LAS OBLIGACIONES DEL LOCADOR EN LAS LOCACIONES EN EL ALQUILER -  EL MANTENER AL INQUILINO EN EL USO Y GOCE DE LA COSA ALQUILDADA - RECLAMOS PROCEDENTES - LAS RESPONSABILIDADES DE LOCADOR POR LOS DESPERFECTOS - PINTURA Y PUERTAS Y ELEMENTOS QUE EXISTAN

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Por el Doctor Juan Carlos Muse Generch

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Introducción.

Mala conceptualización de los locatarios.

La cláusula "se entrega en perfectas condiciones de uso" o en "perfectas condiciones".

¿Cuál es entonces la obligación del locador?

La obligación del locador en mantener al inquilino en el uso y goce. ¿En qué consiste?

 

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Introducción.

El contrato de locación está regido por las disposiciones de los arts. 1493 a 1622 del Código Civil. Asimismo, existe la ley de locaciones urbanas 23.091. Me voy a dedicar a aclarar algunos conceptos de las locaciones urbanas y de las obligaciones del locador. Para comenzar señalo que la locación de cosa, es el género, y la de inmuebles, la especie. Toda cosa puede darse en locación, toda cosa que pueda usarse y gozarse conforme a su destino  De conformidad al art. 1493 del Código Civil: "Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero"  La segunda es la llamada locación de obra, de la cual tampoco me voy a ocupar en este momento.

En primer lugar no hay dos o mas partes, es un contrato bilateral, no plurilateral, existirán mas de dos personas, pero partes sólo dos: locador y locatario.

Lo que se entrega es el uso y goce de una cosa. Contractualmente suele instrumentarse qué cosa es la que se da en locación, determinándosele o delimitando el campo de "la cosa locada". Pero es que también, habitualmente la cosa locada, en el caso de inmuebles para viviendas o para comercios, está integrada, por sus adentros, de otra cantidad de elementos. Al propio tiempo, la cosa locada suele tener desperfectos, producidos por el uso previo del locador, por la naturaleza propia de la cosa que se da en locación, es decir, su duración útil, su desgaste propio.

Mala conceptualización de los locatarios.

Los locatarios suelen increpar por arreglos propios de la cosa dada en locación, y a veces por el mobiliario y desperfectos que suelen ocurrir, pensando que es obligación del locador que esa obligación de concesión del uso y del goce de las cosas, persiste de la misma manera que en el momento de la entrega. En realidad lo que sucede es que el locador se desprende de ese uso y goce de la cosa locada, y se la entrega al locatario, quien sigue ese uso y goce, pero el locador no tiene la obligación de prestar servicios a la cosa locada por cuanto, el arriendo que se paga es la contraprestación al uso y goce, y como dicho uso y goce ha sido transferido, la continuidad que del mismo haga el inquilino, nada tiene que ver con supuestas obligaciones de garantía del locador. El locador no es un servidor del locatario en cuanto elemento se rompa por el uso y goce del locatario, como tampoco de todos los elementos, incluyendo los constructivos, que decaigan en desperfectos. No se obliga - salvo pacto expreso - en ser un service de hotel. Todos los elementos que se deteriorar por el uso y no mas que ello, o por el uso y goce de los mismos, o por la vida útil que llevan, no son obligación del locador el tener que estar permanentemente reparando. Es que no se trata de una obligación de servicios, sino que lo que se da en locación es una cosa, y como tal, la cosa tiene por naturaleza una duración útil, y los elementos internos que se encuentran dentro de esa cosa, también.

La cláusula "se entrega en perfectas condiciones de uso" o en "perfectas condiciones".

Salvo las hipótesis de contratos entre ausentes, así por ejemplo, cuando se da en locación por medio de internet, donde no es factible observar detenidamente la cosa locada, esa cláusula no es tal. No establece derechos ni obligaciones, por lo que son a costa del locador, las reparaciones necesarias para proseguir en el uso de la cosa locada. Y ello es así, por cuanto no se establece un servicio de uso y goce, sino que se pacta la entrega de un uso y goce, un desprendimiento del mismo y nada mas que ello. "Perfectas condiciones de uso" o "Perfectas condiciones" no significan que las cosas sean nuevas. Se entienden que están en condiciones, esto es, libre de vicios ocultos.

¿Cuál es entonces la obligación del locador?

En lo que concierne a inmuebles, salvo desperfectos importantes, elementos que hacen a la buena fe, que presiden a los contratos, caídas de mampostería, de paredes techos y ventanas, existe una obligación del locador de colaborar con el locatario a su reparación. No son cosas que suelan darse, pero pueden ocurrir, debido a causas desconocidas también. Son incidencias de la vida y es obligación de los contratantes, cuando no se puede determinar la causa de un deterioro importante, significativo, colaborar con el locatario y éste con el locador. Además de ello cuéntese con el hecho de que el mismo locador pudo haber sido víctima de vicios ocultos. Tendrá acción por los mismos en los términos que hemos examinado ( clic aquí ) pudiendo el locatario hace uso de la acción subrogatoria. Es una acción que se otorga al acreedor remiso en cobrar sus deudas, para que el acreedor del primero, vaya contra el segundo, en términos generales, lo podemos explicar así.

La obligación del locador en mantener al inquilino en el uso y goce. ¿En qué consiste?

Salvo hipótesis de entidad y características como la recién descripta, la obligación del locador versa sobre que el uso y goce de la cosa no se vean perturbadas por cuestiones legales. La garantía entonces es llamada de evicción. Es una garantía de derecho. La garantía está prevista en el contrato de compraventa, pero se hace extensiva todos los contratos onerosos. En el caso de la locación se ha sostenido:

"La garantía de evicción es un deber que pesa sobre el locador en la medida que el locatario cumpla con su propia obligación de informar- en el menor tiempo posible- de toda usurpación o novedad dañosa a su derecho (art.1530 Cód. Civil). El incumplimiento no sólo trae aparejada la cesación de la garantía por evicción, sino que además- como todo en vínculo obligatorio- su inejecución puede dar lugar a una responsabilidad por daños y perjuicios encuadrable en la órbita contractual, dado que se trata de la inejecución de una obligación secundaria producida durante la ejecución del contrato. La razón de ser de la comunicación que deberá efectuar el locatario, es la de posibilitar en tiempo y modos oportunos la intervención del locador, para que pueda cumplimentar su garantía respecto al uso y goce concedidos. La norma del artículo 1530 contempla las dos situaciones de la garantía de evicción resultantes de los artículos 1527 y 1528 del Código Civil."

CCI Art. 1530 ; CCI Art. 1527 ; CCI Art. 1528

CC0001 LZ 65087 RSD-140-8 S 13-5-2008 , Juez BASILE (SD)

CARÁTULA:  Zucowski Carlos c/ Padilla Josefa s/ Daños y Perjuicios
MAG. VOTANTES: Basile-Igoldi