EL ETERNO PROBLEMA DEL “USURPADOR” SOLUCIONES POSIBLES
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La conveniencia de escoger uno u otro camino para resolver los casos de
ocupación.
Para el interés
del particular pensando en cómo desalojar a una persona, generalmente no le
interesa saber el concepto de usurpación, intrusión, ocupación, etc. Solamente
la desocupación.
Sucede
que, habitualmente, se escoge la vía penal ( usurpación
), pero el tipo penal exige una conducta usurpadora, y en mas de alguna
oportunidad, nos vamos a llevar la sorpresa de que, la conducta no es
usurpadora, el “delincuente” se queda en el inmueble, en virtud de que
penalmente nada se le puede reprochar.
Para el
Código Penal Argentino la usurpación es la siguiente conducta reprimida:
Será
reprimido con prisión de seis meses a tres años:
1º El que por violencia, amenazas, engaños,
abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o
parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un
derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el
inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes;
2º El que, para apoderarse de todo o parte
de un inmueble,
destruyere o alterare los términos o límites del mismo;
3º El que, con violencia o amenazas, turbare
la posesión o tenencia de un inmueble.
(Nota: 181. Texto según ley 24.454).
Como
podemos observar no todo ocupante puede ser considerado usurpador, exista o no
intrusión. Por lo tanto, a veces el camino mas corto puede ser el mas largo. La
mera denuncia nos puede llevar años para encontrarnos, para colmo, con la
sorpresa de una sentencia desfavorable.
Estos
conceptos, por lo tanto deben ser diferenciados, pues el intruso, no es punible
penalmente, y el fuero penal no tiene respuesta a quien no es considerado
delincuente por nuestro sistema legal.
Los
Códigos de Procedimiento Civiles tienen mejor respuesta a estas problemáticas
que comportan, para el propietario, un despaprovechamiento
de inmuebles.
Procedimientos
sencillos que parten de dos bases:
1.- La
desposesión de un inmueble que nos corresponde, por tener sobre el mismo, un
derecho de dominio, o derecho real de propiedad.
Para estos
casos, se establece el siguiente procedimiento:
Art. 679. - La acción de desalojo de inmuebles
urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este
Código para el juicio sumario, con las modalidades que se establecen en los
artículos siguientes.
Procedencia
Art. 680. - La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios,
intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Art. 680 bis. - Entrega del inmueble al
accionante. En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en
cualquier estado del juicio después de trabada la litis
y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble
si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales
daños y perjuicios que se puedan irrogar.
(Art. 680
bis: Incorporado por ley 24.454 (B.O. 07/03/1995) Adla
LV-B, 1533.).
VALE DECIR, BASTA
NOTIFICAR AL OCUPANTE, DEMOSTRAR QUE EL DERECHO QUE POSEEMOS ES VEROSÍMIL, ESTO
SIGNIFICA QUE NO ES NECESARIA UNA CABAL DEMOSTRACIÓN DE NUESTRO DERECHO Y SE
EXIGE, LÓGICAMENTE, UNA CAUCIÓN, QUE PUEDE SER CUALQUIER COSA SUSCEPTIBLE DE
SER CONVERTIDO EN DINERO. ESTA CAUCIÓN, TIENE UNA LÓGICA: LA DE SUPONER QUE, EL
OCUPANTE TENGA DERECHO A SEGUIR POSEYENDO O TENIENDO EL INMUEBLE.
GENERALMENTE,
AL NO EXISTIR CONFIANZA EN LA JUSTICIA, NO SE DA NINGUNA CAUCIÓN.
LA CIRCUNSTANCIA DE DETERMINAR SI ES PROCEDENTE EL LLAMADO “DESALOJO
ANTICIPADO” Y EL TERROR QUE ENGENDRA SEÑALARLE AL JUEZ, EN QUIEN NO SE CONFÍA, QUE
SE COMPROMETE, UNA PERSONA, A DAR EN CAUCIONAR CON ESTE O AQUEL BIEN – LO CUAL
NO SIGNIFICA DESPRENDERSE DEL MISMO – NO TIENE RAZÓN DE EXISTIR.
POR CUANTO
EL COMPROBAR EL EXTREMO DE SI EL DERECHO ES VEROSÍMIL S SENCILLO:
Algunos
ejemplos que podemos dar son los siguientes:
1.- En el
caso de locaciones, exigir a la contraparte el último recibo o recibos por
pagos de alquileres.
2.- Los
comprobantes de pago de servicios.
3.- Los
comprobantes del pago de impuestos, de estar a cargo del locatario.
4.- La verificación
mediante constatación judicial del estado en el que se encuentra un inmueble y
el que se describe en el contrato de locación.
5.- Misma
constatación judicial respecto a personas que viven en el inmueble y que no
están autorizadas a habitarlo.
6.-
Testigos, etc.
EN ESTE
PUNTO EN PARTICULAR, NO DEBIERA EXISTIR RAZÓN ALGUNA PARA TEMER, PERO, Y SIN
EMBARGO, LA POBLACIÓN EN GENERAL SE PERTURBA EN AVISARLE AL JUEZ QUE GARANTIZA
LO QUE AFIRMA EN LA DEMANDA COMPROMETIENDO A NO VENDER ESTE O DETERMINADO BIEN,
PARA LA HIPÓTESIS DE UNA SENTENCIA DEFINITIVA DESFAVORABLE.
ES MUY IMPORTANTE DAR
ESTA CAUCIÓN PUESTO QUE, EL LOCATARIO PUEDE ALEGAR MUCHOS ELEMENTOS PROBATORIOS
QUE JAMÁS LLEGAN A PRODUCIRSE Y GANA MUCHO TIEMPO DE HABITACIÓN A COSTA DE SU
LOCADOR.
POR
EJEMPLO ALGUNAS DEFENSAS POSIBLES ANTE UNA DEMANDA SON LAS SIGUIENTES:
a.- No
estoy en carácter de inquilino, sino de comodatario, nunca firmé algún contrato
de locación, y ofrece prueba testimonial a la que le fijan fecha de audiencia y
no concurre ningún testigo.
b.- Puede
responder también que no está en carácter inquilino, sino de poseedor, o que la
tenencia la recibió en realidad de otra persona, por, por ejemplo, haber
existido otro contrato de locación cuyo acercamiento a la justicia, en ningún momento
se ha producido ni se va a producir, pero el tiempo que lleva en términos de
sentencia, es tiempo de habitación gratuita por parte de los inquilinos.
c.- Puede
responder que el recibo no existe, acompañar una nómina de testigos
que
jamás van a declarar, en el sentido de que el pago se ha producido, pero, como
dije, jamás irán a una audiencia.
En
definitiva, se ha conseguido MODIFICAR EL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS por las
miles de chicanas que suelen ocurrir o presentarse o alegarse al responder una
demanda de desalojo.
A VECES LA
PERSONA QUE DA EN LOCACIÓN NO ES PROPIETARIA, NI LOCATARIA CON DERECHO A DAR EN
SU
BLOCACIÓN.
¿Qué hacer
entonces?
LOS
CÓDIGOS PROCESALES TRAEN REMEDIOS PARA SITUACIONES EN LAS QUE SE POSEE POR
POSEER, Y SE DA EN LOCACIÓN POR DARSE.
Para
comenzar diremos que, para dar en locación y promover el juicio de desalojo, NO
ES NECESARIO SER PROPIETARIO, pero, acompañar prueba documental – como podría
ser un título de propiedad o un boleto de compraventa con firma certificada por
escribano público y un acta notarial de entrega de la posesión, a modo de
ejemplo. Pero los extremos a probar, en este caso, son más complejos. Por
ejemplo: en el caso de una mera tenencia o posesión, la declaración sumaria de
dos testigos. Si la firma no se encuentra certificada, el reconocimiento de la
misma por dos o tres testigos o una pericia caligráfica.
Otras soluciones
consigue el Código Procesal Civil y Comercial:
Interdicto de retener: Cuando media solamente una turbación en la
posesión, está prevista una acción sumarísima tendiente a detener el o los
actos turbatorios. POR LA SIMPLE AMENAZA DE
DESPOSESIÓN.
Interdicto de Recobrar: Acción del mismo carácter que tiene como
función recobrar inmediatamente la posesión.
Adviértase
que el Código prevé una sencilla prueba y dice en el art. 612:
“La prueba sólo podrá versar sobre el
hecho de la posesión o tenencia invocada por el actor, la verdad o falsedad de
los actos de perturbación atribuidos al demandado, y la fecha en que éstos se
produjeron”
E incluso
dispone en el art. 613:
“Si la
perturbación fuere inminente, el juez podrá disponer la medida de no innovar,
bajo apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el art. 37”.
O SEA QUE UNA MERA
AMENAZA PUEDE ORIGINAR UNA ORDEN JUDICIAL SIN QUE AÚN SE HAYA DICTADO SENTENCIA.
Para más
todos los plazos procesales son de 2 días, y la sentencia debe dictarse en el
plazo de 20 días en el caso de único juez, y de 30 en caso de Tribunal, es
decir, órgano jurisdiccional, como Cámara de Apelaciones, compuesto por más de
un magistrado.
El Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación los prevé de la siguiente manera:
Art. 606. - Los interdictos sólo podrán
intentarse:
1. Para adquirir la posesión o la tenencia.
2. Para retener la posesión o la tenencia.
3. Para recobrar la posesión o la tenencia.
4. Para impedir una obra nueva.
No nos
vamos a detener en este momento en los incisos 1 y 4 sino en los que nos
interesa en el tema que tratamos: 2 y 3.
El
interdicto de recobrar ( la posesión ) prevé un
sencillo mecanismo:
Los
extremos de su procedencia son los siguientes:
1. Que
quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la
tenencia de una cosa mueble o inmueble.
2. Que
hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.
Los plazos
también son de 2 días y la sentencia definitiva se dicta en los plazos
indicados 20 ó 30 días, según se trate de tribunal unipersonal o colegiado.
La prueba
también es reducida: Solamente se puede probar el hecho de la posesión o tenencia
invocadas, así como el despojo y la fecha en que éste se produjo. Nada mas ( art. 615 del Código Procesal Civil y Comercial ).
POR
CONSIGUIENTE,
NO DAR FIANZAS, MANEJARSE CON DENUNCIAS POR USURPACIÓN,
CONSTITUYEN, POR LO GENERAL, EXCELENTES PÉRDIDAS DE TIEMPO. COMO ANTES HE
SEÑALADO, LO MAS CONCLUYENTE ES LO QUE SE INCORPORA COMO PRUEBA EN LA DEMANDA.
ES LA MEJOR MANERA DE QUE EL PROCEDIMIENTO TENGA LA MÁXIMA AGILIDAD.
Incluso el
art. 619 del Código Procesal señala que:
“Si
durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del
demandante, la acción proseguirá como interdicto de recobrar, sin retrotraer el
procedimiento, en cuanto fuese posible”
Sin embargo estos remedios sumarísimos tienen un plazo de un año desde la fecha del hecho ( art. 621 del Código Procesal Civil y Comercial ).