DIVISION DE BIENES - DIVISIÓN DE CONDOMINIO - SUSPENSIÓN - MOTIVOS - ENFERMEDAD - EX ESPOSO - HABITACIÓN - ENFERMEDAD - CUESTIONES SUBJETIVAS - EVOLUCIÓN - NUEVO CÓDIGO CIVIL- PARTICION NOCIVA - PARTICION ANTICIPADA - EL PEDIR LA PARTE - HEREDEROS

 

LOS NUEVOS TEMAS EN LA DIVISIÓN DEL CONDOMINIO -LA PARTICIÓN NOCIVA DEL CONDOMINIO EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL – LA RELACIÓN CON LOS BIENES GANANCIALES – LA SUBJETIVIDAD – LA SOLIDARIDAD – LA PARTICIÓN ADELANTADA Y LOS DATOS RECOGIDOS POR EL LEGISLADOR DE LA REALIDAD PARA NUEVAS SOLUCIONES.

 

 

Por el Doctor Juan Carlos Muse Generch.

 

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Disposición actual en materia de división de condominio.

Planteos y supuestos cotidianos en las entrevistas.

Derecho de Familia y condominio. ¿Hay analogía suficiente?

El artículo 209 del viejo Código Civil. El primer principio de solidaridad.

 

Diferenciación conceptual entre condominio y sociedad conyugal.

 

Crítica al fallo amparado en las normas del viejo Código Civil.

 

Relación de la partición nociva y partición adelantada.

 

 

   

Disposición actual en materia de división de condominio.

 

 

 

El actual artículo 2001 del Código Civil se encuentra redactado de la siguiente forma: “Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.”.

Nos encontramos frente a dos hipótesis, una enteramente objetiva y otra casi enteramente subjetiva. Es habitual, de acuerdo a los datos recogidos de la realidad, que las divisiones de condominio ocasionen perjuicio a la parte más débil.

 

Planteos y supuestos cotidianos en las entrevistas.

 

En las consultas suele preguntarse, respecto a supuestos derechos que por causas diversas vinculadas especialmente con la falta de vivienda o de la posibilidad de obtenerla o de generar ingresos, por algún percance del condómino, se hace entender al abogado, que el desconsiderado, es el o los demás comuneros. Tal y como si fuese una obligación humanitaria.

Cuando dice “para cualquiera de los condóminos” cuando medien “circunstancias graves”.

La “circunstancia grave” puede referirse a una situación particular de uno o mas condóminos.

La pregunta de rigor es la siguiente: ¿Cabe obligar a los demás condóminos a la espera establecida en dicho artículo en función de una especial situación de debilidad de uno o de mas condóminos que se encontrarían en estado de vulnerabilidad?

La hipótesis objetiva, se obtiene a partir de una noción de orden general, como de bienestar social o vinculada a la macro economía y fuentes de producción. Y se refiere al “aprovechamiento de la cosa”.

Vale decir, que situaciones enteramente individualistas, o de posiciones egoístas, de satisfacción particular de uno o más de los comuneros que perjudicarían de esa manera al resto, por lo que se dispondría el estado de indivisión forzosa.

El término es renovable y el plazo lo fija el juez de acuerdo a las circunstancias del caso.

 

Derecho de Familia y condominio. ¿Hay analogía suficiente?

 

En materia de Derecho de Familia existieron disposiciones, en el viejo Código, que son éstas: El artículo 208 del viejo Código Civil señalaba:“Cuando la separación se decreta por alguna de las causas previstas en el artículo 203 regirá, en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo anterior en favor del cónyuge enfermo, a quien además, deberán procurársele los medios necesarios para su tratamiento y recuperación, teniendo en cuenta las necesidades y recursos de ambos cónyuges.

Fallecido el cónyuge obligado, aunque se hubiere disuelto el vínculo matrimonial por divorcio vincular con anterioridad, la prestación será carga en su sucesión debiendo los herederos prever, antes de la partición, el modo de continuar cumpliéndola.”

 

El artículo 209 del viejo Código Civil. El primer principio de solidaridad.

 

Señalaba que:

“Cualquiera de los esposos, haya o no declaración de culpabilidad en la sentencia de separación personal, si no tuviera recursos propios suficientes ni posibilidad razonable de procurárselos, tendrá derecho a que el otro, si tuviera medios, le provea lo necesario para su subsistencia. Para determinar la necesidad y el monto de los alimentos se tendrán en cuenta las pautas de los incisos 1º, 2º y 3º del artículo 207.”

Al propio tiempo, de hacer de la indivisión de los bienes de  la sociedad conyugal, un derecho de orden alimentario, ello se advierte del viejo artículo - Todo derecho alimentario cesará si el cónyuge que los percibe vive en concubinato o incurre en injurias graves contra el otro cónyuge.

En el sistema modernizado del Código Civil con la reforma de la ley 23.515, se incorporaba a la vivienda, como derecho alimentario como atribución del hogar conyugal ( separación por causas graves que hacían imposible la vida en común y divorcio por ese mismo motivo ).

 

En todos los casos, se resolvía según el criterio de culpabilidad. Hoy está superado como veremos.

De lo que interesa saber es que siempre, en materia de Derecho de Familia, salvo por motivos excepcionales, el hogar lo conservaba quien no había incurrido en culpa.

Incluso el artículo 211 señalaba “Dictada la sentencia de separación personal el cónyuge a quien se atribuyó la vivienda durante el juicio, o que continuó ocupando el inmueble que fue asiento del hogar conyugal, podrá solicitar que dicho inmueble no sea liquidado ni partido como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal si ello le causa grave perjuicio, y no dio causa a la separación personal, o si ésta se declara en los casos del artículo 203 y el inmueble estuviese ocupado por el cónyuge enfermo.”

Este supuesto fue abarcado por la jurisprudencia a la sentencia de divorcio en los bienes propios o gananciales de conformidad al artículo 215 del Código Civil. La cuestión era discutible: si la situación era semejante a un derecho de alimentos excepcionales. Pero no cuando mediaba culpa.

Las causas excepcionales habían sido descriptas como alimentos de toda necesidad tanto en el divorcio (artículo 221 del viejo Código Civil en materia de nulidad ) pero el codificador, en materia de nulidad matrimonial se atenía a la buena fe de ambos cónyuges.

Pero esta disposición está tratada en el sector correspondiente al Condominio en general, y no solamente al condominio hereditario.

Si bien es cierto que el régimen de ganancialidad de los bienes no es un condominio, por tratarse bienes, o derechos más las cosas, que se dividen en la sociedad conyugal, cayendo en confusión quienes sostenían que la ganancialidad importaba un condominio, la ley 14.394 asesta un golpe a ese concepto señalando que  “Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste.”Así vamos observando el principio de solidaridad en materia de indivisión. Actualmente el art. 2383 concede al cónyuge supérsite un derecho de habitación vitalicio sobre el inmueble que formó parte del hogar conyugal del causante, vitalicio, gratuito y oponible a sus acreedores. Aunque la norma no avanza sobre el condominio, y menos sobre otros bienes, hay una vinculación específica en el orden subjetivo, por el cual, podrá bien considerarse a una partición como nociva, y respecto de la cual, el cónyuge pueda alegar nocividad subjetiva ( por ejemplo los frutos o rentas de otro bien inmueble ). De allí que, si, en gran parte, una enorme parte, de las sucesiones implican un solo inmueble asiento del hogar conyugal, se reconoce, de alguna manera, la posibilidad de reclamar por la nocividad de la partición de otro inmueble, por el plazo máximo de 5 años, aunque la ley no haga mención expresa de su legitimidad y aunque no constituya conceptualmente, el otro inmueble cuya partición pueda considerarse nociva, un condominio, estrictamente hablando, dados los antecedentes legislativos, en los cuales se diferencia la cosa del derecho.

 

Diferenciación conceptual entre condominio y sociedad conyugal.

 

Es cierto que en los autos “Baum, Ricardo c/Rasmussen, Lilian H.", CApel. Civ. y Com. de Rosario, sala II, 2002/03/13 se establecen distinciones, tales como que la comunidad de bienes de la sociedad conyugal por la gestión separada habiéndose sostenido “El régimen patrimonial del matrimonio de gestión separada, da lugar a una responsabilidad también separada por las deudas contraídas por los esposos, por lo que cada uno afecta su patrimonio con independencia del carácter propio o ganancial de los bienes que lo componen, estando supeditada la partición de los gananciales, luego de disuelta la sociedad conyugal, a que primero sean desinteresados los acreedores de cada cónyuge.”

Fallo que prosiguió señalando:

“El artículo 1294 Código Civil no altera la responsabilidad del fallido con los bienes propios y gananciales que haya adquirido, por lo que el derecho del cónyuge del fallido a una parte de los gananciales adquiridos por el consorte no es como el derecho que posee el condómino a la mitad de los bienes indivisos, ya que cada esposo no es titular de la mitad de los gananciales existentes durante la sociedad conyugal, sino que su parte sólo se conocerá y concretará al disolverse y liquidarse la comunidad (CCiv. y Cóm. Azul, E.D., 177-494).

“En la cuestión cabe agregar que a partir del sistema instituido por la ley 11.357 corresponde diferenciar un aspecto externo y otro interno del patrimonio en comunidad entre los cónyuges. El primero toma en consideración las relaciones del cónyuge deudor respecto del acreedor; el segundo tiene en cuenta las relaciones de comunidad entre los cónyuges a fin de determinar qué masa debe soportar la deuda (Méndez Costa, "Las deudas de los cónyuges", Ed. Astrea, p. 66 N° 23). El hecho de que los bienes inmuebles figuren adquiridos por un cónyuge es suficiente para repeler la pretensión del otro de excluir de la ejecución la porción que le corresponde sobre los mismos en razón de su carácter ganancial, criterio que no puede alterarse cuando -como en el caso- se invocase la realización de mejoras -de carácter ganancial- que aumentaran el valor del bien ganancial del otro cónyuge, ya que las mismas, en su valor, deberán hacerse valer eventualmente al tiempo de la disolución de la sociedad conyugal (artículo 1316 bis Código Civil), siendo una cuestión interna entre los cónyuges inoponible a los terceros acreedores.”

 

Crítica al fallo amparado en las normas del viejo Código Civil.

 

Ahora bien, estas diferencias conceptuales, no impiden que la partición supuestamente nociva afecte a derechos de terceros, pero podía invocarse como “circunstancia grave” cuando pueden demostrarse que esas responsabilidades, puedan ser determinadas por el juzgador en cada caso concreto, pues, aún la potencialidad de generar más responsabilidades, a tenor del artículo que comento, pues siempre la evaluación de “circunstancia grave” puede ser planteada a tenor de los actos propios de cada cónyuge. Y por la evaluación constante que la norma permite, puede obligarse al cónyuge a rendir cuentas de cada acto jurídico particular que celebre, o de hechos, por los cuales emerja una responsabilidad extracontractual, lo que permitiría la disolución inmediata.

Es que si el magistrado tiene oportunidad de resolver en cualquier momento que se introduzca una cuestión relativa a la indivisión por por partición nociva libremente, tanto terceros, como los cónyuges, podrán deslindar su responsabilidad a lo que convenía según su criterio.

No veo la necesidad de adelantarse en cuanto a las responsabilidades que por gestión separada se produzca y que altere el contenido muy amplio de esa norma, que podría abarcar a los bienes gananciales.

El magistrado, tiene amplias facultades, conforme a la norma que comento, de disponer, aún de oficio, recabar información relativa a los actos y hechos jurídicos que puedan implicar, afectación a los derechos del otro cónyuge, como a terceros, disponiendo la culminación del bien ( cosa común ), como en el caso de habitación.

Es cierto que la disolución y liquidación de la sociedad conyugal respecto de cosas, permite a cada cónyuge hacer su propia dinámica en los negocios. Como también lo es su responsabilidad extracontractual eventual, la que no debe afectar los derechos del cónyuge sin habitación o que de alguna manera le afecte de forma desproporcionada.

Pero también es cierto que, entre cónyuges, no se puede correr peor suerte que la constitución de un condominio por mero contrato, debiéndose considerar al matrimonio un contrato sagrado como siempre se lo entendió. Por ende, un contrato común, por el cual dos o más personas constituyen un condominio, reflejaría mejor suerte que el contrato matrimonial. En ambos casos alguien pide la disolución, del bien ganancial o del condominio, pero resultaría con mayores probabilidades de obtener la partición nociva, quien lo demuestre ante un condominio, generado, tal vez, por una simple compraventa.

Si así fuere, las circunstancias que opone la norma, aunque conceptualmente no sean los bienes gananciales o no comporten los mismos condominios, en el cual, pueda residir un cónyuge enfermo y sin recursos, o imposibilidades subjetivas importantes, la norma que comento, tendría un efecto contrario al que procura.

Máxime que con relación a los derechos que, en la sociedad conyugal se pueden dividir, sin detrimento de las cosas.

A mi entender, esta norma debe ser abarcativa de los bienes gananciales. De lo contrario, no se entiende el sentido subjetivo o individual que señala incluido.

Si no fuera así ¿Cómo entender la oposición a la división de los bienes post mortem del cónyuge? Al fallecer el mismo, el supérstite podría exigir la indivisión del bien por el plazo de 10 años, cuando fuera asiento del hogar conyugal. E incluso se impide a terceros interesados (artículo 54 de la ley 14.394), lo que impide a terceros, por deudas del marido prefallecido, exigir el reclamo sobre la proporción que sobre la cosa común.

E incluso, el artículo 55 de la ley 14.394 señala que  “Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor.”

La circunstancia de la indivisión dispuesta por la ley 14.394, requiera “causa justificadas” para levantar la indivisión dispuesta o acordada por los herederos o por el cónyuge, disponiendo respecto de terceros  lo siguiente “Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste”.

El fallecimiento de un causante con deudas propias, no pueden ejecutar el bien. Por lo que no comprendo como en este fallo en cuestión, no se hace notar el distingo entre el fallecimiento, la separación personal, o el divorcio. Todas estas cuestiones son enteramente plausibles de comprender por el magistrado.

Por cuanto, si bien en la partición nociva de la que estoy hablando, comprende cuestiones subjetivas, y que, además, se relacionan con el criterio de compensación económica en el caso de nulidad de matrimonio en el nuevo Código Civil ( artículo 429 inciso a ), como además, en el régimen de matrimonio civil que se dispuso prácticamente lo mismo, en este nuevo Código Civil, lo que se nota a partir del artículo 441 que señala" el cónyuge a quien el divorcio produce un desequilibrio manifiesto que signifique un empeoramiento de su situación y que tiene por causa adecuada el vínculo matrimonial y su ruptura, tiene derecho a una compensación. Esta puede consistir en una prestación única, en una renta por tiempo determinado o, excepcionalmente, por plazo indeterminado. Puede pagarse con dinero, con el usufructo de determinados bienes o de cualquier otro modo que acuerden las partes o decida el juez.”

Por lo que ha quedado aclarado que no se trata únicamente de los bienes, sino de las personas y su condición particular.

Justamente dentro de las potestades judiciales, existe el 442 que señala A falta de acuerdo de los cónyuges en el convenio regulador, el juez debe determinar la procedencia y el monto de la compensación económica sobre la base de diversas circunstancias, entre otras:

a.         el estado patrimonial de cada uno de los cónyuges al inicio y a la finalización de la vida matrimonial;

b.         la dedicación que cada cónyuge brindó a la familia y a la crianza y educación de los hijos durante la convivencia y la que debe prestar con posterioridad al divorcio;

c.         la edad y el estado de salud de los cónyuges y de los hijos;

d.         la capacitación laboral y la posibilidad de acceder a un empleo del cónyuge que solicita la compensación económica;

e.         la colaboración prestada a las actividades mercantiles, industriales o profesionales del otro cónyuge;

f.          la atribución de la vivienda familiar, y si recae sobre un bien ganancial, un bien propio, o un inmueble arrendado. En este último caso, quién abona el canon locativo.

Mientras tanto, el cónyuge sobre quien recaiga una responsabilidad contractual o extracontractual, debería en justicia responder, en principio con sus bienes propios, o sea los bienes o derechos que le pertenecieran al comenzar la sociedad. O sealos que cada cónyuge adquiera después a título gratuito, Los bienes adquiridos a costa o en sustitución de otros bienes privativos, los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno sólo de los cónyuges, cualquier negocio jurídico que no sea por causa de muerte o “mortis causa” con la excepción de resarcimientos por daños ropa y objetos personales y los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión u oficio ( salvo que hubiesen servido a explotaciones comunes ).

De dicha manera se procura mantener la comunidad de cosas temporalmente al mediar circunstancias graves, como señala para los órdenes subjetivos el mentado artículo que comento que introduce cuestiones subjetivas amen de las objetivas a todo lo largo de la legislación que cito.

Que incluso, provocarían, por mero acuerdo de los herederos, una indivisión forzosa, por razones particulares que nadie puede investigar ( artículo 52 ley 14.394 ).

Conclusión respecto al matrimonio disuelto.

Sin perjuicio de la legislación de protección integral a la mujer, considero que, aun cuando media falta de jurisprudencia, tiene derecho a ampararse en el artículo 2001 con alegación de sus circunstancias particulares que lo ameriten y que pueden constituir la compensación económica en el divorcio.

 

Relación de la partición nociva y partición adelantada.

 

El legislador, para los casos que se extraen de la realidad, sugiere la idea, a contramano del artículo 2001, en el 2002, la idea que la propia indivisión es perniciosa. Obviamente cuando es el propio condominio el que causa el perjuicio, tanto a los cónyuges como a los que no lo son.

Por ello la inteligencia que le doy a situaciones inversas ( partición nociva y perduración, y anticipada a su momento )

Todo esto está vinculado con el abuso en el derecho( artículo 10 nuevo Código Civil ), circunstancia que la jurisprudencia no tenía en cuenta.

La relación con la realidad, es la intensa duración de los procesos, y las necesidades de una parte de contar con su proporción, la cual, amerita, partir anticipadamente.

Esta partición, por ser “anticipada” y que configura otra novedad, permite al sujeto interesado, no tener que esperar títulos perfectos – tarea que se encomendaba a un partidor, o sujeta a que las hijuelas puedan inscribirse en el Registro de la Propiedad como perfectas, dejando a cada condómino un derecho, con una tasación del mismo, que el heredero quiere perfeccionar para adquirir un mayor valor por su porcentual en una universalidad de derechos. Es el caso de múltiples bienes respecto de los cuales la nocividad de la demora, se produce por el sólo trámite y la necesidad del peticionante. Se dividirán derechos, total o parcialmente, o conforme las directrices de valor de tales derechos, con el objeto de salirse del condominio hereditario o de cualquier clase, llevándose su porción, que luego intentará perfeccionar para que obtenga un mayor valor. Tareas que no se podían hacer salvo el caso de designación de varios funcionarios ( tasador, partidor e inventariador ), a lo que se suma los múltiples incidentes en las sucesiones testamentarias, ab intestato o ambas, que perturban la posibilidad de encarar proyectos,  producto de muchos caprichos, omisiones, o actos dilatorios, de los herederos, o de los comuneros.

Es una relación obtenida de la realidad. El “dame la parte”, ha sido uno de los temas mas presentados en la realidad.

Estas dos normas conducen a soluciones de la vida cotidiana teniendo en cuenta los intereses subjetivos incluidos.