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LOS BARRIOS CERRADOS – LA IDEA FUERZA DE QUIEN LOS HA IDEADO – LAS IDEAS REGENTES EN LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD EN LOS BARRIOS CERRADOS – LA MAYOR ELASTICIDAD – LA APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL AÚN CUANDO EXISTA REGLAMENTO DE COPROPIEDAD - EL TIEMPO EN EL QUE DEBE DEDUCIRSE EL INTERDICTO DE OBRA NUEVA – LA FACHADA COMO HOMOGENEIDAD DE UN BARRIO – LA AFECTACIÓN O TURBACIÓN DE LA POSESIÓN – EL VECINO AFECTADO.   O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC. GRATUITAMENTE, COMO ASIMISMO PASARLO A UN EQUIPO DE AUDIO O CELULAR, COMO DESEE.

 

Aporte de nuestra perito arquitecta Jazmín Marti Cohen.

 

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Nota:  El sentido del fallo es ajeno a su actuación, pero ha sido tenido muy presente y se incorpora a esta página web de abogados por su importancia.

 

Causa: VIOLA GABRIELA ANDREA C/ BASAVILBASO MARÍA ANGÉLICA S/ INTERDICTO DE OBRA NUEVA. Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 3 de San Isidro. Expediente nº: 66.139, sentencia del 11 de diciembre de 2009.

 

La Pericia.

 

PERICIA – INFORME – DICTAMEN.-

 

Señor Juez:

 

                        Jazmín M. Marti Cohen, arquitecta, con matricula nº 16424, del C.A.P.B.A., afiliación a la Caja de Previsión para Profesionales de la Ingeniería, bajo legajo nº 7256/9, CUIT nº 27/16304713/1, constituyendo domicilio legal en la calle Moreno nº 403, San Isidro, designada perito arquitecta de oficio, en los autos caratulados: “Viola, Andrea Gabriela c/ Basavilbaso, María Angélica s/ Interdicto de Obra Nueva”, a V. S.

 

                        En cumplimiento de la labor encomendada me apersoné en el Complejo ¨Casas del Bosque¨, domicilio de la Actora y la Demandada, a quienes solicite, me permitan entrar a las UF nº 5 y UF nº 6, respectivamente.-

 

Puntos de Pericia:

 

El Perito constituyéndose, en la UF nº 5 describa cual es la construcción que se está llevando a cabo en la UF nº 6.-

 

Me constituí en la UF nº 5, y observe, que la obra que se había ejecutado en la UF nº 6 había sido terminada. Observe, que en la UF nº 6, se construyo sobre el contrafrente y avanza sobre el jardín, un volumen en P.B. de 3 m x 6 m x 3 m de alto, el lado de 3 m x 3 m de alto da sobre el eje medianero de la UF nº 5, este lado no tiene un techo recto sino que al mismo se le armo un techo de tejas, con pendiente hacia el jardín, este no tiene la terminación de pared de carga y zingueria, esto debía haberse realizado al menos para que las vistas que dan a la UF nº 5, no queden dentadas y cuando llueve el agua y la suciedad no caigan y corran sobre la nueva pared medianera, que tiene vistas a la UF nº 5.- Este volumen es compacto y sobresale del contrafrente recto, todas las unidades terminan en el contrafrente recto sin que tengan volúmenes en saliente, tanto en Planta baja, como en Planta Alta. Este volumen forma una sombra pronunciada sobre la UF nº 6, ya que este es un volumen en saliente, y forma un ángulo recto con la pared de contrafrente de la UF nº 5.-

En la planta alta, se construyo sobre el nuevo volumen de P. B. un volumen de 3 m x 3 m x 4 m aproximadamente con un techo de tejas a dos aguas.- Este volumen corta las visuales de la Planta Alta, de la UF nº 5, sin este volumen se antes se veía, la vegetación del espacio circundante, ahora se observa un construcción que avanza sobre el jardín.- A su vez desde este volumen se puede observar el jardín de la UF nº 5.

 

Establezca si cumple con los requisitos exigidos por la ley y por el Reglamento de Copropiedad.

Esta construcción es antirreglamentaria, ya que no cumple con los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, la misma se aplica para un edificio de viviendas en altura, como para un conjunto de viviendas en un terreno, ambos son conjuntos de viviendas, al igual que en un edificio de departamentos cada copropietario debe apegarse al reglamento y no puede construir, o modificar cada  unidad, a su gusto o necesidad igual debe cumplirse la ley en un conjunto de viviendas sobre un terreno.-

Establezca, si afecta la homogeneidad arquitectónica del barrio,

La privacidad de la UF nº 5 y si obstaculiza la entrada de luz a dicha unidad y la vista de la misma.-

La homogeneidad, arquitectónica del barrio, ya ha quedado afectada, como así también, el espíritu del proyecto en sí, el mismo fue proyectado y para que fuera afectado por la ley de Propiedad Horizontal.- Esto deja interpretar a las claras que la intención del diseñador era que el conjunto de viviendas no sufriera cambios permanentes, e irreparables.-

Tanto la privacidad, la iluminación natural y la vista de la UF nº 5 han sido afectadas, en un todo y en forma permanente.- La misma carece de entrada de luz natural en forma completa, la P. B. de esta unidad esta en sombra la mayor parte del día,- Y la P. A le sucede lo mismo ya que el volumen construido en P. A. en la UF nº 6 obstaculiza la entrada completa de la luz natural.

La UF nº 5 ha dejado de tener la privacidad, que tenía antes de que se construyeran la P. B. y P. A de la UF nº 6

Si el balcón terraza invade la privacidad del dormitorio de la actora.-

Lo que había sido proyectado como balcón terraza,, le fue construido un techo de tejas con pendiente hacia el jardín. El peligro de este espacio no solo invade el dormitorio de la actora, si estuviese como Techo plano, sino que al ser un techo plano debajo de las tejas, en un futuro estas se pueden quitar y construir otro dormitorio, ya que sobre esto no hay garantías que no llegue a suceder, sino que también, en un futuro la vivienda puede llegar a tener otro propietario, el que puede construir sobre ese techo plano otra habitación.-

Finalmente determine la pérdida del valor de la UF nº 5 en caso de concluirse la obra objetada.-

La obra ha sido concluida y el valor de la UF nº 5, ha quedado desvalorizada, con respecto a las viviendas que no sufrieron una construcción en las casas vecinas.- La UF nº 5 ha sufrido una considerable desvalorización en el precio de mercado, que es de un 15 % a un 20 %.-

Lo hasta aquí es todo cuanto creo mi deber informar a V. S. consecuentemente solicito que:

 

I.- Se me tenga por contestado en tiempo y forma el presente dictamen.

II.- Se agregue el mismo, así como sus copias a los autos en cuestión

III.- Se notifique a las partes.

IV.- Oportunamente se digne V. S. regular mis honorarios teniendo en cuenta la la labor desarrollada.-

 

El fallo ilustrativo.

 

San Isidro, 11 de diciembre de 2009.

Autos y vistos: estas actuaciones caratuladas "VIOLA GABRIELA ANDREA c/BASAVILBASO MARIA ANGELICA s/ interdicto de obra nueva", expediente nº 66139, en trámite por ante este de San Isidro, a mi cargo, Secretaría Única, a cargo de la Dra.María Alejandra Peña, venidas a mi despacho en estado de dictar sentencia y de las cuales,

Resulta: 1. A fs.40/44 se presenta Gabriela Andrea VIOLA, con el patrocinio letrado de los Dres. María Amelia Bo (TºXVI Fº 245 CASI) y Francisco F. Miguens (TºIV Fº302 CASI), promoviendo demanda por interdicto de obra nueva contra María Angélica BASAVILBASO.

Refiere que, con la intención de radicar se en un lugar tranquilo, adquirió un inmueble situado en el Barrio Privado Las Casas, del Partido Del Pilar, barrio que consta de diez unidades funcionales, de las cuales, la número cinco resulta de su propiedad y la número seis, de la demandada.

Ambos fundos, dice, se encuentran separa dos por una pared medianera común en la parte construida, y por un muro de la altura del vano de las aberturas de planta baja en el área del jardín.

Así las cosas, refiere que a fines de abril de 2007, la demandada comenzó la construcción de una obra, ampliando en la planta baja varios metros y construyendo en la planta alta un dormitorio y una terraza.

Ante dicha situación, le explicó a su vecina que tales obras eran antirreglamentarias, por no tener los planos aprobados y por no contar con el dictamen favorable del arquitecto designado por el consorcio; además, refiere que le hizo saber que las construcciones en cuestión le provocaban una perturbación a su intimidad.

Continúa argumentando que la obra prosiguió, lo que motivó la promoción de una denuncia ante las autoridades municipales, quienes, mediante el parte de inspección nº 474, constataron que la obra no cumplía con la ordenanza nº 95/05, por lo que se procedió a su clausura y se formó el expediente nº 80/07 que tramitó ante el Juzgado de Faltas nº 2, del partido del Pilar, en esta provincia.

Luego de explicar la mecánica establecida en el reglamento de copropiedad en lo atinente a las modificaciones edilicias de las unidades funcionales que componen el vecindario donde viven tanto la actora como la demandada, transcribe jurisprudencia que juzga aplicable en el sub lite, solicita como medida cautelar que se suspenda la obra llevada a cabo por la contraria, funda en derecho, ofrece prueba y concluye solicitando el acogimiento de la demanda, con costas a la contraria.

2. A fs. 45 se le imprime el trámite sumarísimo a los presentes, disponiéndose el traslado de la demanda y decretándose la prohibición de in novar sobre la obra denunciada en el escrito de inicio.

A  fs. 78/88 se presenta María Angélica Basavilbaso, conjuntamente con su letrado patrocinan te, Dr. Rafael Resnick Brenner (TºXXXVIII Fº91 CA SI), evacuando el traslado de la demanda cursada en autos.

Así y luego de efectuar la negativa que resulta de práctica, explica que debido a una enfermedad que afectaba la salud de su hija, decidió proyectar una pequeña ampliación en su propiedad a los efectos de anexar un dormitorio en su vivienda para poder atender adecuadamente la situación sanitaria de su hija y de dar tranquilidad al resto de su familia.

Manifiesta que en forma paralela a la confección del proyecto, inició los trámites de aprobación de la obra ante la Municipalidad del Pilar, donde le informaron que para aprobar los planos de su propiedad era necesario obtener la aprobación final de obra de todo el barrio; por lo tanto y al no existir tal aprobación, se le estaría exigiendo una obligación de cumplimiento imposible.

Continúa relatando que, en función de no exponer a su hija a la intemperie y polvillo causa da por la obra, se trasladaron a la casa de unos amigos, por lo que, a los fines de prolongar la estadía en dicho lugar, solicitan la revocatoria de la medida cautelar dispuesta en autos.

Luego de criticar y de redarguir los dichos de la accionante en el escrito de demanda, se refiere a la improcedencia de la medida de no innovar solicitada por aquella, ofrece prueba, funda en derecho, transcribe jurisprudencia y concluye pidiendo la desestimación de la acción y la reposición del auto que decretara la suspensión de la obra, con costas a la contraria.

3. A fs. 84 se deniega la reposición in tentada por la emplazada y ante la apelación interpuesta en subsidio, la Excma Cámara del Fuero Departamental revoca a fs. 108 la medida decretada por el suscripto.

A fs. 120 la actora denuncia la existencia de un hecho nuevo relacionado por la obra que mueve esta litis, admitiéndose el planteo a fs. 123.

A fs. 127 se dispone la apertura a prueba de las actuaciones, proveyéndose a fs. 136/137 los distintos medios probatorios ofrecidos por los litigantes, certificándose a fs. 193 sobre su producción y plazo de vencimiento, por lo que a fs. 202 se llaman los autos para dictar sentencia, providencia que se encuentra firme y consentida a la fecha de este pronunciamiento, quedando así purgados eventuales vicios de procedimiento que se pudiesen haber configurado durante el desarrollo de los presentes obrados (doctrina del art. 482 del CPCC).

Considerando:

1. El caso traído.

El presente juicio versa sobre una cuestión entre vecinos de un barrio cerrado, suscitada a raíz de la construcción efectuada por la demanda da de una habitación y una terraza en el piso superior de su vivienda que, al estar a los dichos de la actora, a la sazón propietaria de la unidad lindera, no se adecúa a las normas de construcción y le altera su privacidad.

La demandada se ha defendido argumentando por un lado, que la falta de aprobación de los planos ante las autoridades municipales fue causada por cuestiones formales que resultan atribuibles al propio consorcio, ya que éste ha incumplido con el deber de aprobar los planos del barrio mismo; alega por otro lado que, las modificaciones llevadas a cabo, en modo alguno violan las disposiciones con tenidas en el reglamento de copropiedad.

2. El encuadre jurídico.

El interdicto denominado "de obra nueva" instrumenta una protección simple, urgente y expeditiva contra quien, mediante una obra en ejecución, turbare o despojare al actor de la posesión que ejerce, acotándose el análisis de la controversia al mero hecho del supuesto menoscabo de la relación real, sin que sea admisible debate alguno en torno a cuestiones ajenas a ella, como, por ejemplo, la propiedad del bien pretendidamente afectado, la hipotética indeterminación de sus lí mites, la errónea utilización o trazado del muro medianero existente entre dos heredades, etc., controversias éstas que, dada la limitación expuesta, tienen reservados otros procesos específicos, caracterizados por un debate más amplio y, por ende, un mayor ámbito de conocimiento (conf. CNCiv., Sala A, 30/04/93, citado en "Código civil comentado y anotado", director Santos Cifuentes, coordinador Fernando A. Sagarna, pág. 290, editorial La Ley).

Los interdictos en general son juicios abreviados en los que se dilucidan asuntos en los que está comprometida la posesión o la tenencia de las cosas y tienen por objeto el evitar que se pierda o lesione algún derecho en función de tal situación fáctica que altere la natural convivencia en sociedad de los justiciables, sin decidir cuestiones de fondo, tendientes, al menos en esta especie, a defender la tenencia o posesión de las cosas, de haber mediado perturbación o privación de la misma (conf. CNCiv., Sala C, 22/10/81, JA 1982- I-80).

Con raíz en el art. 2419 del Código Civil que establece que el que tuviere posesión de cosas inmuebles, tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título VI de este Libro (se refiere a "De las restriccciones y límites del domicilio"), nuestro código adjetivo consagra en los artículos 613 y 614, al interdicto de obra nueva con el fin de restablecer la situación fáctica alterada mediante vías de hecho ilícitas, también previsto en el art. 8º de la ley 3.512 de Propiedad Horizontal.

3. La solución del caso.

No se encuentra en discusión que la de mandada ha efectuado en la unidad funcional nº 6 del Barrio Privado "Casas del Bosque", del Partido del Pilar, una construcción adicional a la originalmente edificada en dicha propiedad.

Tal construcción consistió en el agregado de una especie de comedor diario en la planta baja y un dormitorio en la planta alta, y que en ambos casos sobresale del contra-frente recto que poseen ambas unidades.

Como puede verse de la documentación arrimada por la actora, las partes se encuentran sometidas al Reglamento de Copropiedad que corre agregado a  fs. 11/27, cuya cláusula novena autoriza a cada copropietario a modificar la ubicación, distribución, características y superficies de las construcciones correspondientes a sus unidades funcionales, sin necesidad de requerir conformidad por parte de los copropietarios.-

No empece ello, no debe dejarse de lado que, existe una norma de carácter general de aplicación al caso de autos, que es la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, a la que debe ajustar su conducta cada integrante de un consorcio, amén de la norma particular del propio Reglamento de Copropiedad.-

Entre otras disposiciones, el art. 7º estatuye que toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios y que cuando cualquiera de ellos considerasen que la innovación es contraria al reglamento o a la ley, puede accionar judicial mente mediante el correspondiente interdicto de obra nueva, para obtener la decisión de la jurisdicción, que dará o no la orden pertinente.-

Desde esta óptica, puede inferirse que, como bien lo indica el perito en su dictamen de fs. 179/180, la construcción efectuada por la emplazada resulta antirreglamentaria, ello más allá de lo expuesto en su responde de fs. 78/88 en lo atinente a la falta de aprobación final de obra de todo el barrio, ya que en todo caso la accionada debió cerciorarse de esta circunstancia con anterioridad al comienzo de las construcciones.

También, y como acertadamente lo indica el experto en la pericia ya aludida, el dormitorio "extra" que la accionada edificara en la planta alta afectado la vista y la iluminación natural de la unidad funcional nº 5 de la que resulta propietaria la demandante.-

Si bien esta ponderación ha sido objetada por la demandada mediante la redargución presentada a fs. 183/184, debe señalarse que el no coincidir con el dictamen del experto no es suficiente argumento como para restar fuerza probatoria al informe, más a n cuando no se acompañaron otros elementos que permitan apartarse de lo dictaminado por el especialista (conf. C. Civ. y Com. San Isidro, ex Sala Iª, causa nº 99.071 "Ariste Fleitas Fabian c/ La Independencia s/ daños y perjuicios", rsd 520/05, del 3/11/2005), además, en lo que al punto se refiere, he corroborado personalmente estas circunstancias cuando me hice presente en los in muebles de las partes. De todas formas, las foto grafías que lucen agregadas a fs. 34/37 obtenidas al comienzo de las obras, resultan más que elocuentes.-

La cuestión entonces se centra en si, conforme el derecho aplicable y las circunstancias del caso, corresponde o no, hacer lugar al interdicto y ordenar la destrucción de las obras en cuestión.-

Adelanto que la respuesta es negativa.-

En efecto, uno de los requisitos legales para que proceda la acción y el interdicto de obra nueva, es que la obra esté en ejecución; si en cambio, está terminada o prácticamente terminada, la acción no es procedente (conf. Guillermo A. Borda "Tratado de derecho civil; derechos reales, Tº I, pág. 192, ed. Perrot; "Código civil comentado", di rector Claudio Kipper, derechos reales", Tº I, pág. 568, ed. Rubinza l- Culzoni); por lo que la sus pensión no tendría significación, y las acciones procedentes serían las de mantener o recobrar, se g n el caso, pero no la de obra nueva (conf. Hugo Alsina "Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", Tº 6, pág. 332; en idéntico sentido, Salvat, "Derechos Reales", Tº 1, págs. 284 y 287).-

En este mismo orden de ideas, se ha sostenido que, cuando la obra está terminada o próxima a su terminación, no es posible lograr que se destruya lo hecho mediante el trámite sumarísimo de los interdictos. Es necesario un debate más amplio que dé al juez la certeza acerca de la procedencia de la petición, apreciando las circunstancias del caso y los graves perjuicios que pueden ocasionarse y quizás sea posible evitar, sin menoscabar el derecho del actor mediante una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados (conf. Fenochietto - Arazi, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Concordado con el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires" Ed. Astrea, Tº 3, pág. 221, Kielmanovich Jorge L. "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Co mentado y Anotado, Lexis Nexis, Abeledo Perrot, Tº II pág. 1050).-

De las constancias emergentes de autos, se desprende que al momento de la interposición de la demanda, la obra en cuestión se encontraba en estado avanzado, faltándole detalles complementarios; por su parte, en la inspección de visu que el suscripto realizara el 1º de octubre de 2009, con juntamente con el Sr. auxiliar letrado Dr. Pablo S. Mazza, tanto en el predio de la actora como en el de la demandada (ver acta de fs. 198/199),se pudo constatar que a dicho momento la obra se encontraba totalmente concluida.-

Obsérvese que la accionante promovió el juicio que me encuentro sentenciando, el 4 de junio de 2007, adjuntando las fotografías de fs. 34/37, de donde se podría colegir que la obra de su vecino estaba comenzando; pero hete aquí -y es acá donde debo reflexionar pausadamente, ajustando la interpretación e "hilando fino" los hechos aportados como prueba-, que la emplazada al contestar la de manda siete días más tarde, anexó a su responde las fotografías que lucen agregadas a fs. 62/73, de las cuales se infiere sin lugar a dudas el estado en que se encontraba la obra. El contraste entre unas y otras placas fotográficas es notorio y obviamente ante el escaso transcurso de tiempo entre las acompañadas por la actora y las adjuntadas por la de mandada, permite inferir que al inicio de la acción, las obras ya estaban en avanzado estado de construcción.-Lamentablemente ninguna de ellas se encuentra certificada por escribano público, lo que plasmaría lo indubitable de la época en que fueron obtenidas las placas. Y ante el simple cotejo, no puedo menos que arribar a la conclusión sentada precedentemente.-

Un dato que no puedo dejar de .considerar, es uno los fundamentos que sirvieron de base a la Excma. Cámara del Fuero Departamental al expedirse a fs. 108 sobre la medida de no innovar decretada por el suscripto a fs. 45/46; en efecto, el Superior ponderó que no se encontraba acreditado el requisito de la verosimilitud del derecho y entre otras constancias de autos que tuvo en cuenta el Tribunal para el rechazo de la medida, se encuentran las fotografías aportadas por la emplazada.

En otro orden de ideas, debo remarcar que, ordenar la destrucción de la obra causaría más menoscabos que beneficios para los litigantes, toda vez que el derrumbe de lo construido traería aparejados -por la naturaleza de la obra- daños no sólo para la demandada, sino también para la actora y su grupo familiar, quienes sufrirían las molestias e inconvenientes propios de tal destrucción. –

En este sentido, se ha dicho que, procede la demolición de la obra nueva sólo en las primeras etapas de la construcción, debiendo rechazarse la acción cuando los trabajos están muy avanzados o terminados pues, de lo contrario, se daría el caso de ejercicio abusivo del derecho (conf. C. Cid. y Com. Lomas de Zamora, causa 13.455, "García Beatriz c/ Abrodos Néstor s/ Interdicto de recobrar", rsd 288/94) .-

 

Como colofón de lo expuesto y no obstante a que -como ya viéramos- la obra llevada a cabo por la demandada ha sido en violación a lo normado por la ley de Propiedad Horizontal nº 13.512, por cuanto realizó una construcción sin la debida autorización y que además, el dormitorio que la accionada edificara en la planta alta ha afectado, aunque en forma mínima a mi criterio, la vista que la accionante tiene hacia su derecha en su propio dormito rio del piso superior, lo cierto es que a la luz de las cuestiones tratadas anteriormente y sin perjuicio de las acciones que en un futuro se crea con derecho la actora a promover, no resulta posible dentro del limitado marco de conocimiento de este interdicto, dar otra solución al entuerto que no sea la del rechazo de la acción.-

4. Costas.

Las costas del juicio deberán declararse en el orden causado no obstante el rechazo del interdicto de obra nueva debido a lo avanzado de la obra, ya que el demandado se alzó en contra de normas legales cuyo fin es mantener la pacífica convivencia entre co -propietarios de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal (conf. arg. art. 68 Cód. Procesal; C N Civil, Sala J, autos "Cons. Prop. Juan B. Alberdi 1542/56 c/Von Zehmen, Gerardo s/sumarísimo Nº Sent: C.089684, del 29/10/1991).

Por las razones expuestas precedentemente, fallos y doctrina citada en definitiva,

Fallo:

 

1º) Rechazando totalmente la demanda pro movida por Gabriela Andrea VIOLA contra María Angélica BASVILBASO.-

 

2º) Las costas del proceso se imponen en el orden causado, difiriéndose la regulación de honorarios para una vez arrimadas las pautas que permitan la aplicación de los coeficientes arancelarios vigentes (arts.27 inc. a) y concds. de la ley 8.904).-

 

3º) REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE POR SECRETARIA.-

Campolongo Alvarez.-Juez