USUCAPION Y JUICIO DE USUCAPION - LO QUE PUEDE USUCAPIRSE - COSAS E INMUEBLES QUE PUEDEN USUCAPIR - USUCAPION DE MUEBLES - CONCEPTO DE BUENA O MALA FE - REQUISITOS PARA USUCAPIR COSAS EN GENERAL - TIEMPO - POSESIÓN PACÍFICA - ININTERRUMPIDA - FORMAS

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO O USUCAPIÓN. DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC. 

Por el Doctor Juan Carlos Muse Generch

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Introducción

¿Cuales son los derechos que pueden usucapirse dentro de los derechos reales?

¿Cual es el concepto de "cosa robada" en el Código Civil?

Juicio de usucapión.

Juicio de usucapión de muebles registrables o inmuebles breve

Concepto de "buena" y de "mala fe"

¿Se premia al acto delictivo?

Requisitos comunes a ambos tipos de usucapiones, veinteñal y decenal

El requisito de la continuidad

El requisito de que no sea interrumpida

Específicos casos de interrupción previstos en el Código Civil.

Formas de adquirir por vía de prescripción los derechos reales.

Quienes pueden deducir la acción de prescripción adquisitiva y contra quienes

Caso de condominio

Casos de prescripción adquisitiva entre condóminos

Derechos sujetos a condición o plazo susceptibles de ser adquiridos por usucapión

Caso de los sucesores universales

¿Cuál es la hipótesis de la prescripción en 10 años, o sea la corta?

¿Pueden unirse dos posesiones de mala fe a título legal?

Suspensión de la prescripción adquisitiva - Causales

Un requisito fundamental para la usucapión.

La interrupción de la prescripción adquisitiva

Efectos de la interrupción de la posesión.

Efectos de la interrupción natural y de la civil

La usucapión breve

Título Putativo

Título subordinado a una condición

Concepto de Buena Fe.  Relaciones con el "justo título"

Las constancias del título precedente pueden dar lugar a supuestos de mala fe aunque existe justo título.

Consecuencias de la prescripción adquisitiva de buena fe o sea la de corto plazo.

Título de propiedad falsificado.

¿Es la sentencia que se dicta en un juicio de usucapión declarativa de un derecho preexistente o constitutiva del derecho de propiedad?

 

Introducción.

El paso del tiempo es algo inevitable y apareja, bajo ciertas condiciones, efectos jurídicos. De manera tal que los autores siempre entendieron que, el derecho de accionar judicialmente, no puede ser eterno, que ello configuraría un estado de incertidumbre y, además, podrían utilizarse los medios judiciales, como venganzas, o, de alguna manera, teniendo el derecho de accionar  judicialmente podría tener severas repercusiones en la paz social. Por ello la mayoría de las acciones a las que se tiene derecho tienen un límite de tiempo establecido por la ley, a efectos de esa inseguridad jurídica, se obtenga. De tal modo, que la enorme mayoría de las acciones judiciales tienen un plazo de presentación, pasado el cual, si bien existe la mera posibilidad de reclamar judicialmente, el demandado puede defenderse oponiendo lo que se da en denominar "excepción" de prescripción, la cual es una mera defensa tendiente a demostrar que el transcurso del tiempo ha hecho que, a la acción judicial, se la juzgue improcedente.

Ese lapso de tiempo permite hablar de la llamada "prescripción liberatoria" que produce el efecto jurídico de la cancelación de los efectos de una obligación contraída que ha dejado de ejercitarse, por el propio abandono que su titular ha hecho, sin ostentación

pero con una desidia que se presume, salvo demostración en contrario, o lo que es lo mismo que decir: solicitar al juez que, ante el paso del tiempo verifique las razones por las cuales no ha podido demandarse judicialmente el cobro de lo que es debido, alegando y probando las razones que imposibilitaron o hicieron sumamente dificultoso para el titular del derecho, ejercer la acción judicial.

 

Ello se llama pedido de dispensa de la prescripción.

 

Así como los derechos pueden perderse por el paso del tiempo, pueden también adquirirse por la voluntad de quien, poseyendo una cosa, se comporta con respecto a la misma con ánimo de dueño.

La seguridad jurídica en juego reside también en este caso, en el comercio, en las relaciones onerosas, a fin de que, quien contrata con otro que dice ser el propietario, en definitiva lo sea, por el ejercicio que de ese derecho se ha hecho, sin tenerlo, de manera continua e ininterrumpida.

 

A la sociedad también le interesa que el dominio sobre las cosas, se haga fructífero, que se produzcan bienes o servicios, que se mejore o aumente la cantidad de bienes y servicios en nuestro país, y, por lo tanto, a disgusto de quien la abandona, premia a quien ha hecho uso y goce de una propiedad como si fuera su titular.

 

El instituto de la usucapión ha recibido muchas críticas, fundamentalmente de los sectores que lo consideran un hurto o un robo autorizado por la ley, pero, en realidad, si nos ponemos a analizar todos los efectos que puede traer consigo el ser titular eterno una persona, por mucho que pase el tiempo, podría ocasionar la llamada "vendeta" y situaciones de aprovechamiento, por lo cual por ejemplo, quien construye un establecimiento industrial, debería cederlo a quien ha abandonado el ejercicio de su derecho de propiedad, Vale decir que, desde el punto de vista de las críticas, las mismas pueden ser muy variadas, pero las tenemos tanto a favor como en contra. Lo cierto es que hace a la seguridad de los negocios, que, pasado cierto plazo, alguien quede como dueño de una cosa, porque no se puede tratar, por abandonado, a quien no la usa.

 

No vamos a tratar en este sector lo relacionado con la prescripción liberatoria, de las obligaciones, sino de la adquisitiva de los derechos.

 

Se conceptualiza a la usucapión como un modo de adquisición de derechos reales mediante la posesión de una cosa de parte de quien no es dueño de la misma por el lapso fijado por la ley en cada caso.

 

¿Cuales son los derechos que pueden usucapirse dentro de los derechos reales?

 

El Código Civil habla del derecho de propiedad, pero, por propiedad, se entiende un cúmulo de derechos, y no sólo el de dominio al que la gente generalmente circunscribe. Se ha usado el vocablo "propiedad" en sentido amplio.

El derecho de dominio puede adquirirse por el transcurso del tiempo y declaración judicial, sobre las cosas inmuebles como sobre las muebles. Y como quien puede lo mas, puede lo menos, también son susceptibles de adquisición derechos reales como usufructo, uso y habitación, que son derechos menores que el de dominio. También son usucapibles las servidumbres, que, adelantamos, son cuestiones referentes a derechos reales, como lo es que un predio sirve al otro, por ejemplo con la servidumbre de paso, donde el propietario de un fundo debe "dejar pasar" cosas o personas por su predio.

 

En cambio no es aceptable que el derecho a la hipoteca o prenda sea pasibles de ser adquiridos por su posesión o abandono ya que no se está en presencia de un derecho directo sobre la cosa, sino que actúan ésos, como garantías de obligaciones personales, no siendo derechos autónomos, sino dependientes de otros, como, por ejemplo, en auxilio de un crédito, que es el derecho protegido por la hipoteca o prenda.

 

En lo que respecta a inmuebles, dado que no gozamos aún de un sistema de registración de inmuebles pulcro y perfecto, no cabe admitir otra idea que la de usucapión a mas tardar por el plazo de 20 años en lo que a inmuebles se refiere. Distamos de sistemas como el alemán, que por su mejor sistema registral, la institución de la usucapión es reconocida para el plazo de 30 años.

 

En cuanto a los bienes muebles, el codificador no traía solución alguna, dando pié a diversas interpretaciones, por lo que se hizo necesario que la reforma del año 1968 se ocupara del tema, puesto que se concluía la mayor parte de las veces, que las cosas muebles no eran susceptibles de ser adquiridas por usucapión. Se crea entonces el art. 4016 bis del Código Civil, que dice: "El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción.

Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua."

 

No se ha tratado el caso del poseedor de mala fe. No estableciéndose plazo de prescripción adquisitiva, siendo que hurgando los antecedentes, se ha considerado la posibilidad de la inclusión legislativa.. Mas se ha considerado en el cuarto congreso de Derecho Civil de Córdoba, por interpretación de la mayoría que se entiende que la acción del dueño no puede ser detenida por el paso del tiempo

Esto debe quedar en claro: no hay prescripción adquisitiva de manos de un poseedor de buena fé. Al respecto Borda sostiene que el delincuente jamás debe ser premiado. De tal manera que expresamente se ha resuelto por la jurisprudencia, no reconocerle al depositario de cosa mueble la interversión del título con pretensiones de acceder a ser dueño ( CNCom, Sala B, 16/9/77, ED, 81-363 ).

¿Cual es el concepto de "cosa robada" en el Código Civil?

Sólo hay una disposición referida a ella, la cual es el art. 2766 del C. Civil: "La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la sustracción fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violación de un depósito, ni a ningún acto de engaño o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario". Su raíz es francesa ya que el art. 379 del Código Penal Francés dice lo mismo.

Los autores, sin embargo, opinan que el concepto de "sustracción fraudulenta" es demasiado amplio comprendiéndose el delito de hurto pero que están excluidas las cosas cuyo desapoderamiento se produjo por abuso de confianza o estafa. Por ejemplo el caso del depositario que no quiere devolver la cosa mueble. Solamente tiene el propietario acciones judiciales para con respecto a quien confió la entrega de la cosa, pero no con respecto a tenedores terceros de buena fe.

Hay un artículo en el Código Civil que hace que, el propietario de esa cosa mueble deba probar que es de su pertenencia.

Es el art. 2362 del Cód. Civil que dice: "Todo poseedor tiene para sí la presunción de la buena fe de su posesión, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma".

Por ende incumbe al propietario real el probar, mediante cualquier medio de prueba, que la cosa mueble es de su pertenencia.

Juicio de usucapión.

Por juicio suele entenderse proceso judicial. Es mas apropiado decirlo así, desde que el juicio es la sentencia y no el proceso. Sólo se advierte la presencia de "juicio" al dictarse la respectiva sentencia.

Existen dos clases de juicios, el que corresponde a la breve o decenal y el que corresponde a la larga o veinteñal.

En el primero de los casos se requiere justo título, posesión continua e ininterrumpida y la buena fe. En el proceso largo o veinteñal, se exige la mala fe, y la posesión continua e ininterrumpida por 20 años.

Juicio de usucapión de muebles registrables o inmuebles breve.

La posesión debe ser pública, pacífica e ininterrumpida. Por ejemplo no lo es, cuando ha debido desprenderse de la cosa por actos de terceros que no han recibido mandato alguno para que se interrumpa de parte del anterior poseedor. La continuidad también puede quebrarse por acto del propietario. Las vías de hecho como las de derecho, hacen que no sea pacífica ni ininterrumpida. El concepto de ininterrumpida es mas amplio que el de pacífica, o distinto. La sola reclamación judicial del propietario, le quita esa "pacificidad", mientras que cualquier acto, de conocidos o desconocidos puede hacer interrumpir la posesión. Pero no en el caso de que, dicha posesión haya sido entregada a un tercero y que éste tercero entre a seguir la posesión del anterior poseedor, porque, en dicho caso, las posesiones se suman. Tal es el caso de quien entrega voluntariamente su posesión a otro y pasan a sumar ambas posesiones el tiempo exigido por la ley. En tal caso, se considera que la posesión ha de tener efectos jurídicos. Mas adelante veremos casos en los que existe justo título. Por ahora adelantamos que se trata de un instrumento que es capaz, por sí mismo, de transmitir el dominio sobre las cosas, pero que, por algún defecto formal, no ha cumplido su cometido o el mismo carece de errores que han pasado inadvertidos. Esto está definido en el art. 4010 del Código Civil de esta manera "El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez sin consideración a la condición de la persona de quien emana".  Vale decir, que si se necesita escritura pública, entonces tal instrumento, si se precisa formularios como los que expide el Registro de la Propiedad Automotor, entonces tales. "Justo" entonces se refiere a la reunión de las condiciones legales del que debe estar investido el instrumento. La doctrina entiende que el defecto del título consiste en la falta de legitimación del enajenante y sostiene que puede haber justo título y conocimiento del defecto, o sea mala fe. Y que, a pesar del conocimiento de esa mala fe, la prescripción, o, mejor dicho, el plazo de prescripción en este caso, sigue siendo de 10 años.

Concepto de "buena" y de "mala fe".

Los conceptos de buena y de mala fe, sólo se refieren al conocimiento que tiene el poseedor respecto al propietario y solamente ello. No es que el poseedor de mala fe, necesariamente sea un delincuente.

¿Se premia al acto delictivo?

Sin embargo puede provenir de un acto delictivo, como por ejemplo la usurpación, que no obsta a la aplicación del derecho penal. No es que el Código Civil premie a la usurpación, premia a la continuidad en la posesión. Sin embargo si la posesión ha tenido comienzo con violencia, debe purgarse ésta, pues dicho vicio no le hace pasible ni de la veinteñal ni de la decenal. Al respecto el art. 3959 del Código Civil señala:  "La prescripción de cosas poseídas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión". Esta disposición es aplicable a todo tipo de usucapion. En general se entiende que se purga la posesión cuando la violencia ha cesado. Pero mas lógico es penar que no se trata del momento de la terminación de la guerra, por así decir, sino desde el momento en que, el anterior tenedor ha dejado pasar el plazo de un año. Puesto que por un año, puede pedirle a los jueces, y ejercitar, las acciones posesorias, como la de recobrar la posesión. Expirado dicho plazo, no pudiendo ejercitarse las acciones posesorias, y no pudiendo, en consecuencia recobrar la posesión por los medios policiales de la justicia civil, da comienzo a la purga de la violencia.

Sin embargo el anterior poseedor tiene en sus manos, la acción de desalojo que no tiene plazo. En cuyo caso, la prescripción sólo puede operar en juicio, por vía de defensa de dicho juicio ( también denominado "excepción de prescripción" ),

La denuncia, sin embargo, del propietario, la hace no pacífica. Por lo que el detentador, ante cada acta interruptivo, a efectos de hacer valer su posesión como pública, continua e ininterrumpida, comienza de cero a cada acto interruptivo.

Requisitos comunes a ambos tipos de usucapiones, veinteñal y decenal:

Debe tratarse de una posesión "inequívoca". Inequívoca en el sentido de no ser susceptible de otras interpretaciones en el marco de que sea clara, cierta en cuanto al ejercicio a título de propietario, de ser pública y de ser pacífica.

No lo es en los siguientes casos de actos de mera tolerancia, por ejemplo, en cuanto a servidumbres se refiere, a la gentileza de dejar pasar animales para pastar o beber. Si cada acto de nuestra vida, por el que dejamos a título de generosidad, o de gentileza para con respecto a terceros, o a vecinos, pudiera dar lugar a decir que esos son actos de comienzo de posesión, no existiría la posibilidad de hablar de convivencia y esto alteraría bases elementales de la misma. Por ejemplo en las relaciones de vecindad.

El requisito de la continuidad.

También rige para ambos tipos de posesiones. Se entiende por continua la realización, por parte del poseedor, de todo tipo de actos como los que haría el propietario de acuerdo al tipo de cosa que está poseyendo.

Al respecto, no se requiere una explotación permanente de la cosa en sí, basta con lo aceptable que haría un propietario regular, no exigiéndose la circunstancia o condición de sacarle el máximo provecho, bastando el mínimo indispensable. Todos los autores concuerdan que debe estudiarse cada posesión en particular. Por supuesto no es lo mismo la posesión de una explotación minera en sí misma, que la de un simple terreno o fracción, del que no mucho se puede esperar. Tampoco es exigible que el poseedor haga el máximo esfuerzo, para nada. Lo importante y lo central, es que, dicho esfuerzo por poseer, no cese.

El requisito de que no sea interrumpida.

Puede ser interrumpida por vías de hecho o de derecho, por perturbaciones posesorias de terceros que acaban por desposeer, siquiera por un tiempo, o por alguna demanda judicial, presentación administrativa o cualquier reclamo que tenga por lógico efecto volver la posesión a su estado anterior.

En este sentido se ha debatido mucho, respecto de las denuncias policiales o querellas criminales, pero, sin embargo, si no hubo una expresa petición de ser restituido en la cosa, las denuncias, querellas, etc. no interrumpen la posesión. Tiene que existir un objeto claro y preciso de recuperarla, no bastando aquellas presentaciones judiciales o administrativas en las que, el anterior poseedor, sabe o debía saber que su accionar, no podía tener como destino el recupero de la cosa.

La interrupción por vías de hecho o llamada "natural", no puede ser una mera perturbación. En este sentido el art. 4016 del Código Civil exige como condición la privación de la posesión por lo menos, por un año. Y si bien el texto legal está inserto en la parte correspondiente a la prescripción larga o veinteañal, lo es sin embargo sin distinciones, y no por su ubicación en el cuerpo normativo.

Específicos casos de interrupción previstos en el Código Civil.

Se trata de la enumeración casuística que prevén los arts. 3986, 3988 y 3989 que, a continuación se transcriben:

3986: "La prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente, o fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio.

La prescripción liberatoria se suspende, por una sola vez, por la constitución en mora del deudor, efectuada en forma auténtica. Esta suspensión sólo tendrá efecto durante un año o el menor término que pudiere corresponder a la prescripción de la acción."

 

Adelantamos que una cosa es la interrupción de la posesión, y otra la suspensión. La suspensión no vuelve a cero la cuenta del tiempo, sino que, como la palabra lo indica, sólo suspende, por un lapso, el curso de la prescripción adquisitiva. Mientras que la interrupción sí consigue eso. Pero el artículo mencionado sólo se refiere a la prescripción liberatoria, no a la adquisitiva, por lo que no es de aplicación para los supuestos de usucapión. En el caso de interpelaciones, de esa naturaleza, la posesión pierde esa nota de pacificidad que le es necesaria para que la continuación de la posesión se transforme en la adquisición de un derecho.

 

Por demanda, se entiende cualquier acto por ante cualquier órgano, judicial o administrativo que tenga otorgada facultadas para restituir a la posesión al anterior propietario. Cualquier petición en ese sentido, aunque sea defectuosa, o sea no reuna los requisitos legales de admisibilidad de pretensión, pero no cuando se trata de presentaciones judiciales que hacen entender que, quien las realiza, no conoce en lo mas mínimo el derecho vigente, y, por lo tanto, la mencionada "demanda" o, sea la petición, sea pasible de ser rechazada in limine.

 

3988: "El compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción"

 

3989: "La prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía"

 

Es lógico: si se posee a título de dueño, no es dable decir o reconocer la propiedad o la posesión en cabeza de otra persona. Un reconocimiento de esta naturaleza hace culminar la posesión encaminada a convertirse en dueño.

 

Formas de adquirir por vía de prescripción los derechos reales.

Existen dos posibilidades para adquirir derechos reales por vía posesoria: por un acto de defensa en juicio, como se da en denominar "excepción de prescripción adquisitiva" y "acción de usucapión". En este segundo caso, no nos estamos defendiendo, estamos atacando a los efectos de que una sentencia nos "declare" propietarios.

Es preciso alegar el preciso momento en el cual comenzó la posesión, sus caracteres de pública, pacífica, etc. y, además, señalar con precisión el momento de su comienzo, como además ofrecer la prueba, prudentemente, a fin de que el juez reconozca nuestra posesión y sus características. El plazo puede ser aproximado en el supuesto de que exceda los 20 años, pero no se lo puede señalar de una manera vaga o genérica.

Quienes pueden deducir la acción de prescripción adquisitiva y contra quienes.

Todas las personas, físicas o jurídicas, contra otras personas físicas o jurídicas, incluyendo el Estado.

Caso de condominio.

En los supuestos de condominio, ya sea voluntario o forzoso, por existir, por ejemplo, condominio hereditario, o propiedad horizontal, cualquier condómino puede interrumpir la prescripción y de esa interrupción se beneficien todos los comuneros. No así el caso de la suspensión, salvo que la misma sea aprovechada por el resto de los copropietarios o coposeedores siempre que la demanda sea la apropiada para regresar la cosa de quien la detenta a título de dueño, es decir, la demanda por reivindicación. Mientras que si se trata de otro tipo de demandas, la misma sólo aprovecha a quien la interpuso.

Casos de prescripción adquisitiva entre condóminos.

También la prescripción adquisitiva opera entre condóminos, cuando uno de ellos se comporta como único propietario delante de los otros, transcurrido el plazo previsto. También cuando algunos de los comuneros y no todos, un grupo, se comporta de esa manera con las peculiaridades dadas en lo tocante a las características que debe reunir la posesión.

Derechos sujetos a condición o plazo susceptibles de ser adquiridos por usucapión.

El legislador no ha reparado en plazo alguno a partir del cual, pudiera existir otro propietario. Así, por ejemplo, si alguien entra en posesión de alguna cosa que ha constituido el acervo hereditario, todo o parte del mismo, o de un legado, y el heredero o beneficiario instituido por ley o testamento, no ha entrado aún, por no tener derecho, a la herencia o legado, el legislador ha entendido que el comienzo de la prescripción adquisitiva se da por el comienzo de la posesión en la forma indicada, y muy a pesar de que los herederos, aún forzosos, por el impedimento de estar en vida el muy probable futuro causante del sucesorio.

Así lo establece el art. 3961 del Código Civil en una redacción poco feliz.

Lo mismo sucede en lo que respecta a los derechos sujetos a plazo: no le interesa el plazo al usucapiente, su plazo es independiente del plazo fijado para que el beneficiario frustrado en sus derechos posesorios o de propiedad, se encuentren con un tercero que ya estaba poseyendo. Aún cuando la posesión del mismo, sea un secundarismo respecto de una posesión anterior que le ha sido otorgada en forma específica: es así que las posesiones del uno y del otro se suman en el período de tiempo fijado por la ley para la adquisición de los derechos reales. Los cambios en la persona del poseedor mientras se trate de transferencias pacíficas de las posesiones no tiene importancia. Adquirirá el derecho real el último poseedor en definitiva. En derecho, esto se da en denominar "Accesión de posesiones".

Caso de los sucesores universales.

Al respecto juega la norma del art. 2475 del Código Civil, que señala: "La posesión del sucesor universal se juzgará siempre unida a la del autor de la sucesión; y participa de las calidades que ésta tenga. La posesión del sucesor por título singular, puede separarse de la de su antecesor. Sólo podrán unirse ambas posesiones si no fuesen viciosas"

En este caso, no podemos hablar de la mencionada "accesión de posesiones" por cuanto no se trata de una transmisión voluntaria de la posesión de una persona a los efectos de que la continúe otra, sino que esta posesión proviene de la ley y no de un hecho o trato. Se trata de un supuesto por el cual la ley presume que quien poseyó, al fallecer, y siendo que es un derecho en expectativa, transmite dicho derecho a sus sucesores. Vale decir, todo lo que el causante poseía, sea a título de dueño o de mero poseedor, se transmite a los herederos, si así lo desean y quieren continuar en la posesión.

El artículo parece decir que el causante no puede transmitir mejor derecho que el que tenía. La redacción o la idea madre es poco feliz en la redacción. Si es cierto que los derechos que el causante tenia en expectativa son transmisibles por causa de su fallecimiento, pero eso no impide que quien se apodere nuevamente de la cosa, lo haga a distinto título o a distinto grado que su antecesor prefallecido. Lo que se quiere significar es que no existen dos posesiones, sino una sola, que continúa en cabeza de los sucesores, pero, como se ha dicho, nada impide que uno de estos o un grupo, posea a distinto título y con distinta variable, con distintos fines, etc, sin participar de las mismas condiciones de la de su causante. Pero, en este caso, no se computa el plazo anterior del poseedor prefallecido.

En este sentido es interesante la nota del codificador al art. 4005 del Código Civil, al decir:

"...los sucesores universales no hacen sino continuar la persona del difunto: ellos no comienzan una nueva posesión: continúan sólo la posesión de su autor, y la conservan con las mismas condiciones y las mismas calidades: si ella es viciosa en vida del difunto, se conserva viciosa en el heredero; y recíprocamente, si era justa y de buena fe, se continúa como tal, aunque el heredero llegare a saber que la heredad pertenecía a otro. Los sucesores particulares, sean a título oneroso o lucrativo, no continúan la posesión de su autor: no hay identidad jurídica en las personas; no representan a su autor; no suceden en sus obligaciones: El autor del sucesor puede tener una condición totalmente diferente, que impida unir la posesión del uno a la del otro. Hay dos posesiones distintas, que en ciertos casos tienen la facultad de unirse para cumplir el tiempo requerido por la prescripción"

 

Por lo tanto y como se ha dicho, puede variar el tipo de posesión.

 

Y en este sentido el art. 4004 establece:

"El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir por diez años cuando su autor era de buena fe, y recíprocamente, no es admitida la prescripción en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal"

El sentido de la norma es claro: si la posesión del fallecido era de mala fe, ese derecho en expectativa, no puede mejorarse a la usucapión mas corta, que es la de 10 años, por el sólo hecho de que no se puede transmitir mejor derecho, aunque sea en expectativa, que el que se poseía. Se trata en el caso de un derecho que el causante tenía en expectativa y que, por su fallecimiento no puede cumplir. Y aún así, y a sabiendas de que la propiedad es de otro ( mala fé ), los sucesores pueden continuar el derecho en expectativa que el causante tenía, en la adquisición del dominio de buena fé, pues, el mismo se creía propietario.

¿Cuál es la hipótesis de la prescripción en 10 años, o sea la corta?

Para la adquisición de los derechos reales de buena fe que dan el derecho real, como el de dominio, en plenitud, es necesario, además de las condiciones establecidas para todo usucapiente, que esa buena fe, emane del conocimiento de un título apto para constituirlo y hacerle creer que es el propietario del derecho.

No basta para el caso un boleto de compraventa, una promesa, etc. Si, por ejemplo, nos referimos a inmuebles o muebles registrables, la escritura pública que, por un defecto cualquiera no sea capaz de transferir el derecho real, pero hubo un acto, sí, tendiente a dicha transmisión por las vías legales, el cual es enteramente revocable por el vicio que detenta que ignora quien posee a título de dueño.

¿Pueden unirse dos posesiones de mala fe a título legal?

No, ello equivaldría a elevar a una condición jurídica una inmoralidad. El sucesor del poseedor de mala fe, no recibe ningún derecho en expectativa a título legal, pero sí pudo, en vida del causante, haber continuado su posesión, pero no es el caso de la transmisión de la posesión por causa de muerte vía legal.

Suspensión de la prescripción adquisitiva - Causales.

Por suspensión de la prescripción adquisitiva se entiende que, por un evento determinado, el reloj queda detenido, el curso de los tiempos que hacen a la prescripción adquisitiva, desaparece, porque un evento, aparentemente va a ocurrir, pero apenas desaparecido el motivo de la suspensión, el tiempo de la prescripción se reanuda, como si nunca hubiese existido.

Las causas son varias:

Incapacidad:

Un estado de incapacidad sobreviniente, cualquiera sea, y el ejemplo mas típico sería el del poseedor que fallece dejando menores de edad. Estos pueden seguir la prescripción adquisitiva sólo al llegar a la mayoría de edad. Durante todo ese tiempo el plazo de la prescripción no corre, por no existir poseedor, por incapacidad de poseer. Y lamento decir que si algún acto interruptivo de la posesión se da en estas condiciones, es decir, si por algún motivo el anterior poseedor, propietario o no, recupera la posesión anterior, la suspensión pasa a la categoría de interrupción, a pesar de que los incapaces menores de edad nada puedan hacer al respecto. Se trata de situaciones de hecho que no pueden manejar y para ello cuentan con una representación legal: la madre, el asesor de menores, etc.

Pero si el caso es que no tienen representación legal, conforme una ligera lectura del Código Civil, no corre ninguna interrupción en su contra, ni la acción de un tercero en pos de la reivindicación de su derecho real.

Al respecto es el art. 3966 del Código Civil el que dice: "La prescripción corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales. Si carecieren de representación, se aplicará lo dispuesto en el artículo 3980"

Sin embargo la doctrina entiende que la prescripción corre contra los incapaces tengan o no representación legal, como que, asimismo si careciendo de representación legal, la posibilidad de que, en el plazo de 3 meses de superada la incapacidad, cualquiera sea ésta, como pueden en ese caso interrumpir mediante una acción judicial el curso de la prescripción, ese es el plazo que se les fija para "demandar" la restitución. Es la solución que se consagra para la dispensa de la prescripción cumplida, en las obligaciones personales, para que superado un inconveniente que hace muy dificultosa la impetración de la acción judicial, pasado el impedimento pueden incoarla, en el plazo de 3 meses.

Sin embargo no se responde respecto a si los incapaces, ante la posesión de su predecesor fallecido, pueden continuarla o queda suspendida. Consideramos que, para que sea factible continuar una posesión, se debe tener representación legal. Y si la misma no continúa la posesión de su predecesor, la misma corre el peligro de ser interrumpida por obra de un tercero. Mas no se puede interrumpir la prescripción adquisitiva suspendida, con respecto a los incapaces que no tienen representación, por el sólo hecho de que, al no tener discernimiento, no pueden correr respecto de los incapaces, plazos legales.

Matrimonio.

El curso de la prescripción adquisitiva queda suspendido por la celebración del matrimonio y aunque haya mediado divorcio vincular.

En este sentido el art. 3969 señala: "La prescripción no corre entre marido y mujer, aunque estén separados de bienes, y aunque estén divorciados por autoridad competente"

La doctrina entiende que la razón de la disposición legal obedece a la posibilidad reconciliatoria, pero el inicio de hostilidades vinculadas a temas paralelos al divorcio en sí mismo, como, por ejemplo, la liquidación de la sociedad conyugal, procesos por daños y perjuicios entre cónyuges, hace cesar el impedimento, y, por lo tanto, el plazo de prescripción vuelve a renacer. Pero no se señala si dicho renacimiento reconoce el plazo del matrimonio mientras el mismo estuvo vigente. Consideramos que no, porque no existe la intencionalidad ánimus dómini, y, si hubiese existido, el mismo no tendría efectos sobre los bienes de la sociedad conyugal, ni sobre los bienes propios de los cónyuges, por esta cuestión de que, al celebrarse el matrimonio, se está en presencia de un contrato sagrado que excluye la posibilidad de acciones o plazos que corresponden a actos del hombre que no participan de esa naturaleza.

Tutela y curatela.

Dispone el art. 3973 del Código Civil: - "La prescripción de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas que están bajo curatela, como también las acciones de éstos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela"

Las razones son lógicas, sería enojoso que durante una etapa donde el tutor y el curador están encargados de velar por los bienes de sus representados, se valgan de ese derecho contrarios a los fines para los que fueron designados. Pensamos como el legislador, que durante el tiempo de la tutela o curatela existen, hay mas de una razón para que quede suspendido el plazo de prescripción y, si comenzó a poseer el tutor o curador ánimus domini con anterioridad a su designación, la suspensión es absoluta y cesada la tutela o la curatela no puede considerarse computado el plazo de posesión durante la misma, porque la ley instituyó al tutor o curador a otros fines que los personales o individuales del representante legal, no con ánimo egoísta, sino todo lo contrario, con el expreso reconocimiento por su parte, de existir el dominio o posesión a favor de sus representados, con lo cual, es imposible, cuando está mediando un reconocimiento continuado de que la posesión o el dominio de la cosa, está en nombre de otra persona. Esto obsta a toda posibilidad de que el transcurso del tiempo pueda otorgar efectos jurídicos individuales a favor del curador o tutor. Y como no podemos hablar de tutela o curatela de mala fe, que tenga reconocimiento legislativo, el plazo queda suspendido sin que el corrido pueda tener alguna significación desde el ángulo de la prescripción adquisitiva.

Aceptación beneficiaria de la herencia.

No existe motivo para concluir en la suspensión de los plazos de prescripción adquisitiva que corran entre los sucesores, ya que no existe para ninguno de ellos un impedimento para ejercitar sus derechos a la posesión, e incluso podrán debatirse entre ellos cualquiera de las acciones posesorias y la acción de reivindicación. Por ello el art. 3874 establece que, con respecto a los bienes que administra un sucesor, no puede correr el plazo de prescripción, ni se lo puede tomar en cuenta. Pero no habla de los bienes que administra sino de la administración sucesoria. Por lo tanto, el administrador de la sucesión, no puede ir en perjuicio de los bienes administrados, porque no es la función a la que se le instituyó por ley. Entre las propias obligaciones del administrador, está la de interrumpir el curso de la prescripción adquisitiva por parte de un tercero contra la sucesión. ¿Cuál parte de la sucesión o del acervo hereditario? Toda, desde que se lo instituye administrador de la sucesión y no de ciertos y determinados bienes del acervo hereditario. Tampoco aquí la ley puede jerarquizar un plazo para luego computarlo a los efectos de la prescripción adquisitiva.

Imposibilidad de Obrar.

Dice al respecto el art. 3980 del Código Civil:  "Cuando por razón de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una acción, los jueces están autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripción cumplida durante el impedimento, si después de su cesación el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el término de tres meses. Si el acreedor no hubiere deducido la demanda interruptiva de la prescripción por maniobras dolosas del deudor, tendientes a postergar aquélla, los jueces podrán aplicar lo dispuesto en este artículo."

Estos tres meses son también un plazo para ejercitar las acciones personales de cualquier índile, por cesación de los impedimentos.

Pueden tratarse de impedimentos generales, como guerras o inundaciones, o circunstancias particulares del imposibilitado, como su insuficiencia temporal de sus facultades mentales, que a ciencia cierta, se sepa, desde el punto de vista médico que la imposibilidad naturalmente es temporal, porque si no lo es, o se trata de un alienado que permanece en ese carácter durante un plazo irrazonable, se sigue la misma solución antes vista, respecto de los incapaces o la incapacidad. Cesado el impedimento se suma a la posesión posterior, la que venía el pretenso usucapiente tratando de llegar a una sentencia que le adjudique el derecho a poseer, o sea el derecho de dominio sobre la cosa.

En estos casos, en los que chocan los intereses del imposibilitado, incapaz, o administrador de un sucesorio, tenemos que tener en cuenta que la suspensión sólo opera entre ellos, y no con respecto a un tercero. Sin embargo, por el art. 3980 del Código Civil, las imposibilidades de cualquier orden, alcanzan a terceros, cuando el imposibilitado por cualquier razón, solicite al juez la dispensa de la prescripción cumplida. Estas imposibilidades con relación a sujetos determinados, como los esposos, los menores, los impedidos, los alienados, etc son oponibles de puro derecho con relación a los sujetos impedidos, pero, con respecto a terceros, rige la disposición transcripta, del art. 3980 del Código Civil, de tal suerte que, si no se pide la dispensa de la prescripción cumplida, quien ejerce la posesión no sufre las consecuencias de la suspensión, y así lo destaca el art. 3981 del Código Civil, al decir:

"El beneficio de la suspensión de la prescripción no puede ser invocado sino por las personas, o contra las personas, en perjuicio o a beneficio de las cuales ella está establecida, y no por sus cointeresados o contra sus cointeresados"

Coordinando este artículo con el anterior, entonces, respecto de estos terceros, se entiende que debe existir un pedido expreso de dispensa de la prescripción cumplida, por imposibilidad de obrar.

No he hallado algo escrito con relación a si este tercero conocía o no los impedimentos, pero entiendo que si los conocía, no está solamente obrando de mala fe, sino de una mala fe no admitida por el sistema del Código Civil, porque se estaría aprovechando de una situación jurídica que está por fuera de las reglas de juego.

Un requisito fundamental para la usucapión.

Tanto para la usucapión breve como para la larga, es un requisito fundamental que el poseedor jamás reconozca, delante de terceros a la propiedad en cabeza de otro. Al comportarse como propietario debe así mostrarse públicamente y es éste el requisito de la publicidad antedicho.

La interrupción de la prescripción adquisitiva.

La interrupción es volver las cosas al estado de inicio. Ciertos actos la ponen en estado de inicio, como si el tiempo no hubiera ocurrido, vuelve todo a cero. No es como la suspensión que no surte mas que el efecto de suspender, o sea, no corre el plazo de prescripción por un momento determinado. Ciertos actos hacen que directamente se haga desaparecer del cómputo a la prescripción cumplida.

Existen dos tipos, las vías de hecho y las civiles.

Todo esto sin perjuicio de las sanciones penales a quien utiliza vías de hecho que constituyan un delito de orden criminal, porque, como señalamos mas arriba, la posesión viciosa sigue como tal hasta la purga de dicho vicio. Sin embargo no debemos temerle tanto, porque podemos observar que, en el sistema del Código Civil, la mera ocupación, como circunstancia de hecho, puede surtir el efecto jurídico de la adquisición del dominio. Lo mismo en el Derecho Internacional Público. Y cito como ejemplo a los argumentos ingleses en cuanto a que las Malvinas les pertenecen, al decir que no estaban antes ocupadas.

La purga de la posesión viciosa se da cuando ya, la posesión se vuelve pacífica. O sea, puede provenir de un ilícito, incluso de un ilícito penalmente reprimido, pero cuando ya es pacífica, se entiende que la posesión quedó purgada de su vicio original. Y en esto sentido habrá que analizar cada caso en particular.

La llamada interrupción de hecho está prevista en el art. 3984 del Código Civil, cuando dice: "La prescripción se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un año, del goce de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesión sea ilegítima, injusta o violenta"

Obviamente no hay purga alguna del vicio si durante el año indicado aún se está en disputa por la violencia de hecho. Pero el caso es que, es difícil observar en la realidad que un hecho violento perdure tanto en el tiempo, por lo que el sistema del Código Civil, presume la purga en el plazo de 1 año de pacificidad. Como antes se señaló: por el plazo de un año, el antiguo poseedor tenía en sus manos la posibilidad de recobrar la posesión perdida mediante la acción posesoria denominada interdicto de recobrar. Y es por tal razón que si no ha ejercitado esa acción legal, se presume que el vicio inicial ha sido purgado.

Son requisitos, entonces, la desposesión por parte de un tercero, duración de un año, de manera pública, pacífica e ininterrumpida, inexistencia, por lo tanto, de acciones judiciales tendientes a recobrar la posesión perdida, desposesión total, no mera perturbación.

La interrupción por actos civiles.

Puede interrumpirse el curso de una prescripción adquisitiva por demanda contra el poseedor. El concepto de demanda, como antes dijimos, es amplio, se trata de toda petición a autoridad con capacidad suficiente como para recobrar la posesión perdida, y siempre que la petición tenga los elementos naturales esenciales y sea reclamada ante un órgano que puede acoger esa pretensión. De tal manera, y como se ha señalado, no bastan las meras denuncias penales o las sanciones administrativas que pudieren cupir. Siempre es necesario que ante un órgano dotado para volver las cosas al estado anterior, se peticiones concretamente el reintegro. Ese es el concepto de "demanda", y puede ser, incluso, defectuosa, pero debe tener visos de aceptación, no siendo posible concluir que es demanda, la interpuesta ante un órgano incapaz de hacer volver las cosas al estado anterior a la que se encontraban, o que no reúna los requisitos mínimos de audibilidad, o se trate de una petición in ininteligible, o que demuestra el desconocimiento del derecho.

Debe surgir claramente la voluntad del anterior poseedor de hacer valer su derecho a la posesión o su posesión anterior. Muchas veces suele decirse que la demanda se interpone al sólo efecto de interrumpir la prescripción. Es ésta una fórmula errónea, pues quien así se está manifestando, no está diciendo que su obstáculo sea la pérdida de la posesión, sino que está indicando que su obstáculo es la misma ley. No es conveniente utilizar esa fórmula. Hay jurisprudencia que señala que en ese modo de expresarse no está clara la voluntad de volver a la posesión.

La sede natural para hacer valer los derechos del desposeído es el Poder Judicial. A diferencia del tratamiento que se la deparado a las acciones personales y el modo de suspenderlas, los actos extrajudiciales no tienen ningún efecto, ni suspensivo, ni interruptivo. Al respecto podemos verificar esto en la nota del codificador al art. 3986 del Código Civil:

"Una interpelación extrajudicial dirigida al poseedor de un inmueble, no cambia el carácter de la posesión y no interrumpe la prescripción. Las denuncias de las pretensiones de la propiedad de una heredad, cuando no se someten a los jueces, se supone que no son serias y que se carece de los medios de justificarlas. L. 13, Dig., "Proempt". VAZEILLE, núm. 184. TROPLONG, "Prescrip.", núms. 576 y sigts. POTHIER. "Prescrip.", núm. 50.

 

No es necesaria la notificación de la demanda, no lo exige el sistema del Código Civil. Los autores en todos los casos refieren al Poder Judicial como el único apto para recibir el reclamo. Sin embargo, si es así, no podemos hacer futurología respecto a si determinadas futuras reparticiones públicas no podrían, en lo futuro, tener esa capacidad y ser reconocidas con esa condición legal, máxime en un país como el nuestro, donde lo administrativo, lleva hoy gran parte de lo que antes correspondía única y exclusivamente al Poder Judicial.

El reconocimiento del derecho en aquel que reclama, exista o no demanda, es un hecho que hace entender que no medió nunca curso de prescripción, puesto que el detentador de la cosa, reconoce en otro el derecho de poseer, lo mismo puede decirse del sometimiento de la cuestión en disputa a compromiso arbitral, son todas estas situaciones de duda respecto del detentador de la cosa que pretendía adquirir por vía de la prescripción adquisitiva.

La doctrina entiende que, el art. 3998, si bien dice "árbitros", comprende la posibilidad de someter la cuestión al juicio de "amigables componedores".

El Código Civil exige en el artículo citado que la cuestión, la manifestación quede expresada por medio de escritura pública. Exactamente dice: "El compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción"

La escritura pública es exigida para que quede clara la voluntad expresada, sin embargo los autores coinciden en que no es necesaria tamaño requisito. Sostienen, a mi juicio con acierto, que lo que interesa es la clara voluntad expresada por el actual poseedor.

No puede ser de otra manera, ya que no se exige la escritura pública cuando se reconoce el derecho a poseer en otra persona, y éste modo, implica esa reconocimiento, exista escritura pública o no.

Efectos de la interrupción de la posesión.

Como se ha señalado, la interrupción vuelve a fojas cero el tiempo de prescripción. Pero debemos decir que, si el acto interrumptivo está condicionado, por ejemplo, en el caso de la demanda civil, a que no se produzca la caducidad de la demanda, se tiene, para lo sucesivo como no producida dicha interrupción, en definitiva cualquier hecho que haga imperiosa la necesidad de mantener vivo el derecho del reclamante.

Efectos de la interrupción natural y de la civil

La interrupción natural obliga al poseedor a volver a poseer por el tiempo que marca la ley ánimus dómini, puesto que ha perdido la continuidad y la pacificidad que le eran necesarias, mientras que, al mismo tiempo no existiendo esa pacificidad, cualquiera, en cualquier tipo de proceso judicial, podría plantear la falta de la mencionada paz. Mientras que la interrupción civil sólo aprovecha a quien ha causado la demanda.

Antes hemos dicho: En los supuestos de condominio, ya sea voluntario o forzoso, por existir, por ejemplo, condominio hereditario, o propiedad horizontal, cualquier condómino puede interrumpir la prescripción y de esa interrupción se beneficien todos los comuneros. No así el caso de la suspensión, salvo que la misma sea aprovechada por el resto de los copropietarios o coposeedores siempre que la demanda sea la apropiada para regresar la cosa de quien la detenta a título de dueño, es decir, la demanda por reivindicación. Mientras que si se trata de otro tipo de demandas, la misma sólo aprovecha a quien la interpuso.

La usucapión breve.

Ya antes nos hemos referido a la misma, por lo que transcribiremos lo que hemos dicho:

"El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez sin consideración a la condición de la persona de quien emana".  Vale decir, que si se necesita escritura pública, entonces tal instrumento, si se precisa formularios como los que expide el Registro de la Propiedad Automotor, entonces tales. "Justo" entonces se refiere a la reunión de las condiciones legales del que debe estar investido el instrumento. La doctrina entiende que el defecto del título consiste en la falta de legitimación del enajenante y sostiene que puede haber justo título y conocimiento del defecto, o sea mala fe. Y que, a pesar del conocimiento de esa mala fe, la prescripción, o, mejor dicho, el plazo de prescripción en este caso, sigue siendo de 10 años.

Personalmente no estoy de acuerdo ni con la circunspección a la legitimación del que enajena, como tampoco, que el conocimiento que el poseedor tiene del defecto de su título apto para transmitir el dominio, le hacen pasible de usucapir brevemente. Precisamente en el justo título reside la buena fe, en la creencia de ser el dueño, creencia que va a tener que sanear en algún momento, generalmente por vía de excepción de prescripción adquisitiva. Ni tampoco considero que el justo título tenga sólo como posible imperfección la falta de legitimación del enajenante. Hay que ver caso por caso. Muchos fallos me apoyan en esta exigencia casuística, donde el detentador tiene un título que le hace creer ser el dueño y que ese título es el adecuado, conforme a la ley para la adquisición del derecho real, pero el defecto no necesariamente puede provenir de la falta de legitimación de quien lo enajenó. Podría haber un problema de en los asientos registrales en el Registro de la Propiedad Inmueble. No figurar, en un pedido de informes, por error, un usufructo, y quien compra, verdaderamente no tiene mas derecho que comprar la nuda propiedad. Esos defectos de información, son ajenos al adquirente quien no puede controlarlos, y con la jurisprudencia estoy convencido de que se trata de justos títulos, o sea los que cumplen con las solemnidades establecidas por la ley para la transmisión de los derechos reales.

En este sentido la Cámara segunda en lo Civil y Comercial de Córdoba, a modo de ejemplo, ha admitido que había "justo título" cuando el enajenante era demente y el comprador no conocía esta circunstancia. Y por ello es de buena fe. ( fallo publicado el 16/2/62 en BJC, VII-296 ).

No es "justo título" por ejemplo, el boleto de compra venta de inmuebles, que generalmente se cree que si lo es, puesto que la transferencia de un dominio sobre un bien inmueble, sólo puede realizarse por escritura pública. Ejemplo de solemnidades tenemos el art. 1184 del Código Civil que señala lo siguiente:

"Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:

1º Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;

2º Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesión;

3º ** Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones;

4º Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote;

5º *** Toda constitución de renta vitalicia;

6º La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios;

7º **** Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública;

8º ***** Las transacciones sobre bienes inmuebles;

9º La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública;

10 Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública;

11 Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres."

También la ley de sociedades comerciales tiene, para constitución de las mismas, formalidades que se dan en denominar "ad solemnitatem" porque rigurosamente deben observarse, para constituirse de una manera regular y ser así tenidas e inscriptas en la Inspección General de Justicia.

Título Putativo.

El mismo es considerado en el art. 4011 del Código Civil, cuando el mismo dice: "El título debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título suficiente"

Son los llamados títulos imaginarios. Los define el art. 2357, cuando dice respecto de ellos: "El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída"

Estos no son considerados justos títulos, por no existir, se trata de una cuestión de inexistencia de títulos: por ejemplo, se vende una finca y se ingresa a otra, se entra en posesión de un legado y luego me encuentro con que el mismo ha sido revocado.

No son casos de errores en los títulos en sí mismos, sino de errores que comete la persona.

Título subordinado a una condición.

Al mismo se refiere el art. 4014 del Código Civil, cuando el mismo señala "El título subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la prescripción, sino desde el cumplimiento de la condición. El título sometido a una condición resolutiva, es útil desde su origen para la prescripción"

La norma es lógica, no se es propietario hasta que la condición se cumpla, por lo que entonces no hay título directamente. En cambio en el caso de una condición resolutoria es apto pues transfiere el dominio. El caso de condición resolutoria, es quien compra, por ejemplo, de alguien a quien se le ha donado algo, con un cargo a cumplir, bajo apercibimiento que, en el caso de no cumplirlo, se resuelve, se retrotrae la obligación. Si bien quien compra de una donación de esa clase, puede no tener conocimiento de dicha condición, tiene sí justo título para operar la prescripción corta o decenal, dada su buena fe.

Concepto de Buena Fe.  Relaciones con el "justo título"

Todos los autores señalan, por lo menos, que el "justo título" está muy asociado a la "buena fe", pero que son conceptos distintos. La buena fe es la creencia justificada de ser propietario en virtud del "justo título", pero puede ser que, muchas veces, se conozca por parte del adquirente el vicio que tenía el título. Sin embargo el justo título hace presumir que de parte del adquirente ha habido buena fe. Siendo por lo tanto la carga de la prueba de que no la hubo, a cargo de quien reivindica la cosa para sí.

El concepto de buena fe esta establecido en el art. 2356 del Código Civil, cuando dice: "La posesión puede ser de buena o de mala fe. La posesión es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad"

Pero en lo concreto, en el tema que estamos tratando, específicamente trata el tema el art. 4007 del Cód. Civil, al decir: "La ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es excusable; pero no lo es la fundada en un error de derecho"

Vale decir que el derecho admite la buena fe. Y para que exista buena fe es necesario el cumplimiento de las debidas diligencias de cuidado.

Es de destacar que la buena fe simplemente se presume, por lo que se admite la prueba en contrario.

También se presume la mala fe en algunos casos, como por ejemplo cuando dispone el art. 4009: "El vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor".

Los autores concluyen, en consecuencia, que si no existe "justo título" no se puede hablar de buena fe. Dado lo expuesto, hay mas que una asociación de ideas entre el concepto de justo título y de buena fe. Diría yo que hay una relación de necesariedad.

Las constancias del título precedente pueden dar lugar a supuestos de mala fe aunque existe justo título.

Es el caso en el que el escribano consigna unos antecedentes de imposible cumplimiento en el pasado. Por ejemplo que destaque que una persona que es el enajenante, y que tiene el expediente civil a la vista, ha adquirido el bien por sentencia de usucapión habida en los autos "XX c/ ZZ", cuando ello era imposible a consecuencia de que, al comienzo de la posesión, el enajenante era un menor de edad y no estaba representado legalmente. Este imposible jurídico, hace que, si la persona del enajenante era conocida por el comprador, no pueda hablarse de buena fe, aunque exista justo título, o sea escritura pública. En cuanto al juicio en sí mismo, es nulo, y corresponde al juez decidir su nulidad. A veces las mismas constancias que emergen del título de propiedad que el escribano redacta, da pie para sentar que no hay buena fe de parte del adquirente.

Consecuencias de la prescripción adquisitiva de buena fe o sea la de corto plazo.

La consecuencia lógica es que pone al margen de cualquier acción, especialmente la de reivindicación, cualquier acción judicial por la que alguien se crea poseedor o con mejor título a no ser que se trate de un título putativo. Si el título es putativo, y por un error se ha decidido declararlo propietario, el verdadero propietario puede despojarle de la propiedad aún mediando sentencia firme, ya que no es firme respecto del verdadero propietario antecesor.

Título de propiedad falsificado.

Conforme al art. 1051 del Código Civil: "Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable"

Alguna doctrina sostenía que era necesaria la buena fe tanto del enajenante como del adquirente. El sistema del Código Civil siempre se está refiriendo a la buena fe del adquirente, y nunca a la del enajenante, por lo que es un justo título, aún el falsificado.

El resto de las prescripciones adquisitivas, son las llamadas "largas", a la que nos referiremos en otra página a fin de no agotar al lector, es la que requiere de 20 años de posesión pacífica, ininterrumpida y pública. Su trámite, o requisitos, esta regido por la ley 14.529 en el ámbito nacional.

¿Es la sentencia que se dicta en un juicio de usucapión declarativa de un derecho preexistente o constitutiva del derecho de propiedad?

Las sentencias que se dictan en los procesos de usucapión, y en todos los casos, no son constitutivas de derecho, sólo son declarativas, el juez "declara" que el derecho existía desde x fecha. Por lo que el que consigue esta sentencia, debe estarse en un todo a las situaciones que se planteaban en la fecha en la que comenzó a poseer, porque el juez, en ese caso, lo declara propietario desde esa fecha.