¿QUE ES LA USURPACIÓN? - USURPADOR - POSEEDOR- QUIEN DETENTA EL INMUBLE - COMO IDENTIFICAR AL USURPADOR - DIRERENCIA CON LA INTRUSIÓN - OCUPACIÓN Y USURPACIÓN - INTRUSIÓN Y USURPACIÓN - INTRUSO - OCUPANTE - SOLUCIONES - COMO DESALOJAR

EL ETERNO PROBLEMA DEL “USURPADOR” SOLUCIONES POSIBLES

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Por el Doctor Juan Carlos Muse Generch

 

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Ir a Usurpacición como delito penal

La conveniencia de escoger uno u otro camino para resolver los casos de ocupación.

Para el interés del particular pensando en cómo desalojar a una persona, generalmente no le interesa saber el concepto de usurpación, intrusión, ocupación, etc. Solamente la desocupación.

Sucede que, habitualmente, se escoge la vía penal ( usurpación ), pero el tipo penal exige una conducta usurpadora, y en mas de alguna oportunidad, nos vamos a llevar la sorpresa de que, la conducta no es usurpadora, el “delincuente” se queda en el inmueble, en virtud de que penalmente nada se le puede reprochar.

Para el Código Penal Argentino la usurpación es la siguiente conducta reprimida:

Será reprimido con prisión de seis meses a tres años:

1º El que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes;

2º El que, para apoderarse de todo o parte de un inmueble, destruyere o alterare los términos o límites del mismo;

3º El que, con violencia o amenazas, turbare la posesión o tenencia de un inmueble.

(Nota: 181. Texto según ley 24.454).

Como podemos observar no todo ocupante puede ser considerado usurpador, exista o no intrusión. Por lo tanto, a veces el camino mas corto puede ser el mas largo. La mera denuncia nos puede llevar años para encontrarnos, para colmo, con la sorpresa de una sentencia desfavorable.

Estos conceptos, por lo tanto deben ser diferenciados, pues el intruso, no es punible penalmente, y el fuero penal no tiene respuesta a quien no es considerado delincuente por nuestro sistema legal.

Los Códigos de Procedimiento Civiles tienen mejor respuesta a estas problemáticas que comportan, para el propietario, un despaprovechamiento de inmuebles.

Procedimientos sencillos que parten de dos bases:

1.- La desposesión de un inmueble que nos corresponde, por tener sobre el mismo, un derecho de dominio, o derecho real de propiedad.

Para estos casos, se establece el siguiente procedimiento:

Art. 679. - La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario, con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes.

Procedencia

Art. 680. - La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.

Art. 680 bis. - Entrega del inmueble al accionante. En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar.

(Art. 680 bis: Incorporado por ley 24.454 (B.O. 07/03/1995) Adla LV-B, 1533.).

VALE DECIR, BASTA NOTIFICAR AL OCUPANTE, DEMOSTRAR QUE EL DERECHO QUE POSEEMOS ES VEROSÍMIL, ESTO SIGNIFICA QUE NO ES NECESARIA UNA CABAL DEMOSTRACIÓN DE NUESTRO DERECHO Y SE EXIGE, LÓGICAMENTE, UNA CAUCIÓN, QUE PUEDE SER CUALQUIER COSA SUSCEPTIBLE DE SER CONVERTIDO EN DINERO. ESTA CAUCIÓN, TIENE UNA LÓGICA: LA DE SUPONER QUE, EL OCUPANTE TENGA DERECHO A SEGUIR POSEYENDO O TENIENDO EL INMUEBLE.

GENERALMENTE, AL NO EXISTIR CONFIANZA EN LA JUSTICIA, NO SE DA NINGUNA CAUCIÓN. LA CIRCUNSTANCIA DE DETERMINAR SI ES PROCEDENTE EL LLAMADO “DESALOJO ANTICIPADO” Y EL TERROR QUE ENGENDRA SEÑALARLE AL JUEZ, EN QUIEN NO SE CONFÍA, QUE SE COMPROMETE, UNA PERSONA, A DAR EN CAUCIONAR CON ESTE O AQUEL BIEN – LO CUAL NO SIGNIFICA DESPRENDERSE DEL MISMO – NO TIENE RAZÓN DE EXISTIR.

POR CUANTO EL COMPROBAR EL EXTREMO DE SI EL DERECHO ES VEROSÍMIL S SENCILLO:

Algunos ejemplos que podemos dar son los siguientes:

1.- En el caso de locaciones, exigir a la contraparte el último recibo o recibos por pagos de alquileres.

2.- Los comprobantes de pago de servicios.

3.- Los comprobantes del pago de impuestos, de estar a cargo del locatario.

4.- La verificación mediante constatación judicial del estado en el que se encuentra un inmueble y el que se describe en el contrato de locación.

5.- Misma constatación judicial respecto a personas que viven en el inmueble y que no están autorizadas a habitarlo.

6.- Testigos, etc.

EN ESTE PUNTO EN PARTICULAR, NO DEBIERA EXISTIR RAZÓN ALGUNA PARA TEMER, PERO, Y SIN EMBARGO, LA POBLACIÓN EN GENERAL SE PERTURBA EN AVISARLE AL JUEZ QUE GARANTIZA LO QUE AFIRMA EN LA DEMANDA COMPROMETIENDO A NO VENDER ESTE O DETERMINADO BIEN, PARA LA HIPÓTESIS DE UNA SENTENCIA DEFINITIVA DESFAVORABLE.

ES MUY IMPORTANTE DAR ESTA CAUCIÓN PUESTO QUE, EL LOCATARIO PUEDE ALEGAR MUCHOS ELEMENTOS PROBATORIOS QUE JAMÁS LLEGAN A PRODUCIRSE Y GANA MUCHO TIEMPO DE HABITACIÓN A COSTA DE SU LOCADOR.

POR EJEMPLO ALGUNAS DEFENSAS POSIBLES ANTE UNA DEMANDA SON LAS SIGUIENTES:

a.- No estoy en carácter de inquilino, sino de comodatario, nunca firmé algún contrato de locación, y ofrece prueba testimonial a la que le fijan fecha de audiencia y no concurre ningún testigo.

b.- Puede responder también que no está en carácter inquilino, sino de poseedor, o que la tenencia la recibió en realidad de otra persona, por, por ejemplo, haber existido otro contrato de locación cuyo acercamiento a la justicia, en ningún momento se ha producido ni se va a producir, pero el tiempo que lleva en términos de sentencia, es tiempo de habitación gratuita por parte de los inquilinos.

c.- Puede responder que el recibo no existe, acompañar una nómina de testigos que jamás van a declarar, en el sentido de que el pago se ha producido, pero, como dije, jamás irán a una audiencia.

En definitiva, se ha conseguido MODIFICAR EL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS por las miles de chicanas que suelen ocurrir o presentarse o alegarse al responder una demanda de desalojo.

A VECES LA PERSONA QUE DA EN LOCACIÓN NO ES PROPIETARIA, NI LOCATARIA CON DERECHO A DAR EN SU BLOCACIÓN.

¿Qué hacer entonces?

LOS CÓDIGOS PROCESALES TRAEN REMEDIOS PARA SITUACIONES EN LAS QUE SE POSEE POR POSEER, Y SE DA EN LOCACIÓN POR DARSE.

Para comenzar diremos que, para dar en locación y promover el juicio de desalojo, NO ES NECESARIO SER PROPIETARIO, pero, acompañar prueba documental – como podría ser un título de propiedad o un boleto de compraventa con firma certificada por escribano público y un acta notarial de entrega de la posesión, a modo de ejemplo. Pero los extremos a probar, en este caso, son más complejos. Por ejemplo: en el caso de una mera tenencia o posesión, la declaración sumaria de dos testigos. Si la firma no se encuentra certificada, el reconocimiento de la misma por dos o tres testigos o una pericia caligráfica.

Otras soluciones consigue el Código Procesal Civil y Comercial:

Interdicto de retener: Cuando media solamente una turbación en la posesión, está prevista una acción sumarísima tendiente a detener el o los actos turbatorios. POR LA SIMPLE AMENAZA DE DESPOSESIÓN.

Interdicto de Recobrar: Acción del mismo carácter que tiene como función recobrar inmediatamente la posesión.

Adviértase que el Código prevé una sencilla prueba y dice en el art. 612: La prueba sólo podrá versar sobre el hecho de la posesión o tenencia invocada por el actor, la verdad o falsedad de los actos de perturbación atribuidos al demandado, y la fecha en que éstos se produjeron

E incluso dispone en el art. 613: “Si la perturbación fuere inminente, el juez podrá disponer la medida de no innovar, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el art. 37”.

O SEA QUE UNA MERA AMENAZA PUEDE ORIGINAR UNA ORDEN JUDICIAL SIN QUE AÚN SE HAYA DICTADO SENTENCIA.

Para más todos los plazos procesales son de 2 días, y la sentencia debe dictarse en el plazo de 20 días en el caso de único juez, y de 30 en caso de Tribunal, es decir, órgano jurisdiccional, como Cámara de Apelaciones, compuesto por más de un magistrado.

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación los prevé de la siguiente manera:

Art. 606. - Los interdictos sólo podrán intentarse:

1. Para adquirir la posesión o la tenencia.

2. Para retener la posesión o la tenencia.

3. Para recobrar la posesión o la tenencia.

4. Para impedir una obra nueva.

No nos vamos a detener en este momento en los incisos 1 y 4 sino en los que nos interesa en el tema que tratamos: 2 y 3.

El interdicto de recobrar ( la posesión ) prevé un sencillo mecanismo:

Los extremos de su procedencia son los siguientes:

1. Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la tenencia de una cosa mueble o inmueble.

2. Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.

Los plazos también son de 2 días y la sentencia definitiva se dicta en los plazos indicados 20 ó 30 días, según se trate de tribunal unipersonal o colegiado.

La prueba también es reducida: Solamente se puede probar el hecho de la posesión o tenencia invocadas, así como el despojo y la fecha en que éste se produjo. Nada mas ( art. 615 del Código Procesal Civil y Comercial ).

POR CONSIGUIENTE, NO DAR FIANZAS, MANEJARSE CON DENUNCIAS POR USURPACIÓN, CONSTITUYEN, POR LO GENERAL, EXCELENTES PÉRDIDAS DE TIEMPO. COMO ANTES HE SEÑALADO, LO MAS CONCLUYENTE ES LO QUE SE INCORPORA COMO PRUEBA EN LA DEMANDA. ES LA MEJOR MANERA DE QUE EL PROCEDIMIENTO TENGA LA MÁXIMA AGILIDAD.

Incluso el art. 619 del Código Procesal señala que: “Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la acción proseguirá como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese posible”

Sin embargo estos remedios sumarísimos tienen un plazo de un año desde la fecha del hecho ( art. 621 del Código Procesal Civil y Comercial ).

 

 

 

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