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LOCACIONES URBANAS PARA VIVIENDA - ¿TÁCITA RECONDUCCIÓN O NUEVO CONTRATO? - TIEMPO DE CONTINUACIÓN DEL CONTRATO – PLAZO - RECIBOS POSTERIORES - CONTINUACIÓN DEL CONTRATO - CASOS

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Por el doctor Juan Carlos Muse Generch

 

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La tácita reconducción.

 

¿Por cuánto tiempo puede existir tácita reconducción?.

 

Recibos y ausencia de recibos.

 

¿Cuándo hay tácita reconducción y cuándo nuevo contrato?

 

He buscado fallos en la jurisprudencia argentina y encontrado orfandad. Semejanza y diferencia con la extinción del contrato de distribución.

 

Función Macroeconómica de la ley de locaciones urbanas. La importancia de la familia.

 

La jurisprudencia en materia de plazos como condición potestativa.

 

Derecho comparado.

 

La importancia del arrendamiento de vivienda en el Derecho Español y el reconocimiento de la función macroeconómica y la regulación.

 

Situación en la Argentina. Aplicabilidad en ciertos casos de la tácita reconducción.

 

 

La tácita reconducción.

 

Se denomina así a los contratos de locación de cosa, que vencido su plazo, continúe la locación vigente. En nuestro Derecho no es admitida la tácita reconducción, pero subsisten las obligaciones y derechos de las partes en tanto el mes de locación esté abonado.

La tácita reconducción no es un problema de orden público, por lo cual puede pactarse libremente.

 

¿Por cuánto tiempo puede existir tácita reconducción?.

 

Si al expedirse recibos, se deja aclarado que se trata de una tácita reconducción, la misma puede proyectarse infinitamente. Si de los recibos, no surge mención a tácita reconducción, puede observarse como un problema, el determinar, si estamos en presencia de una continuación de la locación anterior, o si estamos en presencia de un nuevo contrato.

Al respecto la ley 23091, no fija otra cosa que plazos mínimos de locación. Si el destino es de vivienda, el plazo será de dos años, mientras que, con fines comerciales, el plazo será de tres ( art. 2 ).

Al mismo tiempo establece que, los contratos de locación deben formalizarse por escrito ( art. 1 ), sin embargo, la disposición legal mencionada, señala también que “Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”

 

Recibos y ausencia de recibos.

 

No pueden existir dudas de que los recibos en la locación son plena prueba del contrato, e incluso, escrito.

Al respecto la jurisprudencia, justamente, en materia de locación señala que: “La locación pactada en forma verbal, aún en ausencia de recibos, puede acreditarse por cualquier medio de prueba, incluso las de testigos y presunciones. Cuando se persigue demostrar la condición de inquilino, la prueba testimonial debe apreciarse severamente, pues de lo contrario la complacencia de unos pocos o una errónea valoración de las circunstancias, bastarían para tener por comprobada la existencia de un vínculo locativo.

Cámara Civil y Comercial de Azul Registro de Sentencias Definitivas -81-96 S 16/7/1996. Alessandro Francisco C. c/ Iannicello José s/ Desalojo

Otro fallo señala que:  

“La inexistencia de contrato escrito o recibos de pago no es óbice para que pueda acreditarse la locación de otra manera, pero los demás medios de prueba deben admitirse y apreciarse con criterio muy estricto por la dificultad de distinguir entre locación y otras convenciones similares, como el comodato o préstamo de uso y los contratos innominados”.

Cámara Civil y Comercial de Tandil 11580 Registro de Sentencias Definitivas 72-24 Sentencia del 2/5/1995 “Hernández de Medinalli, Rosaura c/ Fagan, José Luis y otros s/ Desalojo”

 

¿Cuándo hay tácita reconducción y cuándo nuevo contrato?

 

Desde luego, una locación precedente no hace por sí a una tácita reconducción.

Borda señala que “Es obvio que durante todo el término pactado de la locación, ninguna de las partes puede modificar unilateralmente el alquiler. De igual modo, será improcedente la modificación por la sola voluntad del locador cuando el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa después de vencido el término contractual; si el locatario no se aviene a un aumento, el único derecho del locador es el de pedir su desalojo y hasta ese momento sigue rigiendo el mismo alquiler (art. 1622 ) sin perjuicio claro está, de reclamar la indemnización de los daños que resulten de no haber entregado el locatario la cosa en término (ver nota 9). Pero el recibo de los alquileres supone tácita reconducción de tal modo que los daños y perjuicios sólo pueden referirse al período durante el cual el locatario resistió la acción de desalojo.

Se ha declarado que no importa aceptación tácita de un aumento de alquiler la aceptación de un recibo en el cual el locador anuncia su propósito de aumentarlo a partir del próximo período; pero el pago de un alquiler mayor que el pactado importa aceptación del aumento.”

Borda, Tratado de Derecho Civil, 1109/642, Bs. As. Abeledo-Perrot  1999.

Pero también señala:

1109/895

895-902. ELIMINACIÓN DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN.— La ley 13246 establecía en favor del arrendatario un sistema en virtud del cual transcurrido un año del vencimiento del contrato anterior, si el arrendador consentía en que el arrendatario continuara en el uso y goce del predio, sin que el primero hubiera manifestado su voluntad de recuperarlo mediante telegrama colacionado o por intermedio del Juez de Paz, el arrendatario tenía derecho a considerar renovado el contrato por un nuevo plazo de cinco años, con opción a tres más. Si la reclamación se hacía después de treinta días de finalizado el contrato, el arrendatario tenía derecho a quedarse un año más (art. 20 )

Este derecho a la tácita reconducción del contrato, dio origen a abusos y a que propietarios ignorantes de las disposiciones legales se vieran de pronto ante una prórroga exagerada del contrato. Por ello, la ley 21452 eliminó la tácita reconducción estableciendo que vencido el término legal o el término pactado, si este último fuera mayor, el arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes (art. 20 ).”

De acuerdo a lo expuesto, se puede advertir que, el art. 1622 que señala que “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cuál fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa” debe ser conjugado con el art 1071 que impide el ejercicio abusivo de los derechos.

Señala claramente:” El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto”.

La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

Sin duda que la moral y las buenas costumbres son fuente de derecho. Están mencionadas en el Código Civil.

Moral: en los arts. 14, 174 inc. 3,  en la nota al art. 159, 169 inc. 4, 205, 215, 236, 307 inc. 3, nota al 309, 317, 321 inc. d, 326 inc. c,  nota al 325, 376 bis, nota al 450, 456, 522, nota al 531, 564, nota al 795, nota al 842, nota al 938, 937 y 936, nota al 953, nota al 962, 1047, 1071, 1078, nota al 1078, nota al 1083, 1099, nota al 1169, 1206, nota al 1206 y 1207, 1208 y su nota, 1501, 1626, nota al 1648, 1824, 1861, 1891, nota al 2053, 2365, nota al 2478, nota al 2570 que abarca a los arts. 2567 a 2570, nota al 3136, nota al 3307, nota al 3553, nota al 3574, nota al 3576 bis, nota al 4008.

Buenas Costumbres: arts. 14, 21, 530, nota al 530, 792, 795, nota al 842, 953, nota al 953, nota al 956, 1071, nota al 1316, 1501, 1503, 1507 inc. 2, 2261, nota al 3246, 3608, nota al 3608, nota al 3609.

Indisputablemente una tácita reconducción no puede invocarse ante un plazo prolongado en el que, el inquilino ha creído, por las circunstancias del caso, estar bajo locación ( art. 1198 del Código Civil ).

Por costumbre, se extienden los plazos de entrega, no exigiéndose la misma. Pero mala sería la costumbre o abusiva, aquella por la cual, en verdad, se está en presencia de un nuevo contrato, con la potestad de fijar el plazo el locador, lo que es una condición potestativa prohibida por la ley.

 

He buscado fallos en la jurisprudencia argentina y encontrado orfandad. Semejanza y diferencia con la extinción del contrato de distribución.

 

He hallado un planteo de tácita reconducción, pero se trata de un contrato de distribución, el que se ha analizado en estas páginas ( clic aquí ) y que permite al distribuidor, frente al caso de abuso en el derecho, la demanda por daños y perjuicios.

Señala ese fallo:

En lo que hace a las consecuencias de las obligaciones contractuales de las partes, vinculadas por un contrato de distribución, la sanción puede consistir en la no renovación del contrato o en la resolución del mismo durante su ejecución. Por lo que hace al derecho de la no renovación, el mis no debe reconocerse a ambas partes y solo cabría acción de daños y perjuicios en los supuestos de abuso de derecho, por lo cual la no renovación del contrato concluido a plazo no otorga posibilidad de tácita reconducción (CNCom., Sala B. Septiembre 29 1978). ED, 81-235.

Es que en el contrato de distribución no se permiten esos planteos, dejando a salvo la reclamación por los daños y perjuicios, resultado diferente el planteo en la ley de locaciones urbanas, donde, como hemos visto, se admiten todos los medios de prueba para la demostración de un contrato de arrendamiento. En lo que nos toca en este momento, es en establecer si hay un nuevo arrendamiento o continuación del anterior. Las circunstancias de cada caso, nos lo dirán, especialmente los recibos y las fechas de reconducción.

 

Función Macroeconómica de la ley de locaciones urbanas. La importancia de la familia.

 

La mencionada ley, si bien menciona como un objetivo digno, en su exposición de motivos, el desarrollo de la oferta destinada a bienes inmuebles con destino a arrendamiento, fija, sin embargo, un plazo más exiguo, el destinado a vivienda, que el destinado a fines comerciales.

Ha habido un cúmulo enorme de legislaciones precedentes que regularon el contrato de locación para vivienda, pero las soluciones han sido o bien de “congelamiento”, leyes de emergencia, o absolutamente liberales, sin la actuación o vigilancia del Estado.

No se comprende, el trato de este contrato como un contrato de puros intereses económicos. No se sitúa en ese reconocimiento ni el contrato de agencia ( para verlo clic aquí ).

La idea de la importancia de la familia, está reconocida en la ley 14.394 de Régimen de menores y bien de familia.

En la sucesión del causante al bien afectado al bien de familia, manteniendo el carácter de tal, aún cuando quien ha inscripto haya fallecido.

En la posibilidad de oposición prevista en el art. 51 de dicha ley al señalar: “Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste.”

Para los establecimientos comerciales familiares existe una disposición similar: “Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años” ( art. 53 ).

Aún cuando la ley de propiedad horizontal prohíbe la tenencia de animales domésticos, en las unidades funcionales, la jurisprudencia ha morigerado el imperativo legal  establecido en los reglamentos consorciales. Para lo cual, la transgresión debe ser de una envergadura que involucre una transgresión al art. 6 de la ley 14 de la ley 13.512, es decir, que lo que se valora y toma en cuenta, es una normal tolerancia y no simplemente ruidos. Señala el dispositivo legal: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

 a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

 b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.”

Vale decir, que el animal, forma parte y así es considerado, de la familia.

Tampoco se puede comprender, de no interesar la familia en la legislación vigente, la indivisión forzosa establecida para el cónyuge supérstite cuando este viudo tiene hoy derecho, aunque optativo, a oponerse a la división del bien, cuando es el único dejado por el causante, y ha sido la sede del hogar conyugal ( art. 3573 bis del Código Civil ) que señala que "Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérstite contrajere nuevas nupcias."

La familia tiene un correlato no sólo reconocido sociológicamente, sino que posee un valor jurídico trascendental en los tratados internacionales y no sólo en la Constitución Nacional.

Los contratos de locaciones urbanas, para vivienda, no identifican, por lo general a la familia del contratante. Y sin embargo, establece la ley vigente un plazo mínimo menor para las locaciones destinadas a fines comerciales, que a los de vivienda ( art 2 de la ley 23.081 ), al decir “Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.”

De allí que en muchos aspectos debe considerarse una tácita reconducción y no una mera continuación de la locación anterior, circunstancias en las que el contratante ha perdurado en el tiempo continuando el pago del cánon locativo, más allá de lo habitual o normal fenecido el plazo.

No tener en cuenta esto, es no tener en cuenta algo de vital importancia, en la que sí repara la legislación española.

Plazos de prórroga prolongados, consideración a nuevo contrato con principio de ejecución y la cláusula meramente potestativa.

Sostener que, por ejemplo, pasado un año de la relación locativa, no existe un nuevo contrato sino una mera continuación del anterior, en principio, supondría el ejercicio exitoso del proceso que por desalojo tendría el locador, violándose de tal manera la disposición del art. 542 del Código Civil al señalar “La obligación contraída bajo una condición que haga depender absolutamente la fuerza de ella de la voluntad del deudor, es de ningún efecto; pero si la condición hiciese depender la obligación de un hecho que puede o no puede ejecutar la persona obligada, la obligación es válida”.

 

La jurisprudencia en materia de plazos como condición potestativa.

 

En ese sentido la jurisprudencia, a modo de ejemplo, en materia de plazos ha dicho que “La existencia de una previsión expresa en el boleto sobre el plazo del Poder Ejecutivo para dictar el decreto aprobatorio de la compraventa efectuada (en el caso, realizada por el estado mayor del Ejército) no puede significar una autorización implícita para postergar indefinidamente la escrituración, o que ésta quede librada al arbitrio de la compradora, a cuyo cargo se encontraba la realización de los trámites indispensables para que el plazo de la escrituración comenzar  a correr. En tales condiciones, cabe legitimar la potestad del tribunal para establecer el plazo razonable y prudente de dictado del decreto al sólo fin de regular la obligación patrimonial del Estado Nacional con relación a su cocontratante” (CNCiv. Y Com. Fed., Sala I, Mayo 20 1986). ED, 121-109.

Y es potestativa la condición que se puede inducir de una tácita reconducción que no es tal, sino un mero nuevo contrato.

 

Derecho comparado.

 

He podido hallar en el Derecho Comparado, el siguiente, que me da la razón en el aspecto de la duración en el tiempo. En el caso, vencido el contrato de locación para la fecha en que se realizó el desalojo (11 de agosto de 1998), el contrato ya había finalizado, dado que ello tuvo ocurrencia a partir del 14 de diciembre de 1994.El lanzamiento ha sido de hecho, y ocurrido el lanzamiento por ocupación de hecho, que tuvo lugar el 11 de agosto de 1998. La demanda, ha sido desechada por carencia probatoria, y falta de relación entre los daños ocasionados y los normas jurídicas que protegen y hacen resarcir dichos daños. Cabe destacar que no se ha considerado a la relación como extracontractual, sino como contractual. Se desecha la demanda, sólo por falta de prueba de los daños y perjuicios. Se alega por parte del demandado, quien ocupó la finca de hecho, inexistencia de contrato, por falta de precio. La cuestión en este sentido, ha sido desechada, y la responsabilidad ha sido consagrada como contractual, de todos modos. La defensa, frente al embate de la demanda por daños y perjuicios, explica que el contrato de locación culminó. Sin embargo, la cuestión dio lugar a una demanda por daños y perjuicios, teniendo en cuenta los frutos dejados de percibir en dichos 4 años. Es un caso superior al de la tácita reconducción, desde que, se alegó “inexistencia del contrato de arrendamiento por ausencia de intención o falta de consentimiento” e “imposibilidad de la restitución de la tenencia, por cuanto en el remoto caso de que hubiera existido un contrato de arrendamiento, este terminó”.

Dice el fallo:

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE COLOMBIA.

SALA DE CASACIÓN CIVIL

 Magistrado Ponente:

ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ

Bogotá, D.C., treinta (30) de mayo de dos mil once (2011).-

Ref.: 11001-3103-034-1999-03339-01

Procede la Sala a decidir sobre la admisibilidad de la demanda de casación presentada por el demandante, señor HERNANDO RODRÍGUEZ HOLGUÍN, para sustentar el recurso que interpuso respecto de la sentencia proferida el 23 de octubre de 2009 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, dentro del proceso ordinario del citado impugnante contra la sociedad AGROINDUSTRIAL SANTA ANA LTDA.

ANTECEDENTES

1.         Mediante demanda que fue repartida al Juzgado Treinta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá, el actor, señor HERNANDO RODRÍGUEZ HOLGUÍN, propuso como pretensiones contra la sociedad demandada, AGROINDUSTRIAL SANTA ANA LTDA., en síntesis, que se declarara que entre ellos se celebró el 5 de octubre de 1994 un “contrato de arrendamiento para local comercial” respecto de una parte del predio denominado “El Otoño E”; que esa convención se encontraba vigente; que el actor fue despojado injustamente de la tenencia del mencionado inmueble; y que, como consecuencia de lo anterior, se condenara a la demandada a restituírselo y a pagarle, por una parte, los perjuicios causados con el referido despojo, estimados en la suma de $5.000.000,oo mensuales desde el 11 de agosto de 1998, fecha del desalojo, y, por otra, el valor de las mejoras que fueron plantadas en el predio “a ciencia y paciencia del arrendador”.

2.         Notificada de la admisión del libelo introductorio, la demandada se opuso a sus pretensiones y propuso las excepciones de fondo que denominó “inexistencia de contrato de arrendamiento entre demandante y demandada por ausencia de precio real”, “inexistencia del contrato de arrendamiento por ausencia de intención o falta de consentimiento” e “imposibilidad de la restitución de la tenencia, por cuanto en el remoto caso de que hubiera existido un contrato de arrendamiento, este terminó” por expiración del plazo acordado, debido al cumplimiento del objeto para el cual fue suscrito y por la falta de pago del canon.

Asimismo, la sociedad AGROINDUSTRIAL SANTA ANA LTDA. formuló demanda de reconvención en la que pidió que se declarara civilmente responsable al señor HERNANDO RODRÍGUEZ HOLGUÍN, en la modalidad extracontractual, por los perjuicios sufridos por aquella con la ocupación violenta del predio identificado en la demanda original y, en particular, por los frutos civiles no percibidos por la demandante en reconvención, y por los gastos en que incurrió para obtener la restitución del inmueble, además de los daños y perjuicios “de diverso orden” que padeció. Solicitó, de la misma manera, que se ordenara el reconocimiento de la corrección monetaria y los intereses corrientes “sobre las sumas liquidadas a que resulte condenado el demandado” en reconvención, “desde la ejecutoria de la sentencia hasta que el pago se haga efectivo”.

3.         El demandado en reconvención, una vez enterado de la admisión del nuevo libelo demandatorio, se opuso a sus pretensiones y formuló las excepciones de mérito que nominó “existencia de contrato de arrendamiento entre demandante y demandada”, “existencia del contrato de arrendamiento con destinación definida”, “tracto sucesivo del contrato de arrendamiento para local comercial”, “cosa juzgada”, “ausencia de presupuestos de la responsabilidad civil extracontractual”, “responsabilidad por el hecho propio”, “responsabilidad por el hecho ajeno”, “abuso del derecho”, “prescripción de la acción de reparación” y “las genéricas”.

4.         El funcionario del conocimiento decidió la primera instancia con fallo de 19 de marzo de 2009, en el que negó prosperidad tanto a las pretensiones de la demanda que dio origen al proceso, como a las contenidas en la de reconvención; declaró probadas las excepciones de “inexistencia de contrato de arrendamiento entre demandante y demandada por ausencia de precio real” y de “inexistencia del contrato de arrendamiento por ausencia de intención o falta de consentimiento”; y declaró “no probadas las excepciones alegadas por la parte demandada en la demanda de reconvención”.

5.         Apelada tal sentencia por la parte demandante original, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, mediante la suya, que emitió el 23 de octubre de 2009, la confirmó.

El ad quem apoyó su decisión en que sí existió contrato de arrendamiento “para local comercial”. Consideró, adicionalmente, que la destinación pactada fue la de la realización de “Estudios Preliminares y Promoción de Proyecto de Urbanización (…)” e indicó que no se demostró su incumplimiento por parte de la sociedad demandada, pues para la fecha en que se realizó el desalojo (11 de agosto de 1998), el contrato ya había finalizado, dado que ello tuvo ocurrencia a partir del 14 de diciembre de 1994.

En definitiva, el Tribunal concluyó que la intención de los contratantes fue que sus relaciones, en el punto específico de la detentación física del inmueble arrendado, se rigieran desde el 5 de octubre al 14 de diciembre de 1994 por el señalado contrato de arrendamiento y, con posterioridad, por el contrato de promesa de compraventa que al tiempo con el anterior celebraron las partes.

6.         Contra esa determinación de segundo grado, el primigenio demandante interpuso recurso de casación y, en sustento del mismo, allegó la correspondiente demanda, la cual constituye el objeto del presente pronunciamiento.

LA DEMANDA DE CASACIÓN

Con el propósito de obtener el quiebre de la sentencia del ad quem, el censor propuso dos cargos que pasan a reseñarse.

1.         El primero, afincado en la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, denunció el quebranto indirecto de las normas consagradas en los artículos 1618 y 1622 del Código Civil y 518 del Código de Comercio.

Al decir del impugnante, no obstante que el Tribunal consideró que sí existió un contrato de arrendamiento entre las partes en contienda, se equivocó al concluir que fue “a término fijo toda vez que no se cumplió con la formalidad del Artículo 518 del Código de Comercio en cuanto a la renovación del contrato concierne”.

Afirmó el casacionista, que de esa forma el ad quem incurrió “en indebida aplicación del Numeral Segundo del Artículo 2.008 del Código Civil, cuando lo correcto era dar aplicación integral al Artículo 518 del Código de Comercio en materia de la tácita reconducción de los actos jurídico-contractuales como el caso particular, siempre que el contrato lleve más de dos años de duración”. Por ello, el recurrente reprochó al Tribunal su conclusión consistente en “que hubo carencia de pruebas en cuanto a la prórroga del contrato”.

Añadió el inconforme que “la sentencia recurrida se apoya en el Artículo 2.014 del Código Civil para obstaculizar la existencia y relevancia jurídica del contrato prorrogado a la luz del mencionado Artículo 518”.

Y fue así como la censura coligió que “la sentencia acusada violó la debida aplicación del Artículo 518 del Código de Comercio”; “[a]plicó erróneamente el Artículo 2.014 del Código Civil”; e “[i]naplicó los Artículos 4 y 8 de la Ley 153 de 1.887 para que, por la vía de la interpretación analógica llenando los vacíos existentes, hubiere hecho actuar [las] siguientes disposiciones del Código Civil que no aplicó: los Artículos 1.613, 1.614, 1.741, 1.930 y 1.932 para disponer el restablecimiento de las cosas a su estado anterior, a la regulación de la indemnización de perjuicios”.

2.         El segundo cargo se sustentó también en la causal consagrada en el numeral 1º del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, denunció el demandante en su libelo que el fallo acusado violó de manera directa, por falta de aplicación, la norma contenida en el artículo 1604 del Código Civil.

Para demostrar la acusación manifestó que “[l]a sentencia acusada contradice directamente lo consagrado en el Artículo 1.604 del Código Civil… [que] sabido está, establece, en materia de responsabilidad civil contractual, una inversión del principio general de la carga de la prueba (…) a favor de quien demanda el cumplimiento de una prestación consistente en dar, hacer o no hacer. Así, el deudor renuente, al ser demandado, y con el fin de liberarse de responder del perjuicio que se le imputa, estará sujeto a desvirtuar la presunción de culpa que pesa en su contra”. Con esa argumentación concluyó que “[n]o es, pues, como lo establece la sentencia acusada que ‘es pilar de las pretensiones de la demanda, considera la Sala, anticipando su decisión, que el incumplimiento endilgado a la pasiva no fue probado en el proceso’”.

Prosiguió con su análisis probatorio: “[d]e tal forma, la dinámica desde donde debe mirarse el hecho de a quién corresponde probar procesalmente el incumplimiento endilgado es al deudor demandado de la obligación incumplida y derivada de aquellas enmarcadas dentro del régimen contractual del arrendamiento, dentro del caso particular, siendo precisamente aquella de procurar la tenencia de la cosa arrendada”.

Manifestó que “[e]l asunto se torna más complejo cuando es menester distinguir (…) si la obligación incumplida es de medio o de resultado ya que, como es sabido, se tiene que la culpa no se presume en contra del deudor incumplido cuando la obligación sea simplemente de medio”, mientras que si se trata “de una obligación de resultado, como el caso que nos ocupa, sí habrá presunción JURIS TANTUM la cual podrá ser desvirtuada mediante el cumplimiento de la obligación a su cargo”. Indicó que “esta circunstancia jurídicamente relevante no ocurrió porque la parte pasiva no desplegó actividad probatoria, hecho el cual, lo afirmó la sentencia acusada al decir que ‘tales defensas, y específicamente los hechos que las sustentan, a juicio de la Sala, no fueron fehacientemente demostradas, si se tiene en cuenta la casi inexistente actividad probatoria adelantada por la pasiva para el efecto’”.

Y como la sentencia acusada, en criterio del recurrente en casación, desestimó ese “régimen de presunción de culpa en el ámbito contractual”, se violó por parte del fallador ad quem, por falta de aplicación, el citado artículo 1604 del Código Civil.

Remató el cargo afirmando que se dejaron de aplicar “los Artículos 4 y 8 de la Ley 153 de 1887 para que, por vía de la interpretación analógica y llenando los vacíos existentes, hubiere hecho actuar” las normas del Código Civil consagradas en los artículos “2.341, 1.613, para disponer el restablecimiento del derecho vulnerado del quebrantamiento del principio del NEMINEM LAEDERE”.

CONSIDERACIONES

1.         Resulta pertinente reiterar, como ya se registró, que en el primer cargo se censuró la sentencia del ad quem por haber incurrido en violación indirecta de las normas consagradas en los artículos 1618 y 1622 del Código Civil y 518 del Código de Comercio.

Sin embargo, el cargo no precisó, como la técnica lo exige, si los errores cometidos por el Tribunal lo fueron de hecho o de derecho. Adicionalmente, si se entendiera que la acusación versa sobre yerros fácticos, debe resaltarse que la censura no indicó cuál o cuáles medios de prueba habrían sido los indebidamente valorados, ni singularizó los pasajes o apartes de ellos en los que recayeron los desatinos del ad-quem, ni demostró los errores cometidos por el sentenciador de segunda instancia, toda vez que en su desarrollo no realizó ninguna labor de contraste entre el contenido de las pruebas indebidamente apreciadas y lo que de ellas dedujo o debió deducir el Tribunal. Y si se tratase de errores de derecho, el recurrente no precisó las normas de disciplina probatoria quebrantadas, ni explicó en qué consistió la violación de las mismas.

Lo anterior trasluce que el cargo desconoce la naturaleza dispositiva del recurso extraordinario de casación, que impide a la Corte corregir los defectos formales y técnicos de que adolezca la respectiva demanda, y con más razón si para ello debe completar la acusación con el propósito de que cumpla los requisitos que establece el artículo 374 del Código de Procedimiento Civil.

En punto de la violación de la ley sustancial por la vía indirecta, la Sala tiene precisado que “por ser lo trascendental en ésta hipótesis, la incorrecta percepción de los hechos, cuyo conocimiento el juez adquiere solamente a través de los elementos de juicio recaudados en el proceso, el quebranto de que se trata puede darse como consecuencia de dos diversas clases de error: de hecho y de derecho. Aquel consiste en la suposición de una prueba, o en la pretermisión de la que sí obra en el litigio o en la tergiversación del contenido objetivo de la que se valora y en que, como consecuencia de ello, se da por acreditado un hecho en verdad no demostrado, o se ignora el que sí se comprobó, o se altera su contenido. En el yerro de derecho, el sentenciador, producto de la aplicación que hace de las normas de disciplina probatoria, pese a apreciar objetivamente la prueba, le niega su valor demostrativo, o le concede uno que no tiene, o cambia el que posee”, por lo que “es indispensable que cuando el recurso de casación denuncia el quebranto indirecto de la ley sustancial, la censura especifique la clase de error que se atribuye al sentenciador. Ahora bien, ya se trate de error de hecho o de derecho, debe identificarse la prueba sobre la que recae el desvío reprochado y, adicionalmente, demostrarse cabalmente el mismo” y que “[e]n pro de lo último, cuando el yerro es de hecho, se torna necesario realizar una labor de contraste entre el contenido objetivo de la prueba y lo que de ella extrajo, alteró, o dejó de ver el juzgador; y cuando es de derecho, se impone, además, explicitar el quebranto de las normas probatorias en que incurrió” (Auto de 15 de enero de 2008, Exp. 2003-00095-01).

 

2.         En lo tocante con el segundo cargo, destaca la Sala que la verdadera razón en que se afincó el Tribunal para negar las pretensiones de la demanda principal fue que no halló comprobado el segundo elemento estructural de la responsabilidad civil contractual, esto es, el incumplimiento culposo de la demandada, aserto que, a su vez, derivó de dos circunstancias específicas: a) que el término del contrato de arrendamiento finalizó el 14 de diciembre de 1994; y b) que, como consecuencia de lo anterior, el lanzamiento por ocupación de hecho, que tuvo lugar el 11 de agosto de 1998, no pudo afectarlo, precisamente, por su antelada terminación.

 

La acusación ahora en estudio, como ya se anunció, apoyada también en el numeral 1º del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, denunció el quebranto directo de la disposición contenida en el artículo 1604 del Código Civil, por falta de aplicación, particularmente en cuanto ella establece en su inciso 3º, que “la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo (…)”.

 

Se destaca que la norma antes transcrita no ostenta el carácter de sustancial por tratarse evidentemente de una regla de estirpe probatoria (Auto de 8 de mayo de 1997, Exp. 6460), tal cual se requeriría para que pudiera ser considerada como infringida en el terreno casacional a través de la causal primera. Recuérdese al respecto que la Corte ha señalado, en forma insistente, que “[p]or norma de derecho sustancial, se entienden aquellas que ‘en razón de una situación fáctica concreta, declaran, crean, modifican o extinguen relaciones jurídicas también concretas entre las personas implicadas en tal situación’ (…)”, a lo que se ha agregado que “más concretamente en lo relativo a normas referentes a pruebas, ha expresado esta Corporación que no son sustanciales ‘las disposiciones reguladoras de esta actividad y, en general, las que disciplinan la actividad in procedendo’ (…), puntualizando por demás que normas de tal estirpe ‘tampoco por sí solas pueden dar base para casar una sentencia, sino que es preciso que de la infracción de una de esas disposiciones resulte infringida otra norma sustantiva (…)’ (G.J. LVI, pág. 318) (G.J. CCXLIX 2do sem. 1997. V.I. Pág. 536)” (Cas. Civ. de 10 de diciembre de 1999).

 

Además es notorio que dicha disposición no fue base fundamental, ni tenía virtualidad de serlo, de la decisión adoptada en segunda instancia, pues, se reitera, la tesis del Tribunal se apoyó en el hecho de que el lanzamiento por ocupación de hecho verificado el 11 de agosto de 1998 fue muy posterior al momento en que llegó a su fin el contrato de arrendamiento celebrado por las partes (14 de diciembre de 1994), y no en un posible incumplimiento de ese contrato por parte de la entidad demandada, precisamente porque tal vínculo se encontraba extinguido, circunstancia que por sí sola pone de presente la impertinencia de considerar el precepto contenido en el artículo 1604 del Código Civil como aplicable, y mucho menos como eje de la decisión.

 

Así las cosas, se establece que el ataque formulado no impugnó los verdaderos soportes de la decisión cuestionada, sino que versó sobre temáticas diferentes: que la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; que en ese precepto (artículo 1604 del Código Civil) se consagra una inversión del principio general de la carga de la prueba; que tal modificación del onus probandi favorece –señala el casacionista- a “quien demanda el cumplimiento de una prestación”; y que, en razón de ello, el deudor renuente, “con el fin de liberarse…, estará sujeto a desvirtuar la presunción de culpa que pesa en su contra”.

 

Como puede advertirse, se trata de un reproche desenfocado e incompleto, porque se desvía al combatir argumentaciones ajenas al fallo impugnado y, de esta manera, deja en pie los genuinos fundamentos aducidos por el ad quem, consistentes, como se ha señalado, en que el contrato de arrendamiento finalizó por expiración del término estipulado para su duración sin que se hubiese prorrogado, que el desalojo llevado a cabo el 11 de agosto de 1998 no constituyó, por ende, incumplimiento de dicho negocio jurídico, y que el vínculo contractual vigente entre las partes para cuando ocurrió el lanzamiento por ocupación de hecho era la promesa de compraventa.

 

Ya la Corte se ha pronunciado sobre el tema: “[d]e suyo, entonces, que tales apreciaciones del sentenciador de segundo grado, al no haber sido combatidas, se mantienen en pie y soportan suficientemente su decisión confirmatoria… circunstancia que denota su ineptitud técnica” (Auto de 3 de abril de 2009, Exp. 2004-00941-01), todo lo cual determina, naturalmente, que el cargo deba ser inadmitido.

 

3.         Por otra parte, en cuanto el cargo señala también como normas infringidas las consagradas en los artículos 4º y 8º de la Ley 153 de 1887, y 1613 y 2341 del Código Civil, se observa que las tres primeras no pueden ser consideradas sustanciales en el terreno casacional como se expuso en precedencia, pues recogen principios generales o son meramente definitorias. La última, si bien puede ostentar la calidad de sustancial, es, en principio, impertinente en el asunto que se resuelve, puesto que disciplina la responsabilidad civil extracontractual, y el objeto del debate en el proceso que ocupa la atención de la Sala es claramente de contenido contractual.

 

4.         Con todo, se observa que aunque el reproche se formuló por la vía directa, que parte del supuesto de compartir las conclusiones fácticas contenidas en el fallo acusado, el cargo en su desarrollo desciende al campo probatorio, comoquiera que buena parte de los argumentos en que se soportó hacen referencia a la demostración de la diligencia contractual, o a la inversión de la carga de la prueba, o a que la demandada no acreditó haber cumplido las prestaciones a su cargo, planteamientos estos que escapan al ámbito propio de la violación directa de la ley sustancial y que penetran el terreno de la vía indirecta, con lo cual se incurrió en una mixtura contraria a la técnica del recurso extraordinario de casación.

 

Es que, entratándose de la vía directa, “la dialéctica del impugnador tiene que realizarse necesaria y exclusivamente en torno a los textos legales sustanciales que considera no aplicados, o aplicados indebidamente, o erróneamente interpretados; pero en todo caso con absoluta prescindencia de cualquier consideración que implique discrepancia con el juicio que el sentenciador haya hecho en relación con las pruebas” (Cas. Civ., sentencia del 20 de marzo de 1973. G.J. CXLVI, pág. 60).

 

5.         Por todo lo anteriormente expuesto, como el recurrente no satisfizo las exigencias formales de la demanda de casación, se impone inadmitirla y declarar desierto el recurso extraordinario, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 4º del artículo 373 del Código de Procedimiento Civil.

 

DECISIÓN

 

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, INADMITE la demanda de casación presentada para sustentar el recurso que se interpuso contra la sentencia de fecha y procedencia preanotadas, el cual, por tanto, se declara desierto.

 

Se reconoce personería al abogado Manuel Mauricio Caballero Ospina, para actuar en estas diligencias como apoderado judicial del demandante, señor HERNANDO RODRÍGUEZ HOLGUÍN.

Notifíquese.

RUTH MARINA DÍAZ RUEDA

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ

PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA

WILLIAM NAMÉN VARGAS

ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ

EDGARDO VILLAMIL PORTILLA

 

La importancia del arrendamiento de vivienda en el Derecho Español y el reconocimiento de la función macroeconómica y la regulación.

 

En el Derecho Español, la locación para vivienda tiene un poder de policía del Estado, y regulada la tácita reconvención que, a ciertos supuestos se la tiene como válida. Así sucede con la ley Ley 29/1994 del Boletín Oficial Español, núm. 282. Así en el art. 10 al decir

Artículo 10.Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Vale decir, que, en principio hay tácita reconducción, pero sometida a la voluntad de las partes.

 

Situación en la Argentina. Aplicabilidad en ciertos casos de la tácita reconducción.

 

Pero sin perjuicio de la continuación indefinida del contrato, la jurisprudencia es inexistente en materia de tácita reconducción por plazos de continuación del contrato muy extendidos.

Sin perjuicio de ello, entiendo que la voluntad no es tácita, por no expresarse verbalmente, es una voluntad expresa y continua cuando se expiden recibos, cuando se habla de un nuevo contrato, o cuando de cualquier forma se da a entender su existencia. Así lo considero y convencido estoy que no ha existido planteo alguno al respecto, razón por la cual, hay carencia de fallos que sirvan de antecedentes. Por otro lado, no debemos confundir al contrato plasmado por escrito, con el acuerdo de voluntades desde que el art. 1 de la ley de locaciones urbanas número 23.091 señala que “Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”.