RESPONSABILIDADES DEL CORRETAJE - COMISIONES - MERCADO LIBRE Y SEMEJANTES - CORREDORES PÚBLICOS - DERECHOS DE COBRAR COMISIÓN - FALTA DE DERECHO A COBRAR COMISIÓN - NECESIDAD DE SER CORREDOR PÚBLICO - CORRETAJE PÚBLICO POR INTERNET - CORREDOR PUBLICO

RESPONSABILIDADES DEL CORRETAJE Y DEL CORREDOR PÚBLICO - MERCADO LIBRE Y SISTEMAS INFORMÁTICOS SEMEJANTES. DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC. 

Por el Doctor Juan Carlos Muse Generch

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INTRODUCCIÓN.

 

REQUISITOS PARA SER CORREDOR PÚBLICO

 

LA FUNCIÓN DEL CORREDOR

 

MERCADO LIBRE Y SISTEMAS DIGITALES SEMEJANTES.

 

RESPONSABILIDADES QUE SE CIERNEN AL COBRAR COMISIONES POR PARTE DE LAS PÁGINAS WEB QUE ACTÚAN COMO DE CORREDORES.

 

CONCLUSIONES SOBRE PÁGINAS WEB.

 

RESPONSABILIDADES DE LOS CORREDORES MATRICULADOS.

 

CONCLUSIÓN FINAL.

 

 

INTRODUCCIÓN.

 

El corretaje es un contrato por medio del cual, una persona física o jurídica, se obliga a facilitar la conclusión de algún contrato. Es una de las especies de locación de obra. El marco legal por el cual está regulada la actividad es la ley 20.266 modificada por la 25.028 en el orden nacional, pero se aplica sin perjuicio de la legislación local ( provincial ) – artículo 31 de la mencionada ley -.

La ley está titulada como para martilleros, pero trae un segmento dedicado a los corredores públicos en el Capítulo XII.

 

REQUISITOS PARA SER CORREDOR PÚBLICO:

 

La ley mencionada establece los siguientes requisitos:

“Art. 32. – Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º;

b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.”

El art. 2do. por su lado señala que no pueden ser corredores los que están inhabilitados para ser martilleros, esto es:

 

a) Quienes no pueden ejercer el comercio;

 

b) Los fallidos y concursados cuya conducta haya sido calificada como fraudulenta o culpable, hasta 5 (cinco) años después de su rehabilitación;

 

c) Los inhibidos para disponer de sus bienes;

 

d) Los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y los condenados por hurto, robo, extorsión, estafas y otras defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública, hasta después de 10 (diez) años de cumplida la condena;

 

e) Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria;

 

f) Los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil.

Ahora bien, para hacer una página en internet, de mera intermediación, no es necesario reunir dichos requisitos. Por ende aquellos que no lo han cumplido con los mismos, ni poseen título de corredor público, no pueden cobrar porcentajes referentes a ventas que se realicen, por más que el sistema instaurado sea de intermediación semejante a la del corredor público.

El art. 31 de la citada ley señala que: “Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y de la legislación local, es aplicable al ejercicio del corretaje o dispuesto en esta ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes.”

Dentro de los requisitos para ser corredor, entonces, además está la mayoría de edad y título universitario. En el caso, las provincias capacitan por medio de los Colegios de Corredores y Martilleros Públicos, otorgando los títulos habilitantes.

Los sistemas de compra y venta por internet, no permiten conocer la capacitación antedicha, en muchos casos, y tal vez, no exista.

 

LA FUNCIÓN DEL CORREDOR:

 

El corredor actúa de manera personal y directa en la búsqueda de una solución que complazca a cocontratantes. La necesidad de actuar de manera personal, viene a cuenta del examen que de la idoneidad de los mismos tiene como obligación para lograr ese acercamiento que los hace consentir en obligarse recíprocamente.

En este sentido debe conforme al art. 36 de dicha ley:

b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos;

 

c) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente;

 

d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquél;

 

e) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;

 

f) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: sólo en virtud del mandato de autoridad competente, podrá atestiguar sobre las mismas;

 

g) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de las partes lo exigiere;

 

h) En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá identificarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías;

 

i) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociación intervenga;

 

j) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro;

 

k) Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables;

 

MERCADO LIBRE Y SISTEMAS DIGITALES SEMEJANTES:

 

Ahora bien, si tomamos las principales obligaciones nos damos cuenta que bajo sistemas de internet, como Mercado Libre, no se cumplen.

Si bien lo relativo a los incisos “k”, “c”, “d”, “g”, “h”, “i” y “j” pudieran resultar dichas obligaciones o muy difíciles, o de imposible ejecución, o, bien flexibilizar la ley para adecuarlas a las circunstancias de los casos de adquisición y oferta de mercadería por internet, ciertamente existen disposiciones posibles de aplicación, que normalmente no se cumplen, sencillamente porque no se tiene esa intención:

Así, la identificación de las personas y su capacidad, sería de factible ejecución, requeriría un gasto adicional, tal vez muy importante, pero se lo evita. Los sistemas de venta, son, por otro lado dialogados entre las partes mismas.

No cabe duda que en estos sistemas intervienen personas, desde que cabe la posibilidad de denunciar o intervenir en el diálogo. Sin embargo la actitud mayormente pasiva y la escasa activa tendiente a suprimir ciertos dichos, los aleja de la condición de tareas de corretaje.

No existe ninguna actitud tendiente a cumplir con el inciso “h” pues el servicio fotográfico se deja en manos del particular.

En cuanto al inciso “c” tampoco existe alguna conducta activa y en el inciso “e”, sin que ello implique una exagerada onerosidad, hay inexistencia de actividad.

Por consiguiente páginas de internet, que funcionen en estos sentidos, no cumplen tareas de corretaje propiamente dicho.

Podríamos hablar de un corretaje restringido, conformado por un sistema mismo, pero la propia intervención en los cuadros de diálogo, le quita esa posibilidad de considerarlo enteramente como un sistema automatizado. Se trata de un híbrido al que corresponde determinarle sus obligaciones y derechos.

La función de esas páginas no es otra que las de compraventa y nada más que eso. Las llamadas “subastas”, no son tales desde que ni conocen la mercadería que dicen subastar.

Sin embargo, cobran comisiones por sus tareas, las que son porcentualizadas generalmente, al terminar el proceso de venta.

Dichas comisiones no son exigibles a título de corretaje, máxime cuando la jurisprudencia sostiene que, aún cuando se cumplieran todas las normas precitadas, la sola falta de título habilitante no les hace viable el cobro de honorarios.

La S.C.B.A. en los autos “Zolotnik, Jacobo c/ Caja de Previsión Social para Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires s/ Demanda contencioso administrativa” sostuvo que “Si bien existió cierta corriente jurisprudencial (vacilante y carente de uniformidad), que acordó a quien realiza el ´corretaje clandestino´ el derecho a cobrar comisión por la operación realizada a pesar de no estar inscripto como tal, con fundamento en principios del C.C. (arts. 1197 y 1627 principalmente), acordando fuerza de ley al contrato escrito o verbal celebrado con el comitente, nunca llegó a reconocer la calidad profesional del corredor no inscripto. Y por último la jurisprudencia terminó por aceptar el carácter imprescindible de la inscripcion en la matrícula específica -exigida taxativamente por el art. 89 del C.C.-, y la imposibilidad de suplirla por cualquier otra inscripción, incluso la de martillero”  ( S.C.B.A. ED 110, 260 - JA 1984 III, 747 - TSS 1984, 869 - AyS 1984 I, 120 )

“Caracteriza al corretaje la tarea de aproximar a las partes interesadas en el negocio, facilitando eventualmente su conclusión. El corretaje es una actividad comercial reglamentada y atento a que tal regulación apunta principalmente a garantizar idoneidad, corrección y seguridad en las operaciones en que intervienen los corredores, su aplicación reviste carácter de orden público. Congruentemente, quienes no figuren matriculados como corredores, carecen de acción para cobrar comisión de ninguna especie. La actividad confiada a los corredores debe satisfacer la expectativa de seriedad y corrección que la sociedad deposita en ellos, y, si bien son auxiliares de comercio (art. 87 C. de Com.), también tienen las obligaciones de los comerciantes, responsabilidades más extensas y mayores prohibiciones e incompatibilidades (arts. 91, 93, 105, 108 y concds., arg. art 112 del Com. De ahí la indelegabilidad de sus funciones, porque los requisitos legales son inherentes a la persona y tienden a asegurar su competencia, imparcialidad y honorabilidad.” Autos: “Carro, Mariano c/ Fundación San Pío X s/ Cobro de pesos”  Sala IIa. De San Isidro 28-8-2003.

Ahora bien, lo que se le deniega es el derecho a cobrar comisión. La comisión, como tal, puede ser fija o variable, y, por definición depende de un resultado exitoso. No cobran por ende, honorarios ni precios por servicios – salvo excepción – sino “comisiones”, para el supuesto de realizarse la venta.

Sin embargo, la jurisprudencia, como se ha dicho, no ha sido pacífica: “Quien se obliga mediante un contrato escrito a abonar a la otra parte una suma de dinero en concepto de comisión no puede luego eludir dicho pago alegando que su pretendido acreedor no se halla matriculado y, por lo tanto, ha incurrido en la sanción establecida por el art. 89”. Este fallo es muy viejo (JA, 7-393 ).

Con el que sigue se vino perfilando la nueva corriente jurisprudencial:

“El derecho del corredor al cobro de la Comisión está  condicionado a la intervención activa del mismo en las negociaciones tendientes a alcanzar la celebración del contrato (CNCom., Sala B, Septiembre 30 1964). ED, 12-69.última parte, del Código de Comercio. (Cámaras Civiles y Comercial, en Pleno, Octubre 10 1921.- Brunetti, Norte, Carlos). JA, 7-393.

Actualmente la posición a Nivel Nacional durante mucho tiempo ha sido la siguiente a partir del caso “BRUNETTI C/ NORTE":

1.- Se necesitaba título habilítate.

2.- Se necesita una conducta activa, acorde a la ley señalada.

3.- Para el derecho a cobrar una comisión, debe no haber tenido enriquecimiento anterior.

Estas páginas web, no tienen derecho a cobrar comisiones en carácter de corredores, pero si tienen derechos a cobros por la publicación en sí misma, dado que debido a la misma, la operación pudo tener o tuvo éxito.

La razón reposa en el carácter público que delega el Estado a ciertos funcionarios que deben cumplir con la ley, a los fines de los intereses generales y su seguridad y no pueden ser suplidos por otros medios que no la brindan.

Se trata de un contrato de locación de servicios, y no de obra, desde que, se acomoda mejor al siguiente artículo del Código Civil 1623. “La locación de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero.

Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este Código sobre las "Obligaciones de hacer".

En cambio como locación de obra no se lo observa.

El contrato de locación de obra tiene por objeto la realización o ejecución de una obra determinada. Esta es una de las diferencias con el contrato de locación de servicios, que su objeto es prestar un servicio, sin garantizar un resultado.

En el contrato de corretaje, la comisión viene a cuenta del resultado, y por ende es un contrato de locación de Obra.

Resta saber si por ese medio le corresponde a estos prestadores de servicios remuneración alguna.

Como conclusión, les corresponde una remuneración por el servicio prestado, no así por el resultado exitoso, desde que no cumplen funciones de corretaje. Si bien existen obligaciones de medio, la mayor parte de ellas es de resultado.

 

RESPONSABILIDADES QUE SE CIERNEN AL COBRAR COMISIONES POR PARTE DE LAS PÁGINAS WEB QUE ACTÚAN COMO DE CORREDORES.

 

Como se ha dicho, no les corresponde el cobro de comisiones, es decir, al resultado exitoso, ni porcentuales, como tampoco sumas fijas. Sin embargo suelen hacerlo.

El Estado no les reconoce derecho a comisión alguna, y, por ello se exponen a las propias responsabilidades que emergen del contrato de corretaje, pues, quien lo celebra, bien puede entender de que de ello se trata ( art. 1198 del Código Civil ).

Por lo que concierne a la ley de defensa del consumidor y al precitado artículo podrían ser objeto de una demanda por daños y perjuicios derivada de algunos de estos supuestos contemplados en la mencionada ley nro.

Por el artículo 2do. que señala que Artículo 2: “Quedan obligados al cumplimiento de esta ley todas las personas físicas o jurídicas, de naturaleza pública o privada que, en forma profesional, aún ocasionalmente, produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios a consumidores o usuarios. Se excluyen del ámbito de esta ley los contratos realizados entre consumidores cuyo objeto sean cosas usadas.”

Por el art. 3 que señala que: “Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones jurídicas antes definidas, en particular las de defensa de la competencia y de lealtad comercial. En caso de duda, se estará siempre a la interpretación más favorable para el consumidor”

Por el art. 4to. quedan alcanzados: “Quienes produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios, deben suministrar a los consumidores o usuarios, en forma cierta y objetiva, información veraz, detallada, eficaz y suficiente sobre las características esenciales de los mismos”

Lo mismo que por las siguientes obligaciones:

“Artículo 5: PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR: Las cosas y servicios deben ser suministrados o prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad física de los consumidores o usuarios.

“Artículo 6: COSAS Y SERVICIOS RIESGOSOS: Las cosas y servicios, incluidos los servicios públicos domiciliarios, cuya utilización pueda suponer un riesgo para la salud o la integridad física de los consumidores o usuarios, deben comercializarse observando los mecanismos, instrucciones y normas establecidas o razonables para garantizar la seguridad de los mismos.”

 

En tales casos debe entregarse un manual en idioma nacional sobre el uso, la instalación y mantenimiento de la cosa o servicio de que se trate y brindarle adecuado asesoramiento. Igual obligación regirá en todos los casos en que se trate de artículos importados, siendo los sujetos enunciados en el artículo 4º responsables del contenido de la traducción.

Artículo 8: EFECTOS DE LA PUBLICIDAD: Las precisiones formuladas en la publicidad o en anuncios, prospectos, circulares u otros medios de difusión obligan al oferente y se tienen por incluidas en el contrato con el consumidor.

 

En los casos en que las ofertas de bienes y servicios se realicen mediante el sistema de compras telefónicas, por catálogos o por correos, publicados por cualquier medio de comunicación, deberá figurar el nombre, domicilio y número de CUIT del oferente. [Párrafo agregado por la ley 24.787]

Artículo 9: COSAS DEFICIENTES USADAS O RECONSTITUIDAS: Cuando se ofrezca en forma pública a consumidores potenciales indeterminados cosas que presenten alguna deficiencia, que sean usadas o reconstituidas debe indicarse la circunstancia en forma precisa y notoria.

 

 

 

Artículo 10: CONTENIDO DEL DOCUMENTO DE VENTA: En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles, sin perjuicio de la información exigida por otras leyes o normas, deberá constar:

 

(a) la descripción y especificación de la cosa;

 

(b) el nombre y domicilio del vendedor;

 

(c) ... [Inciso vetado por el Decreto 2089/93]

 

(d) la mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en esta ley;

 

(e) los plazos y condiciones de entrega;

 

(f) el precio y las condiciones de pago.

 

La redacción debe ser hecha en idioma nacional, ser completa, clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Un ejemplar debe ser entregado al consumidor. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquéllas deberán ser escritas en letra destacada y suscriptas por ambas partes.

 

La reglamentación establecerá modalidades más simples cuando la índole de la cosa objeto de la contratación así lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida por esta ley.

Artículo 10 BIS: INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN:

[Artículo incorporado por la Ley 24.787]

El incumplimiento de la oferta o del contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor, a su libre elección a:

 

(a) exigir el cumplimiento forzado de la obligación, siempre que ello fuera posible;

 

(b) aceptar otro producto o prestación de servicio equivalente;

 

(c) rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato.

 

Todo ello sin perjuicio de las acciones de daños y perjuicios que correspondan.

Artículo 11: GARANTÍAS:[Artículo modificado por la ley 24.999]

 

Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles, artículo 2.325 del Código Civil, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozarán de garantía legal por los defectos o vicios de cualquier índole, aunque hayan sido ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado y su correcto funcionamiento.

 

La garantía legal tendrá vigencia por tres (3) meses a partir de la entrega, pudiendo las partes convenir un plazo mayor. En caso en que la cosa deba trasladarse a la fábrica o taller habilitado, el transporte será realizado por el responsable de la garantía y serán a su cargo los gastos de flete y seguros y cualquier otro que deba realizarse para la ejecución del mismo.

Artículo 12: SERVICIO TÉCNICO: Los fabricantes, importadores y vendedores de las cosas mencionadas en el artículo anterior, deben asegurar un servicio técnico adecuado y el suministro de partes y repuestos.

Artículo 13: RESPONSABILIDAD: [Artículo incorporado por la ley 24.999]

 Son solidariamente responsables del otorgamiento y cumplimiento de la garantía legal, los productores, importadores, distribuidores y vendedores de las cosas comprendidas en el artículo 11.

Artículo 14: CERTIFICADO DE GARANTÍA: [Artículo modificado por la ley 24.999]

El certificado de garantía deberá constar por escrito en idioma nacional, con redacción de fácil comprensión en letra legible, y contendrá como mínimo:

a) La identificación del vendedor, fabricante, importador o distribuidor;

b) La identificación de la cosa con las especificaciones técnicas necesarias para su correcta individualización;

c) Las condiciones de uso, instalación y mantenimiento necesarias para su funcionamiento;

d) Las condiciones de validez de la garantía y su plazo de extensión;

 

e) Las condiciones de reparación de la cosa con especificación del lugar donde se hará efectiva.

 

En caso de ser necesaria la notificación al fabricante o importador de la entrada en vigencia de la garantía, dicho acto estará a cargo del vendedor. La falta de notificación no libera al fabricante o importador de la responsabilidad solidaria establecida en el artículo 13.

 

Cualquier cláusula cuya redacción o interpretación contraríen las normas del presente artículo es nula y se tendrá por no escrita.

 

Artículo 15: CONSTANCIA DE REPARACIÓN: Cuando la cosa hubiese sido reparada bajo los términos de una garantía legal, el garante estará obligado a entregar al consumidor una constancia de reparación en donde se indique:

 

(a) la naturaleza de la reparación;

(b) las piezas reemplazadas o reparadas;

(c) la fecha en que el consumidor le hizo entrega de la cosa;

(d) la fecha de devolución de la cosa al consumidor.

Artículo 16: PROLONGACIÓN DEL PLAZO DE GARANTÍA: El tiempo durante el cual el consumidor está privado del uso de la cosa en garantía, por cualquier causa relacionada con su reparación, debe computarse como prolongación del plazo de garantía legal.

Artículo 17: REPARACIÓN NO SATISFACTORIA: En los supuestos en que la reparación efectuada no resulte satisfactoria por no reunir la cosa reparada, las condiciones óptimas para cumplir con el uso al que está destinada, el consumidor puede:

(a) pedir la sustitución de la cosa adquirida por otra de idénticas características. En tal caso el plazo de la garantía legal se computa a partir de la fecha de la entrega de la nueva cosa;

(b) devolver la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir el importe equivalente a las sumas pagadas, conforme el precio actual en plaza de la cosa, al momento de abonarse dicha suma o parte proporcional, si hubiere efectuado pagos parciales;

(c) obtener una quita proporcional del precio.

En todos los casos, la opción por parte del consumidor no impide la reclamación de los eventuales daños y perjuicios que pudieren corresponder.

Artículo 18: VICIOS REDHIBITORIOS: La aplicación de las disposiciones precedentes, no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio:

(a) a instancia del consumidor se aplicará de pleno derecho el artículo 2176 del Código Civil;

(b) el artículo 2170 del Código Civil no podrá ser opuesto al consumidor.

Sin hesitaciones, cobren o no comisión, son responsables por ante la ley de defensa del consumidor. Pero además de ello, en la acción eventual por los daños y perjuicios, por el resarcimiento por el daño moral ocasionado por la buena fe depositada por quien creyó que se trataba de una tarea de corretaje.

En esta cuestión, quien ingresa a alguna de esas páginas por primera vez, puede suponerlo, y decirse engañado, reclamar, en consecuencia, por el daño moral ocasionado, como otro ítem mas indemnizatorio.

 

CONCLUSIONES SOBRE PÁGINAS WEB:

 

No tienen derecho al cobro de comisiones, la que las expone a mayores riesgos indemnizatorios, les hace pasible de todo tipo de juicios por daños y perjuicios, incluido el daño moral, repotenciado, aún cuando se trate de un contrato, al cobrar comisiones y decir de subastas.

 

RESPONSABILIDADES DE LOS CORREDORES MATRICULADOS.-

 

Los corredores públicos, con título habilitante y matriculados deben observar las prescripciones de la ley 20.266 modificada por la 25.028 en el orden nacional, pero se aplica sin perjuicio de la legislación local ( provincial ).

Sin necesidad de irnos a cada legislación provincial reglamentaria, podemos decir que el corredor es, aún en estos casos regulares de su situación, responsable, por no mantener una adecuada distancia entre los futuros cocontratantes, aún si el daño es potencial ( chance ), y así lo dispone el art. 34 de la mencionada ley.

Por tener título habilitante, el corredor, debe asumir la carga de asesorar y de tomar las debidas diligencias obrando con cuidado y previsión.

“En caso de incumplimiento de los deberes impuestos ( ya sea en el instrumento en el que se acordó su intervención o en el marco regulatorio general de su actividad ), el corredor responderá por las consecuencias inmediatas ( art. 903 Código Civil ). Sólo responderá por las mediatas si las hubiera previsto o podido prever empleando el debido conocimiento de las cosas ( conf. art. 904, Cód. Civil )”

( pág. 132 de “Responsabilidades Profesionales” del Código Civil de Alberto J. Bueres y Elena I. Highton ( Hamurabi )

Como ejemplo del despliegue de la actividad debida debe buscar el asentimiento conyugal del art. 1277 del Cód. Civil, asesorando su necesariamente a este respecto. Otro ejemplo dado por estos autores es: “si el representante legal de un meno comprometiere en venta un inmueble por éste, el coredor deberá dejar constancia en el boleto de que la operación queda supeditada a la pertinente autorización del juez. De no hacerlo, habrá contribuido a la celebración de un acto nulo en los términos del art- 1042 del Código Civil, generador de responsabilidad por daños y perjicios en su cabeza” ( pág. 133 )

Empero ello, nada obsta a su actuación simultánea como mandatario, por meras relaciones de “colaboración, subordinación o representación…” ( art. 34 ley cit. )

Los mencionados autores sostienen que, en este caso “La actuación como mandatario por parte del corredor constituye una prestación subsidiaria y accesoria respecto del contrato principal de corretaje” ( cita a CN Civ., Sala D, 17/4/91, “Ghiray Propiedades c/ Mendoza de Bottigleri Ciriaca”, ED, 144-212 ).

Señalan que “Es un supuesto de excepción y, como tal, debe resultar de pacto escrito en el que se delimiten sus instrucciones. Si éste no existiere se presume que la autorización de venta no implica la autorización a firmar el boleto y/o percibir parte o todo el precio. Si el corredor invocare la existencia de esta última autorización, el cocontratante tiene derecho a exigir la exhibición del instrumento escrito respectivo impuesto por el art. 36 inc. “d” ). ( pág. 133 y 134 ).

Señalan los autores que, en dicho supuesto, quedan sujetos a las obligaciones que surgen del contrato de mandato, debiendo rendir cuentas de su gestión, si así se le fuera solicitado ( arts. 1905 a 1909, 1930 y cc, Cód. Civil )

Obviamente la actuación como mandatario amplía la gama de responsabilidades.

Al tener un título habilitante es de plena aplicación el art. 902 del Cód. Civil, en cuanto señala: “Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos”.

Mayormente las consecuencias de sus hechos son las nulidades que ocasionan por los actos que celebran, no teniendo en consideración ni el estado de los bienes, ni el de las personas con las que trata. Redactan acuerdos por el corredor predispuesto, a los cuales las partes por razones de celeridad y buena fe firman con ligera lectura y confianza. De esta manera colaboran en las desinteligencias entre las partes y pueden ser citados a juicio como corresponsables de los daños ocasionados.

Un ejemplo de esto, es el tema “Graves errores en la redacción de los contratos de locación” tratada en esta página web.

 

CONCLUSIÓN FINAL:

 

Los sistemas informáticos que se ofrecen como corredores tienen la misma responsabilidad que éstos, sin el correlativo derecho a cobrar comisiones, sino sólo precios por publicación. Están sometidos a la legislación referida a los derechos del consumidor, aún cuando el producto sea usado en los casos en los cuales ofrezcan una subasta informática.

Aún sin tener título habilitante poseen un conocimiento específico por experiencia, lo que los hace pasible de las consecuencias inmediatas y mediatas previsibles.

En cuanto a las responsabilidades de los corredores matriculados, pueden tener que responder por los daños y perjuicios ocasionados en tanto y en cuanto hayan colaborado en más o en menos con su producción. Su responsabilidad es más significativa, desde que son actividades, las del corretaje, que se llevan a cabo bajo control estatal, bajo normas de orden público ( CN Com, Sala “A”, 9/10/90, “Ramos, Antonio c/ Sustaita, Jorge A.” – ED, 141-255 ).