOS PRINCIPALES, LA LIBERTAD DEL DEPENDIENTE, SU POSIBILIDAD DE DAR UNA RESPUESTA NEGATIVA A LA ENCOMIENDA DEL PRINCIPAL, LA RESPONSABILIDAD CONSIGUIENTE, SUPUESTOS DE ACCIONES LEGALES ENTRE PRINCIPAL Y DEPENDIENTE, POSIBILIDAD DE ENTRAR EL PRINCIPAL EN EL LITIGIO ENTRE LA VÍCTIMA Y EL DEPENDIENTE” ( clic aquí ).

 

Clases de alojamiento y concepto de huésped en la actualidad.

 

Modernamente podemos decir, que hospedaje tiene hoy dos conceptos o dos ideas. Una la empresarial, a la que se dedica la mayor parte de los autores, otra la relativa a la funcionalidad referida, que puede involucrar un depósito necesario sin ser la relación propiamente de hospedaje, como en los casos de internación médica.

Tenemos entonces y, en consecuencia, responsabilidades diferentes, en cuanto al tipo de hospedaje que se brinda.

Los siguientes:

1.- El típico empresario o quien con habitualidad ofrece este servicio de hospedaje.

2.- Quien no ofrece este servicio, sino que aún con habitualidad, siendo o no empresario y siendo o no su forma de vivir, sólo brinda un espacio básico, pero limitando su responsabilidad y quedando debidamente aclarado, que la relación no es la de hospedaje propia del Código Civil,

3.- Quien tampoco ofrece este servicio, pero es necesario en la prestación principal a la que se ha obligado a someterse como condición.

Respecto de la primera de las relaciones de hospedaje, quedan claros los derechos y obligaciones.

Respecto de la segunda de las relaciones de hospedaje, debe quedar aclarado por las propias circunstancias del caso, o por convención, que no son de aplicación las normas relativas al hospedaje propio del Código Civil.

Son éstos los llamados alquileres de habitaciones o hábitats.

Surgen las razones, en el orden fáctico para una mejor comprensión de la relación jurídica.

Con respecto a quien ofrece este servicio de hospedaje en la prestación principal a la que se ha obligado, se trata, en el caso, de una responsabilidad igual a la del huésped en las posadas establecido en el Código Civil, con todas las consecuencias del depósito necesario.

Así, debe ser considerado huésped, en el concepto tradicional, a quien es, como en el caso dado, internado en una Clínica aunque el concepto de viajante pueda ser relativizado, no deja de ser, en cierta forma, una migración que obedece a un estado de salud, lo mismo que en el contrato de hospedaje propio del Código Civil.

En el mismo, no se destaca el motivo por el cual, la persona se hospeda, basta con el hospedaje en sí mismo.

Por otro lado, quien interna, reviste el carácter de persona que habitualmente custodia o debe custodiar los bienes y la persona del alojado, en todos sus aspectos ( higiénicos, de seguridad, de prestación alimentaria, etc ).

En este sentido, es dable aceptar que el depósito sea necesario y, por lo mismo, se ha resuelto:

Ante la sustracción de una motocicleta de la playa de estacionamiento del hotel en el que se hospedaba el actor, cabe señalar que no se encuentra controvertido en el caso, que el inmueble en el cual se alojó el accionante era de propiedad del "ACA" y tampoco existe controversia en torno a que el servicio de hotelería era prestado por la demandada en virtud de un contrato de concesión. Ahora bien, es sabido que el artículo 1113, Cód. Civil, en lo que aquí interesa, prevé la responsabilidad del "dueño de la cosa" por los daños causados "con la cosa", así como los daños causados por el "vicio o riesgo de la cosa". En esa línea, ha sido dicho que en la conocida distinción entre "hecho del hombre" y "hecho de la cosa" (véase Llambias, Jorge Joaquín; "Obligaciones"; T. IV-A, pág. 2570 y ss), los daños causados "con cosas", según la interpretación de la doctrina dominante se ubican en la primera de esas categorías. Si hay un daño causado "con la cosa" es que alguien lo ha obrado como sujeto agente o autor del hecho dañoso, mediante la instrumentación de dicha cosa, he ahí una formulación que, independientemente de la responsabilidad que el texto del art. 1113 del Código Civil refleja o refracta sobre el "dueño" o "guardián", deja de un modo tácito comprometida a la persona que ha ejecutado el acto dañoso, pues es evidente que en esta hipótesis no hay "cosa dañosa" -a diferencia de los daños causados por el "riesgo o vicio de la cosa"- sino "acto dañoso" imputable al agente o autor de dicho acto. En este supuesto - "daño con la cosa"- el dueño se exime de responsabilidad demostrando que de su parte no hubo culpa, en el caso del "riesgo o vicio" solo se eximirá acreditando culpa de la víctima o de un tercero por el que no debe responder. Ello así, resulta evidente que la sustracción de un vehículo del estacionamiento del hotel concesionado no puede ser considerado un supuesto de "daño con la cosa", toda vez que ninguna intervención se advierte de dicha "cosa" en la sustracción, más allá de que ésta hubiese sido efectuada en dicho lugar. Asimismo, tampoco se aprecian cumplidos los presupuestos necesarios para considerar que se ha dado en el caso un supuesto de responsabilidad por el "vicio" o "riesgo" de la cosa, toda vez que, en primer lugar, no cabe atribuir en el contexto fáctico de este caso, al inmueble, la calidad de una 176 "cosa riesgosa" y, por otro lado, tampoco se aprecia cuál puede resultar el nexo causal entre el inmueble mismo y la sustracción del vehículo como daño causado, más allá de la circunstancia relativa a que la sustracción hubo acontecido en dicho hotel, pues el inmueble en sí mismo, carece de toda vinculación causal con la sustracción de marras y con la relación jurídica relativa a la prestación de los servicios de que aquí se trata. Este supuesto, podría generar la responsabilidad del hotelero -el demandado- por su omisión al deber de custodia de los objetos bajo su guarda, mas no cabe atribuir tal responsabilidad a quien no revestía la calidad de guardián. Con base en lo precedentemente expuesto, no cabe sino concluir en que no resulta procedente responsabilizar al propietario del inmueble -ACA- donde funcionaba el Hotel, por la sustracción del vehículo. LOPEZ VERDE JORGE HERNAN C/ AUTOMOVIL CLUB ARGENTINO Y OTRO S/ ORDINARIO. Uzal - Kölliker Frers - Míguez. Cámara Comercial: A. Fecha: 20110628 Ficha Nro.: 000059058 UTSUPRA: A00373311486.- Fuente: ut supra.

Como puede observarse, el contrato en su concepción originaria del Código Civil, se ha mantenido en toda su extensión de responsabilidad, a pesar de que, en la época del codificador, no existía el automóvil ni de motocicleta.

Ingresando al llamado contrato de alquiler de habitación.

 

Caso de habitación de espacios o locales de protección. ¿Se trata de un depósito necesario el equipaje que ingresa?

 

Normativamente hemos visto que no son aplicables las disposiciones antes citadas.

Pero además de ello agrego, que la hospitalidad en habitaciones, involucra una cesión de espacio que implica una menor calidad de vida en el uso y goce de la cosa por su poseedor, quien ve menguado dicho uso y goce y, es por ello lo aceptable de una remuneración periódica, siendo que además, está ofreciendo con su cosa ( una casa, un departamento ), un servicio, el de hospedaje, aunque sus obligaciones estén menguadas.

Nada dice que la locación de servicios, deba consistir en una acción, puede consistir en una permisión que habitualmente no se otorgaría.

Se concibe la idea que el contrato de locación de servicios, implica una actitud positiva, un hacer, por parte de quien presta un servicio. Ese hacer, puede estar ya realizado, y cuando el huésped ingresa, la obligación persiste y consiste en mantener en correcto estado, el hábitat que otorga.

Esto puede consistir en trabajos en el techo, cañerías, electricidad, y mantenimiento de servicios que se hayan pactado, que pudieron existir o no a la época de celebración del contrato.

El Código Civil define a la locación de servicios como un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este código sobre las "Obligaciones de hacer".

No señala que la locación de servicios sea un “hacer”, sino que las obligaciones de quien contrata la habitación, se rige por las disposiciones de las Obligaciones de hacer. Se trata de un hacer potencial, de una garantía en ese sentido, en el que, el locador, se compromete a realizar.

En este orden de ideas el art. 1627 del Código Civil, cuando señala que: “El que hiciere algún trabajo, o prestare algún servicio a otro, puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir”., está hablando de cosa ajena, no de propia, Sin embargo, como garante de ése hábitat, al percibir por ello una remuneración, está contratado también para que esa cosa, en el caso un inmueble, sea apto para el destino habitacional, sea que esa garantía que se contrata se ejecute por sí o por un tercero.

La relación jurídica entre habitantes del mismo inmueble, es intuitu personae para los dos contratantes.

En estos casos, éstos contratantes tienen en mira a la persona en especial que le brinda el alojamiento, como también ésta, tiene en consideración a la persona a la que le brinda habitación, que no lo hace con cualquier otra por el sólo hecho de estar remunerado.

En estos espacios que se dan como relación locativa superficial, el carácter precario de la funcionalidad, aún cuando pueda hablarse de un contrato de locación de servicio – lo es, pues, el servicio, siquiera de entrada y salida, ingreso de equipamiento involucra una obligación de abstenerse de ciertas actividades que puedan interrumpir o molestar en la funcionalidad buscada por el alojado, como de actuar llegado su caso.

Esta relación es tan remarcada en consideración a la persona, que cualquiera de las dos partes puede decidir no proseguir ejecutando este contrato mero de hábitat pero que no pierde las características de hospedaje, lo que se nota en el trato y consideración para con quien habita ( las mas de las veces una privación de ciertos ruidos, fiestas, el dejar paso a la entrada de baño, a la cocina, etc. ).

Y esto no puede ser de otra manera, pues es un contrato que, de alguna forma se celebra todos los días, mientras se mantenga la convivencia. Es, en esencia, un contrato donde estando inmersa la convivencia como elemento esencial, no puede ser a plazo. No es asimilable por ello a las locaciones urbanas de departamentos o casas.

La confianza en las personas, juega un rol trascendental y primario.

Por lo tanto, y por las razones expuestas, el depósito no es de carácter necesario. Si ingresa cosas, asume el mismo huésped la responsabilidad de su depósito, desde que el mismo no es necesario a los fines habitacionales precarios que contrata y que sabe de su precariedad.

 

¿Cuáles son las responsabilidades en los casos de los llamados alquileres de habitaciones?

 

Mediando sólo una entrega de un hábitat, la relación se circunscribe, salvo pacto en contrario, a permitir el ingreso y egreso del habitante, su derecho a pernoctar, conforme a sus necesidades, y las relativas a su intimidad y tranquilidad sea que se ejecuten haciendo o absteniéndose de hacer por su poseedor. Si ingresa cosas, asume el mismo huésped la responsabilidad de su depósito, desde que el mismo no es necesario a los fines habitacionales precarios que contrata y que conoce de esa precariedad.

Quien da un hábitat en esas condiciones, no puede ser responsabilizado por los robos – con o sin armas - que se produzcan, ni por las pérdidas o hurtos, de las cosas dejadas, ni por los carros a los que alude el Código Civil, pues no tiene un deber de custodia, salvo dolo o culpa, o cualquier forma de ocultamiento de peligros o de defectos funcionales.

Pero el deber fundamental de quien alquila una pieza, es, fundamentalmente, el de  abstenerse de ingresar, de abstenerse de impedir el paso de quien está alojado mientras la prestación en dinero que ha percibe esté vigente por el período pactado.

Es decir: asume, salvo pacto en contrario, una obligación no molestar, darle al hábitat un uso y goce apropiado conforme al convenido y privándose, el propietario o poseedor, del uso y goce completo de la casa habitación.

Responde las mencionadas obligaciones por los elementos que conforman la pieza defectuosos a las razones funcionales esgrimidas por el habitante.

En ese sentido, su responsabilidad es objetiva, salvo que algún servicio adicional contratado, no se encuentre disponible por causas ajenas a quien da en locación el recinto.

Y en cuanto al actual posadero rige a su respecto un igual deber de convivencia, teniendo en cuenta que el contrato es intuitu personae, absteniéndose de ingresar elementos o cosas de las que no ha dado aviso, o ingresar personas extrañas al detentador del inmueble.

Y por supuesto, el propietario debe dar el debido aviso, al momento mismo de ingresar, con respecto de determinadas circunstancias del lugar, como por ejemplo, avisos de robos en lugares aledaños que el huésped tiene derecho a conocer en función de sus necesidades – la mentada idea de la funcionalidad contractualmente dirigida – que está atada al deber de buena fe ( artículo 1197 del Código Civil ) o abuso en el derecho ( art. 1071 del Código Civil ), que se daría, cuando intempestivamente se deja sin efecto al contrato por cuestiones de escasa trascendencia en horas en las que no es posible abandonar el inmueble ni prepararlo para una mudanza..

 

¿Hay obligación respecto de quien ofrece una pieza relativa a visitas a permitir el paso?

 

Ninguna obligación se asume, dado el carácter intuitu persone de este tipo de contratación esto no es posible, pero puede pactarse lo contrario.

 

¿Qué sucede con las prestaciones adicionales que tiene la pieza que se habita y que han sido convenidas?

 

Las prestaciones son netamente funcionales, y las usa el huésped en función de esa funcionalidad que ha buscado. De ahí que hablo de contrato funcional.

Todos aquellos servicios prometidos, y que forman parte de la convención y que ocasionalmente puede usar el huésped, pueden dar lugar, a falta de su dación, a un proceso por daños y perjuicios, siempre que, dichas prestaciones, hayan sido prometidas, y su falta no obedezca a decisiones propias del poseedor del lugar.

No podemos olvidar que, aunque se trate de un huésped, impropio, tiene derecho, por así convenirlo, a los servicios prometidos, y que, por haberlos precisamente convenido, hacen a su propio hábitat aún cuando no se trate propiamente de un posadero.

 

¿Qué sucede en los casos en los que hay un empleado que se ocupa de brindar los servicios en los departamentos que se alquilan? ¿Podemos considerar un servicio de hotelería propiamente dicho?.

 

Para comenzar el que se tenga empleado no hace a la cuestión.

Hay que analizar la actividad del empleado, encargado o propio poseedor o titular de dominio de la casa cuya pieza se alquila. Puede tener una mucama, sin que ello implique una actividad de posadero en los términos del Código Civil.

La responsabilidad extendida del Código Civil al hotel, se tiene, por sí, o por mano de tercero. Dependiendo de la conducta de uno o de otro.

En el caso de un supuesto empleado – cuando de lo que se trata, es de una persona encargada de atender a los huéspedes y cumplir obligaciones de hacer, con respecto a ellos, estamos en presencia efectiva y real de un contrato de hotelería de los que trata el Código Civil, a lo que antes nos hemos referido.

 

¿Existe el derecho de retención por parte de quien alquila una pieza?

 

Hemos dicho en el tema 46 bajo el título EL DERECHO DE RETENCIÓN ( clic aquí ): El codificador ha dicho:

Nosotros adoptamos la opinión de los jurisconsultos AUBRY y RAU, § 256 bis. Las opiniones que se han pronunciado por el uno o por el otro de estos sistemas, nos parecen demasiado absolutas. El derecho de retención no debe ser restringido a las hipótesis previstas por los artículos del código; pero tampoco puede ser admitido tan solo porque existe un crédito unido a la cosa. En nuestra opinión, basta para justificar por analogía la extensión del derecho de retención, que la detención se refiera a una convención, o a lo menos, a un cuasicontrato, y que la deuda aneja a la cosa retenida haya nacido por ocasión de esa convención o de ese cuasicontrato. Cuando las condiciones indicadas en los textos de las leyes aparecen reunidas, la posición respectiva de las partes presenta una analogía perfecta con la situación que se encuentra, en los casos en que el derecho de retención está formalmente admitido por la ley; y la extensión de ese derecho se justifica entonces por el principio de que el que reclama la ejecución de una convención, no puede hacerlo sino a condición de llenar por su parte las obligaciones que ha contratado, o que han nacido por ocasión de esa convención. Pero fuera de las condiciones indicadas en los textos de las leyes, y faltando toda la relación convencional, o de un cuasicontrato entre las partes, la analogía desaparece, y la inducción que se querría sacar de las disposiciones legales que reconocen el derecho de retención, no tendría base legítima.

De donde se sigue que el criterio es de conexidad objetiva: es la misma cosa que generó el crédito, el codificador, como puede advertirse, no pudo adelantarse a todas las relaciones que generan créditos por motivo de una cosa.

Señalé en esa página, que es de resultado imposible prever por el codificador todas las convenciones posibles.

Sin embargo ello se ha señalado por el Codificador con respecto a la nota al art. 3940 “Se tendrá el derecho de retención siempre que la deuda aneja a la cosa detenida, haya nacido por ocasión de un contrato, o de un hecho que produzca obligaciones respecto al tenedor de ella.”

De donde surge que si ha depositado cosas en su hábitat sólo ellas son retenibles pero no todas.

 

Límites a la facultad de ejercer el derecho de retención.

 

Ya sea en el contrato de hospedaje propio o impropio, de los que venimos hablando, de cualquiera de ellos, siendo que el derecho de retención es una facultad que puede o no ejercerse, y que funciona de manera coactiva, con el objeto de compeler a la persona al pago de lo que es debido en función del propio servicio, no puede excederse la facultad mas allá de los derechos consagrados en la Constitución Nacional y en los tratados internacionales reconocidos por la Carta Magna, o simplemente suscriptos por nuestro país.

No es dable aceptar que la persona, sea retenida de su ropa básica, a modo de ejemplo.

Ello vulneraría el derecho convirtiéndole en una retención penada por nuestro sistema penal.

La razón funcional de este derecho de retención reside en esa posibilidad de compeler por la fuerza autorizada por el Código Civil.

Pero debe emplearse la fuerza justa y adecuada.

A modo de ejemplo, la persona no puede ser desposeída de su ropaje. Ello vulneraría el Derecho vigente.

Como no es dable aceptar que sea violada de esa forma el valor máximo protegido directamente por la Constitución Nacional en el art. 33, esto es el derecho a la vida ni la Declaración Universal de Derechos Humanos, A.G. res. 217 A (III), ONU Doc. A/810 p. 71 (1948) como tampoco la Declaración Universal de Derechos Humanos (DUDH) que es una resolución de la Asamblea General de la ONU adoptada en 1948. El Artículo 3 establece el derecho a la vida, la libertad y la seguridad de la persona.

 “La Carta Magna y las leyes que se dictan en consecuencia, no pueden ser dictadas a contramano de los derechos de los administrados.

 “El uso preferente de la expresión -persona- en vez de -individuo- para referirse a los titulares de los derechos humanos tiene un profundo contenido de filosofía política; ya que la noción de -persona- expresa la imposibilidad de pensar al hombre fuera de los grupos a los que está  integrado de manera indisociable -como el Estado mismo- los cuales no son más que medios al servicio del hombre. De todo esto se deduce que no es el -individuo-, sino la -persona-, situada en la sociedad la que resulta sujeto de los nuevos derechos sociales y solidarios. (Corte Constitucional de la República de Colombia, Sala de Revisión Nro. 5, agosto 11-1992). ED, 155-66. - Con nota de Germán J. Bidart Campos.

“El derecho a la personalidad jurídica presupone toda una normativa jurídica, según la cual todo hombre, por el hecho de serlo, tiene derecho a ser reconocido como sujeto de derechos, con dos cualidades adicionales, titularidad de derechos asistenciales y repudio de ideologías devaluadoras de la personalidad que lo reduzcan a la simple condición de cosa. (Corte Constitucional de la República de Colombia, Sala de Revisión Nro. 5, agosto 11-1992). ED, 155-66. - Con nota de Germán J. Bidart Campos.

En materia de Convenciones Internacionales, no sólo el respeto por el Derecho a la Vida, conf. Art. 14, sino como consumidora de los servicios profesionales médicos, y en protección de amparo contra los actos u omisiones que atenten contra la vida de mi persona ( arts. 42 y 43 de la C.N. ).

No debe soslayarse que en la especie se encuentra comprometido el derecho a la vida, que es el primer derecho inherente a la condición humana, y dentro del cual está comprendido el derecho a la salud (conf. CSJN, fallos 316:479), que remite a un concepto amplio de bienestar psicofísico, integral de la persona y tiene a su vez una directa relación con el principio de la dignidad humana, soporte y fin de los demás "derechos humanos", encontrándose el mismo reconocido y garantizado por la Constitución Nacional (Preámbulo; arts. 42 y 75 inc. 23) y de la Provincia de Buenos Aires (Preámbulo; arts. 10, 11, 12, incs. 1 y 3; 36 inc. 8), así como también mediante la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre (arts. 1, 11 y 16), la Declaración Universal de Derechos Humanos (arts. 3, 8, 25, 28), la Convención Americana sobre Derechos Humanos -Pacto de San José de Costa Rica- (arts. 1, 4, 5, 25), el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (art. 12), y el, Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos (art. 6); todos ellos de jerarquía constitucional (arts.131 y 75 inc. 22 de la Carta Magna).

 

El derecho de retención ejercido abusivamente ¿Habilitaría una acción de amparo o un interdicto para hacer respetar el derecho sobre elementos fundamentales del equipaje de una persona?. Por ejemplo, medicamentos, documentos, tarjeta de crédito, vestimenta y similares.

 

La respuesta es positiva.

Ello conforme a los elementos doctrinarios indicados y, a tenor de los siguiente fallo:

"El Estado debe buscar el effet utile, no sólo el Poder Legislativo, sino también los jueces que a través de la interpretación del Derecho Internacional de los Derechos Humanos deben acompasar el modelo interno con el transnacional. De lo contrario se originan injusticias en los pleitos y se genera responsabilidad internacional del país por actos u Omisiones de cualquiera de los tres poderes” (CIDH, caso de la "Masacre de Mapiripán vs. Colombia", sentencia de 15 de septiembre de 2005. Serie C, No.134, párr. 111).

 

Conclusión sobre el Derecho de Retención.

 

El mismo debe ejercerse en la propia función a la que se ha concebido, es decir: el ejercicio de una fuerza coactiva para obligar al pago de lo que es debido, y ello para todo tipo de aposentos. No podemos olvidar que se trata de una facultad que puede o no ejercitarse, y que no constituye un derecho en sí mismo sobre las cosas dejadas por el huésped, sino un derecho a la tenencia de las mismas que incluso, impide su venta, asumiendo quien retiene, la obligación de preservarlas y no disponer de las mismas. Para ver el tema desarrollado haga clic aquí.