PROBLEMAS DE MEDIANERIA - MEDIANERIA MURO - FORMA DE ADQUIRIR LA MEDIANERA - GASTOS DE MEDIANERA -  CAMBIO DE ESPESOR - MATERIALES MEDIANERA - DETERIORO MEDIANERA - LOS DERECHOS FRENTE A LA MEDIANERA - USO SW LA MEDIANERA - CUANDO ES MEDIANERA O MURO

LOS PROBLEMAS DERIVADOS DE MEDIANERÍA

Por el doctor Juan Carlos Muse Generch.

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MUROS ¿QUE TIPOS DE MUROS TENEMOS? ¿COMO RESOLVER PROBLEMAS PARTICULARES?

QUE SE ADQUIERE POR EL DERECHO DE MEDIANERÍA.

¿CUANDO SE PAGA LA MEDIANERÍA?

EL CAMBIO DE ESPESOR.

CASOS DE DETERIORO DE LA PARED MEDIANERA.

LOS DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS.

FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA.

 

 

MUROS ¿QUE TIPOS DE MUROS TENEMOS? ¿COMO RESOLVER PROBLEMAS PARTICULARES?

El eje que separa dos predios o lotes, se llama "eje medianero". Toda construcción que se haga sobre él, para separar los dos predios no es privativo de ninguno de los condóminos si ambos lo usan. Es privativo en caso contrario.

Debe construirse el muro de deslinde, según el Código Civil, obligatoriamente encaballado ( mitad para cada lado ) sobre el eje antes mencionado, en un máximo de 45 cm. llamándose "muro divisorio de predios" y es "privativo" del que lo construyó. Cuando el vecino hace uso del mismo, personalmente o a través de una construcción ( apoye o arrime ), o a través del inmueble ( cerramiento forzoso ), se produce la condición jurídica establecida por el Código Civil de compra forzosa y venta obligada. Y el muro en cuestión deja de ser privativo y divisorio de predios, para estar en condominio, y se denomina, entonces, muro medianero.

QUE SE ADQUIERE POR EL DERECHO DE MEDIANERÍA.

Toda la profundidad, todo el espesor, con las salvedades de la estructura resistente que es privativa, todo el largo del terreno y toda la altura hasta el edificio mas bajo. O tres metros que es lo indicado por el Código Civil para el cerramiento forzoso, o lo que marquen las reglamentaciones municipales.

¿CUANDO SE PAGA LA MEDIANERÍA?

Cuando se hace uso específico, que implica el concepto, que apoye o arrime o de cerramiento forzoso. Obviamente al hacer uso específico se produce la condición jurídica de compra forzosa y venta obligada, como los gastos de mantenimiento.

EL CAMBIO DE ESPESOR.

El cambio de espesor de un muro medianero, mayor de 18 pulgadas ( 45 cm ) el propietario que desee hacerlo, deberá efectuarla en su terreno: en cambio, si se tratara de una reducción, la misma no podrá ser efectuada, sin el consentimiento del condómino.

CASOS DE DETERIORO DE LA PARED MEDIANERA.

Ante este caso, la reparación del muro medianero, corresponde a los dos condóminos. También uno de los condóminos podría, llegado el caso, demolerlo y levantar uno nuevo correspondiendo el pago del % 50 al otro condómino.

LOS DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS.

Ambos, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 2730 del Cód. Civil pueden hacer uso de toda la pared con tal que no se comprometa su solidez, no la deterioren y no se molesten recíprocamente. Esta utilización se extiende a todo su espesor con las limitaciones recíprocas, por igual uso al otro condómino. Es por ello que la estructura independiente es privativa.

FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA.

A) POR CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS.

Los dos condóminos levantan la pared a su costa, y, por consiguiente, el muro en cuestión nace medianero.

B) POR COMPRA DE DERECHOS.

El muro es privativo de un condómino ( divisor de predios ), el otro construye y hace uso específico. Debe pagar la parte correspondiente. Por lo tanto el muro pasa a estar en condominio y se transforma en medianero.

C) POR DONACIÓN EXPRESA DE LOS DERECHOS.

Es una cesión de derechos unilateral, sin percibir dinero alguno por ella, debe ser expresa y es muy importante la fecha cierta de dicha cesión.

D) POR COMPENSACIÓN.

"Compensar", genéricamente, es compartir deudas y créditos mutuos. En este caso, el muro es privativo de un condómino, el otro construye y tal como está la pared divisoria de predios, no le sirve, la tira abajo y levanta una nueva. Debe restituir a la finca vecina las condiciones anteriores a la demolición. Este muro nace medianero, ya que ambos construyeron por igual, ya que uno construyó un muro y el otro construyó otro.

E) POR PRESCRIPCIÓN.

Es el modo de adquirir un derecho o extinguir una obligación, por el mero transcurso del tiempo. Es fundamental destacar que la prescripción es para las obligaciones en general y, no tiene como objeto particular la medianería. Las presripciones son dos: la que opera a los 10 años que libera de la obligación de pagar, denominada "prescripción liberatoria", la segunda es la forma de entrar en el dominio de un bien inmueble, a través del juicio de usucapión que opera a los 20 años, también llamada "prescripción adquisitiva".

F) POR READQUISICIÓN

Si uno de los condóminos hace abandono por escritura pública, del muro medianero, pasa a formar parte del patrimonio del que lo usa. El abandono pasa al condómino y a ninguna otra persona. Obviamente quedan alterados los planos, las medidas y se hace necesario, practicar una nueva mensura para que reflejadas las nuevas medidas del terreno.

No obstante, se da la situación de que, quien ha hecho, dicho abandono, desee readquirir el mencionado muro, lo cual se denomina "readquisición". Y para tal supuesto deberá comprar la parte que le corresponde, y mantener en proporción al condominio los gastos de mantenimiento.

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