VICIOS OCULTOS EN CONSTRUCCIONES - VICIOS REDHIBITORIOS EN CONSTRUCCIONES - VICIOS DE LA CONSTRUCCIÓN - DEFECTOS CONSTRUCTIVOS - VICIO APARENTE - PLAZO DE PRESCRIPCIÓN - RESPONSABILIDADES - PLAZO PARA RECLAMAR - LOCACIÓN DE OBRAS Y DE SERVICIOS

VICIOS OCULTOS EN LAS CONSTRUCCIONES – VICIOS OCULTOS Y VICIOS APARENTES – CONTRATO DE LOCACIÓN DE OBRA – RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR – DIRECTOR EJECUTIVO – REFACCIONES – REMODELACIONES – EL PROYECTISTA. EL ARQUITECTO - EL INGENIERO. LOS PROFESIONALES. O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC. GRATUITAMENTE, COMO ASIMISMO PASARLO A UN EQUIPO DE AUDIO O CELULAR, COMO DESEE.

Por el doctor Juan Carlos Muse Generch.

 

SI ESTE TEMA NO LE INTERESA HAGA CLIC DEBAJO PARA IR A OTRO TEMA DE DERECHO DEL ÍNDICE GENERAL

Puede ir a cualquiera de los subtemas aunque recomiendo una lectura completa.

 

Introducción. La locación de obra.

 

Distingo con la locación de servicios.

 

El contrato de locación de obra como obligación de resultado y elemento diferenciador.

 

Los contratos de consumo en los que suele está inmerso el contrato de locación de obra.

 

Supuesto de obra. La regulación por vicios redhibitorios.

 

Prescripción vicios aparentes y ocultos. O Caducidad de 60 días.

 

¿Qué ocurre con las acciones emergentes de los vicios ocultos en general que afectan la estructura y son determinados?. Acciones posibles.

 

Remodelación. Refacción.

 

Diferencia entre plazo de caducidad y prescripción.

 

¿Corren los días inhábiles en el plazo de caducidad?

 

Responsabilidad del Proyectista.

 

 

 

Introducción. La locación de obra.

Nos hemos referido a los vicios ocultos como aquellos que hacen a una cosa inapropiada para cumplir acabadamente con su destino, conforme a lo que las partes han prevenido en su funcionalidad. El vicio redhibitorio, es el mismo vicio pero conocido por parte de quien hiciera entrega de la cosa y le ocultó esa situación o problema. Generalmente se presenta en los contratos de compraventa, pero no necesariamente, en solamente, dichos contratos. Se presenta en el contrato de mutuo, en el de comodato, locación, y en todos aquellos contratos por los cuales se entregan cosas para su uso, goce o comercialización. Se configura por dolo o culpa. Sin embargo el criterio uniformisma es el imperante, reconociéndosele al vicio oculto, el carácter de redhibitorio y propenso a las acciones que derivan del mismo en todos los casos, sea con o sin culpa o dolo.

Para ello se basa la doctrina en el art. 2164 del Código Civil, que señala que, el art. 2164 del Código Civil señala que: "Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella, que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella.". De ahí que, al no hablar de factor de atribución a título de dolo o de culpa, las acciones emergentes de dichos vicios, nacen de la misma cosa.

Son vicios atinentes a las cosas y aplicables a los contratos onerosos. Si desea ver la temática propia en los contratos onerosos como la locación de cosa, o su situación en las denominadas liberalidades o bien contratos no onerosos, con o sin cargo, haga clic aquí.

El caso particular de la locación de obra.

Es el caso de “encargar” una obra, donde emerge una obligación de resultado: si la misma es de posible ejecución y el comisionado puede realizar la obra, responde por los vicios ocultos como en los demás contratos onerosos.

La locación de obra se caracteriza por una obligación de hacer ( una obra ). No se trata en este caso de una cosa que preexistía u que luego ha sido materia de contrato. Estamos en presencia de una cosa inexistente al tiempo de la celebración del contrato, y este importante distingo nos va a llevar a severas consecuencias en el plano de la prescripción de la acción.

El Código Civil argentino define al contrato de locación dentro de la locación en general, el art. 1493 al definir las locaciones en general señala: “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero”. De donde se obtiene que, en todos aquellos casos en los que se presta un servicio que no coincida con la legislación laboral, cuyo distingo hemos realizado para la locación de servicios, al que nos remitimos haciendo clic aquí , tenemos que se trata de obligaciones de hacer como elemento principal, siendo el de obra, el de entregar la cosa encomendada o pactada y no existente o por lo menos transmutada, de donde la transmutación se considera en razón de su funcionalidad..

Distingo con la locación de servicios.

 La locación de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este código sobre las "Obligaciones de hacer".

La diferencia entonces es que, por la locación de obra, la cosa no existía, por lo menos funcionalmente, al tiempo de celebración del contrato, pero por la locación de servicios, si se refiere a una cosa, la misma existía a ese momento ( por ejemplo, la entrega de una cosa para reparar ).

Los vicios ocultos que dan lugar a las acciones redhibitorias tienen distinto tratamiento legal con relación a dicha preexistencia.

Ahora muchos han interpretado como “obra” o contrato de locación de obra, a una etapa final de resultado de un negocio jurídico. Al respecto se ha dicho, a modo de ejemplo: “La relación jurídica entre el profesional (abogado y procurador) y cliente es de naturaleza contractual (locación de obra y/o de servicios) y la responsabilidad de aquéllos emerge de los arts. 505, inc. 3., 511, 512, 519, 520, 625, 630, etc., Del Código Civil”l (CNCiv., Sala D, Mayo 15 1962). ED, 2-312.

 El contrato de locación de obra como obligación de resultado y elemento diferenciador.

 También se ha juzgado si lo comprometido es el resultado, entonces, la locación es de obra: “Existe locación de obra y no de servicios si el dueño del taller mecánico, por una retribución £nica convino efectuar las reparaciones necesarias al coche del actor no recibiendo de éste órdenes ni indicaciones, prometiendo un solo resultado” (CNCiv., Sala D, Agosto 21 1961). ED, 1-399.

Incluso se ha dicho que “No habiéndose convenido el precio o retribución por la locación de obra, corresponde que los jueces determinen la retribución de los servicios” (CNCiv., Sala E, Junio 27 1963). ED, 5-573.

 Este es el criterio jurisprudencial que se mantiene al día de hoy, conforme si el cocontratante se compromete o no a un resultado.  Se ha dicho, a modo de ejemplo:

“En el ejercicio profesional de la abogacía, frente al cliente que es asistido a través del mandato que se confiere al abogado, se aplican los principios generales en materia de responsabilidad contractual, ya sea desde la perspectiva de la locación de servicios o de la locación de obra (arts. 511, 512 y 1623 del Cód. Civil).

Suprema Corte de Buenos Aires en acuerdo 92017 del 28/6/2006, en autos “Murúa, Alberto Santiago c/ Massera, Armando Enrique y otro s/ Daños y perjuicios”

Y en el mismo sentido, el alto tribunal provincial en los autos: “Suárez, Tomás Carlos c/ Battaglia, Alfredo s/ Daños y perjuicios”

La cosa, viene a ser un resultado, y no es, por lo tanto, una cosa en el sentido material u nada mas en este contrato.

En este sentido, hay muchas normas que aplican las analogías que permite asimilar a las cosas las etapas de un servicio con una obligación de resultado satisfactorio.

En todos los casos, la etapa, o la cosa, en sí misma, como resultado natural, no existía al tiempo de contratación.

Por ende se ha resuelto que “Cuando se trata de un contrato de locación de obra y no de servicios, lo que importa fundamentalmente no es la conformidad del locatario con la ejecución de los trabajos, sino con su resultado (CNCiv., Sala D, Marzo 14 1962). ED, 4-908.

Ahora, es insuperable la idea que los vicios ocultos, se dan sólo en las cosas materiales, las aprehensibles, y no las etapas o resultados.

Borda, Guillermo A., en el Tomo II de su Tratado de Derecho Civil (Abeledo-Perrot 1999) enseña: “Hay contrato de trabajo cuando una persona se obliga a prestar a otra, bajo su dirección y dependencia, un servicio personal y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. En esta definición quedan precisados los rasgos fundamentales del contrato: una de las partes se obliga a prestar un trabajo personal y se obliga a prestarlo bajo la dependencia de la otra. Según hemos de verlo más adelante, estos caracteres permiten distinguirlo de la locación de obra, aunque debemos decir desde ya que existe una zona intermedia en la que la línea demarcatoria de ambos contratos pierde su nitidez conceptual.” (A.- DEFINICIÓN Y DISTINCIÓN CON OTROS CONTRATOS, número 1110/973 ).

Si bien asimila a la locación de servicios como contrato de trabajo, ya hemos visto la diferencia ( hacer clic aquí ).

Pero el criterio del resultado es el mantenido ya sea que se trate de una cosa en el sentido material, o de un resultado a obtener mediante servicios que no necesariamente es una cosa que se pueda entregar, en la idea de la tradición.

Por su lado la jurisprudencia capitalina ha señalado que: “El contrato que unió a las partes se trató de una locación de obra, por cuanto su objeto consistía en proveer equipos, hardware, software, sistemas y procedimientos destinados a instrumentar la administración por resultados y un moderno sistema de administración financiera, junto con procesos normados y flujos de tareas, fortaleciendo y modernizando la recaudación municipal de las tasas, derechos y contribuciones, así como su control, además de optimizar el sistema y procedimientos de control de gastos desarrollando un sistema de costos por actividad. Se requería también crear procedimientos para descentralizar la prestación de servicios a los contribuyentes, modernizando y simplificando los trámites de los ciudadanos y procesos internos, y la creación de un sistema geo referenciado para generar decisiones y políticas con base geográfica y territorial y para detectar las construcciones clandestinas, además de la capacitación al personal municipal en el manejo de los nuevos sistemas y tecnologías a incorporarse. A más, era parte del contrato, efectuar un anticipo financiero. De otro lado, el precio se acordó con base en los resultados que la implementación de la tecnología y procedimientos aplicados por la actora generaran en la recaudación de las tasas, contribuciones y derechos municipales.” Kölliker Frers - Uzal. 25618/11 SP SA Y OTROS C/ MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE CÓRDOBA S/ COBRO DE PESOS. 28/06/12 Cámara Comercial: Sala A. UTSUPRA: A00383989050.- 

 Los contratos de consumo en los que suele estar inmerso el contrato de locación de obra.

 Alterini destaca que, “Los códigos clásicos no se ocuparon específicamente del consumidor.

No obstante, fue implicado como el comprador de la cosa en el contrato de compraventa; el locatario en la locación de obra o de servicios; el adherente en los contratos predispuestos; el destinatario de la publicidad; el titular de un interés difuso; el damnificado por la cosa (ALPA).

La comprensión del concepto de consumidor en el Derecho tradicional supone tomar en cuenta a quien, "de cuando en cuando, es también adquirente, contratante débil, víctima de un daño, etcétera", lo cual es bien distinto de considerar los "derechos específicos del consumidor, que son el fruto de la fase más madura del proceso evolutivo del consumecio' (ALPA), esto es, del movimiento de los consumidores. Entretanto, y mientras no fue articulado orgánicamente el sistema, la jurisprudencia adoptó "soluciones innovadoras en favor de los consumidores, realizando a tal efecto una aplicación distinta de normas que ya existían con anterioridad" (BERCOVITZ), en tránsito por un camino que implicó, en definitiva, "una modificación profunda del Derecho clásico de las obligaciones" (BAUDOIN) o, incluso, "un estallido del Derecho común de los contratos" (WEILL-TERRÉ).

Las relaciones entre los consumidores o usuarios y los proveedores de bienes y servicios han estado tradicionalmente sometidas al Derecho Comercial, por aplicación de las teorías de los actos de comercio objetivos y de los actos unilateralmente mercantiles (ver Cap. IV, núm. 3-b]).

Tal sumisión venía a significar un privilegio de los intereses sectoriales de los comerciantes, concepto que ahora es abandonado al proteger los intereses propios de los consumidores o usuarios "mediante un nuevo régimen de contratos" (SÁNCHEZ CALERO). A esto se llega por vía de un sistema autónomo que, en cuanto Derecho privado, sin ser ni Derecho Comercial ni Derecho Civil, toma lugar entre ambos (HOUIN-PEDAMON), es de carácter interdisciplinario o multidisciplinario, está armado sobre una pluralidad de regulaciones —porque una ley única sería "inviable desde el punto de vista técnico jurídico" desde que la cuestión "afecta a una gran parte del ordenamiento" (BERCOVITZ)—, y en el cual "la intervención legislativa y la administrativa se encuentran en una condición de recíproca complementariedad" (FERRARA). El sistema tiene también las demás notas típicas del régimen estatutario: consideración especial del sujeto situado en determinado rol, función de tutela, carácter imperativo en la esfera del orden público económico (ver Cap. II, núm. 16).” ( Contratos Civiles,  Comerciales y de Consumo ).

 Creo que la aplicación de la ley de defensa al consumidor, es un marco referencial, pero no obsta, no amplía, ni conmueve al contrato de locación de obra, a no ser, cuando el empresario, predispone las indiscutibles cláusulas del contrato. Por lo demás, habrá que analizarse el carácter de cada uno de los contratos en el marco de referencia en el que fueron redactados, como contrato adhesivo, pero no necesariamente involucran una incidencia macroeconómica fundamental en todos los casos, como sí ocurre, por ejemplo, en el contrato de agencia en todos los casos..

 Supuesto de obra. La regulación por vicios redhibitorios.

 En todos aquellos casos en los que la prestación es el hacer una cosa material, entonces rigen al respecto, todas las acciones vinculadas a los vicios ocultos. Incluidas las construcciones.

Para lo cual tenemos que tener en cuenta la que la cosa, total o parcialmente no existía, por lo menos en su funcionalidad. Así, en los casos de cambiar piezas de una cosa existente, o cualquier método de renovación, por la cual, la cosa se altera, y cambia hacia un resultado provechoso.

En aquellos casos de construcciones la cuestión está regulada en el marco civil entre los arts. 1646 a 1627 bis del Código Civil.

El 1646 señala “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.

Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquélla.”

La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.

No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial”.

.Su fuente reside en la nota al art. 1646 en su distinto tratamiento con respecto a los vicios que pueden producirse en otras cosas y se refiere puntualmente al constructor.

Nota:1646. Los códigos francés, art. 1792; italiano 1639; holandés, 1645; napolitano, 1638, limitan a diez años, en el caso del artículo, la responsabilidad del constructor. El de Luisiana, art. 2733, también por diez años las casas de ladrillo, y en las de madera por cinco años. El Cód. de Prusia, art. 966, tít. 11, parte 1ª, limita la responsabilidad del constructor a tres años por vicio de construcción, y a treinta años por vicio de los materiales. La L. 8, tít. 12, lib. 8, Cód. romano, y la 21, tít. 32. Part. 3ª, a quince años. TROPLONG, partiendo del antecedente que sostiene, que cuando el obrero pone los materiales en un contrato de venta, enseña que cuando así suceda, no hay por su parte responsabilidad alguna.

Y en la nota de actualización según ley 17.711. Texto del Código Civil: Recibida y pagada la obra por el que la encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción, o de vicio del suelo, o de la mala calidad de los materiales, haya o no el constructor puesto los materiales, o hecho la obra en terreno del locatario.

El art. 1647 dispone que “Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales de todo daño que causen a los vecinos.”

 Esta longitud de tiempo para la reclamación, es suficientemente amplia. Pero en lo que concierne a los vicios ocultos el art. 1647 bis dispone que “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”. Es una Actualización de la ley 17.711.

Por lo tanto, cabe distinguir, entre vicios aparentes, y vicios ocultos.

 Prescripción vicios aparentes y ocultos. O Caducidad de 60 días.

 Por los aparentes el plazo es de 60 días, pero, por los vicios ocultos que no comprometen la solidez de la construcción, y los aparentes u ocultos que comprometen la solidez del edificio, rige el plazo de prescripción por incumplimiento de contrato, el que hemos visto, es de un año desde que el vicio produjo la ruina, total o parcial cuando la misma se produjo dentro del plazo de 10 años de realizada la construcción. Los vicios aparentes, son aquellos por los cuales hay una manifestación constructiva que se pone en evidencia, y que es menester investigar. Y los ocultos, son aquellos que no se manifiestan en el acto de la entrega y pasan desapercibidos hasta que termina en ruina total o parcial. La ley establece un plazo de caducidad en esta materia: la ruindad tiene que producirse dentro de los 10 años.

Jurisprudencialmente se ha señalado:

“Los arts. 1646 y 1647 bis, tratan expresamente el tema de la recepción de la obra y trasladan al propietario los riesgos de la cosa, cubriéndolo en lo que, siendo ocultos, no comprometen la solidez o existencia de la construcción. Si se recibe la obra en silencio y sin cuestionamiento alguno en relación a las deficiencias que padece, debe interpretarse que ello implica una aceptación (arts. 917, 918 y 919 del Cód. Civil), lo que provoca el efecto previsto en el art. 1647 bis, liberando al comitente por los vicios aparentes, o sea aquellos que se pueden percibir con un examen minucioso y profundo. La recepción determina el traslado de los riegos que pudieran cernirse sobre ésta al comitente. El plazo previsto por el art. 1647 bis del Cód. Civil es de caducidad, estableciendo los sesenta días para denunciar cualquier deficiencia, ya sea un vicio o una diferencia con lo pactado o convenido.” Dorozkin Esteban c/ Alcaraz Pablo s/ Cumplimiento de contrato” Cámara Civil y Comercial de Quilmes, 5541 Registro de Sentencias Definitivas del 163-2 del 1/10/2002.

También se ha señalado:

La recepción de la obra a que se refieren los arts. 1646 y 1647 bis del Cód. Civil, es el acto jurídico que traslada al propietario los riesgos de la cosa y cubre la responsabilidad del locador en lo que atañe a los vicios aparentes y a los que, siendo ocultos, no comprometen la solidez o existencia de la construcción. Conforme a los arts. 914 y sig. del Cód. Civil, la recepción de la obra puede manifestarse en forma tácita, ya que el art. 1647 bis del Cód. Civil no la sujeta a formalidad alguna.

Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata sala 1, 115385 Registro de Sentencias Definitivas  295-4 del 27-7-2004, Stefanini, Juan c/ Sánchez, Roberto s/ Cobro de Pesos

Vale decir, que los vicios por lo que el plazo de caducidad es de 60 días, para los vicios que no comprometen la estructura, y es de prescripción el plazo de un año a causa de la ruindad en la que ha caído total o parcialmente la estructura edilicia antes de los 10 años.

 

Esos 10 años no se computan a partir de entrega o tradición alguna, sino a partir de la puesta a disposición al locador de la cosa dada en locación, pues, en la locación de obra, no se habla de tradición o entrega de la cosa como elemento esencial a ese contrato como sí ocurre en la compraventa.

¿Qué ocurre con las acciones emergentes de los vicios ocultos en general que afectan la estructura y son determinados?. Acciones posibles.

 De lo expuesto, surge un plazo de caducidad, que es de 60 días a partir de la entrega de la cosa, cuando el vicio no compromete la estructura. La pregunta está destinada a la aplicabilidad de las normas sobre vicios ocultos o redhibitorios en lo que concierne a la onerosidad de los contratos donde ellos se aplican.

Pero cuando la cosa padece de vicios ocultos o redhibitorios que no afectan la estructura de la construcción, rige un plazo de caducidad de 60 días. ¿Pero para quien rige ese plazo?.

Para ejercer las acciones vinculadas a los vicios redhibitorios en la locación de obra. La mentada denuncia, se efectiviza reclamando al cocontratante, algunas de las acciones vinculadas a los vicios redhibitorios u ocultos que ya hemos visto ( clic aquí  ). Pero si las acciones por vicios redhibitorios, provienen de una compraventa, el plazo de prescripción es de 3 meses.

Pero es idéntico el plazo cuando es determinado por el locador el vicio estructural por cuanto el art. 1646 del Código Civil involucra la responsabilidad del constructor por “su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario” y por los daños que pudiere ocasionar a los vecinos.

Pero, si ese vicio es determinado por el adquirente, puede optar por:

a.- Ejercer las acciones emergentes de los vicios ocultos estructurales en el plazo de 3 meses.

b.- Dar por resuelto el contrato y reclamar la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Los 60 días rigen para los vicios no estructurales.

Al respecto, y como he señalado al tratar el tema de los vicios redhibitorios, debemos hacer el siguiente distingo:

1.- Siendo el defecto estructural, pedir la resolución del contrato con todos los alcances del mismo. En efecto: la acción resolutoria prevista en el art. 1204 del Código Civil. Por ejemplo: si la cosa que se me entrega tiene un incumplimiento que la hace inepta para su destino, y que representan una pérdida de un derecho, y un daño consiguiente, no es viable decir de garantía por los vicios ocultos. Eso es incumplimiento de contrato: por ejemplo, vendo una vivienda que no tiene cimientos, y para repararla hay que reclamar tanto dinero que, en la práctica se hace no sólo inapropiada para su destino. No tiene cimientos. ¿Qué hacer?. Esto habla de incumplimiento grave, y habilita a la resolución del contrato con daños y perjuicios convencionales, poseyendo un plazo para el reclamo de 10 años y no de tres meses. Aquí rige otra garantía que es la de evicción: el derecho que tenía a usar y gozar la cosa, tiene tal afectación que me resulta demasiado gravoso ponerla apta para el destino que poseía. El plazo de prescripción para esta acción es de 10 años ( conforme artículo 4023 del Código Civil ).

2.- Si lo que pretende es poner la estructura en condiciones, tiene, en ese plazo de tres meses las siguientes posibilidades:

a.- La acción denominada “actio quanti minoris”, o de reducción de precio, también llamada estimatoria, consistente en el pedido judicial de restitución de parte del precio pagado.

b.- La acción por los daños y perjuicios reflejados en la cosa en sí misma y no extendida a otros parámetros ( por ejemplo, contratar a otro profesional para poner la estructura en condiciones )  sin posibilidad de extender los daños a otros conceptos, como por ejemplo, los daños económicos producidos por no poder realizar otros negocios que pudieran involucrar una frustración económica, por ejemplo, una venta perdida, frustrada de la obra a consecuencia del vicio, lo que es propio de la acción común por daños y perjuicios.

c.- La posibilidad de solicitar la restitución del dinero pagado y la entrega de la cosa al locatario.

d.- La posibilidad de exigirle el cumplimiento al locatario una obra adecuada para su destino. La misma u otra, pero a los fines de evitar un enriquecimiento indebido, el constructor o Director Ejecutivo de la Obra, tiene el derecho de quedarse con la construcción cuya estructura es defectuosa.

Cuándo se determina que la obra es estructuralmente defectuosa ¿Existe la obligación de reclamar por vicios redhibitorios?

No. Las acciones que nacen de los vicios ocultos estructurales determinados tienen por objeto o el perfeccionamiento de la prestación, o la extinción de las prestaciones recíprocas, dentro de la órbita de la misma cosa en sí. Pero si el vicio es estructural, entonces, sí podemos hablar de incumplimiento de contrato y, tales vicios no pueden obligar a circunscribir a la víctima contractual a reclamar lo que, en su momento debió haberle sido entregado en perfectas condiciones estructurales. Lo pone en evidencia además, el principio jurídico en el que se basa que el mayor derecho, comprende al menor.

En efecto, respecto de las posibilidades por vicios ocultos se ha dicho: “En la acción por vicios redhibitorios se persigue o la resolución del contrato, con la restitución del precio pagado o que se reduzca éste por el menor valor de la cosa debido al vicio que la afecta (arts. 2164, 2174, 2175 del C. Civil) o sea a opción del comprador, la acción redhibitoria propiamente dicha o la estimatoria o de reducción de precio o quanti minoris.”  Fisco de la Provincia de Buenos Aires c/ DETIA S.A.I.C. y otro s/ Ordinario. Cámara Primera Civil y Comercial de La Plata, Sala segunda, Registro de Sentencias Definitivas 100-90, del 31/7/1990.

Asimismo se ha dicho: “La acción redhibitoria está destinada a dejar sin efecto el contrato, razón por la cual el comprador pondrá a disposición del vendedor la cosa y reclamará la devolución del precio (art. 2174 del Cód. Civil). Cámara Civil y Comercial Primera de La Plata, sala 2, 219472, Registro de Sentencias Definitivas-197-94 del 18/10/1994 en autos: Méndez, Elsa Noemí y otro c/ Otero hnos. s/ Daños y perjuicios”

Son ésas las posibilidades que nacen por las acciones de vicios ocultos como se ha señalado y demostrado por la jurisprudencia. Otra cosa muy distinta es la acción resolutoria y sus consecuencias.

 Remodelación. Refacción.

 Ya hemos dicho arriba que cualquier cambio, hace a que, por transmutación, si una cosa se convierte en otra, entonces podemos hablar de cosa futura, lo que es materia de locación de obra. Por lo tanto se comprenden en estas líneas las casas o edificios, o todo tipo de construcciones que sean reparadas con otros elementos que le cambien su sustancia anterior. No importa para el caso, si se trata de construcciones nuevas o remodelación o refacción de viejas.

Al respecto se ha resuelto:

“El empresario de la construcción que adquiere un edificio en obra para continuar y concluir la misma, tiene que haberse interiorizado sobre el modo y la calidad de lo ya hecho. Sin embargo, sin signos exteriores que evidenciaran la incorrecta aplicación de un producto impermeabilizante, sólo el rompimiento del muro permitiría descubrir la falla constructiva. De esta manera, no puede reputarse al comprador sabedor del vicio y pervive la garantía por los vicios redhibitorios. Fallo de la Cámara Primera, Sala Tercera de La Plata 224271, Registro de Sentencias Definitivas l 23-97 del 13/2/1997,  autos “Balbín de Ferrer, Lía Elena y otros c/ Juan Pablo y otro S.A. s/ Daños y perjuicios” UTSUPRA: A00226057971.-

 Diferencia entre plazo de caducidad y prescripción.

 Importante es de señalar que el plazo de caducidad se opera con el transcurso del tiempo, y las acciones deben interponerse en ese lapso. La de prescripción, no está sometida sólo al juego del tiempo, sino que solamente es admisible como elemento defensivo, haciendo suponer la desidia o abandono en el derecho de accionar por parte del interesado, pudiendo probarse que tal abandono, no se ha realizado, por ejemplo, el plazo de prescripción, no corre mientras exista una imposibilidad personal de actuar en juicio, casos en los que se puede plantear como elemento contra defensivo la dispensa de la prescripción ( tema que ya hemos tratado clic aquí ). En cambio el plazo de caducidad es independiente de tal consideración subjetiva y no es necesaria la verificación de planteo defensivo alguno. Basta con el cómputo del tiempo, siempre a partir del momento en el que la obra se encuentre a disposición del locador. No se determina por la voluntad subjetiva de quien deduce la acción, sino que es un plazo perentorio que no admite dispensas ( art. 3980 del Código Civil – “por razón de dificultades o imposibilidad de hecho” ) ni se interrumpe ni se suspende el curso del plazo de caducidad, salvo, que no se pueda operar por caso fortuito o fuerza mayor ajenas al sujeto interesado. Se ha sostenido al respecto: “El suceso que constituya caso fortuito o fuerza mayor debe ser además de inevitable -sea porque no pudo preverse, sea porque, aunque previsto o previsible, no pudo ser evitado-, extraordinario, anormal y ajeno, al presunto responsable, es decir que no hubiera ocurrido por su culpa.” Suprema Corte de Buenos Aires, Acuerdo 45606 S 11-8-1992 “Issler, Carlos Alberto c/ Provincia de Buenos Aires s/ Daños y perjuicios”, publicado en Acuerdos y Sentencias en 1992, Tomo III, página 21. La diferencia entre caso fortuito y dispensa de la prescripción, por imposibilidad de hecho, reside, más allá de que el caso fortuito y fuerza mayor abarcan todas las posibilidades de actos jurídicos procesales y no procesales, que la dispensa de la prescripción, funciona con el criterio de la dificultad, no  con el de imposibilidad.

 ¿Corren los días inhábiles en el plazo de caducidad?

 Sí, por lo dispuesto por el art. 28 del Código Civil que señala: “En los plazos que señalasen las leyes o los tribunales, o los decretos del Gobierno, se comprenderán los días feriados, a menos que el plazo señalado sea de días útiles, expresándose así.”

Responsabilidad del proyectista.

En el contrato de construcción se realizan proyectos, que se presentan por profesionales responsables, tales como ingenieros o arquitectos. Estos brindan a los constructores una posibilidad de, según el proyecto que se les encomienda, firmar los planos para su aprobación.

Y aún de un proyecto, puede derivarse un daño, ya que si la encomienda profesional aparece un elemento que en sí mismo y necesariamente provoque el vicio, la responsabilidad será compartida, aún cuando sea cuando se contrate al proyectista como Director Ejecutivo o no.

Pero, por otro lado, son las circunstancias de hecho, en las que se verifica la responsabilidad del proyectista, y su intervención en el efecto dañoso. Ocurre, muy a menudo, que arquitectos contratados firman como Directores Ejecutivos de la Obra, y la Empresa Constructora es, en realidad o en la realidad, quien comete el daño, produce el vicio.

La asunción de un plus de ganancia por honorarios en la dirección ejecutiva, hace corresponsable al profesional firmante en su vínculo con la empresa constructora, aún siendo que, en los hechos, su actuación no haya tenido relevancia, y se limite a prestar su firma para que la constructora haga la tarea, la obra.

En estos casos de asunción de responsabilidad expresa, caben las mismas consideraciones que para el constructor. Y para cualquier proyectista, que, asumiendo la dirección de obra, o simplemente realizando los planos, emerja, en la investigación, que el vicio provino, en alguna medida, de su labor.