EXPENSAS - QUIEN FIJA LAS EXPENSAS - CLASES DE EXPENSAS - QUE REQUISITOS TIENEN QUE TENER LAS EXPENSAS - COMO CONTROLARLAS - ABUSOS JUDICIALES - JUICIO POR EXPENSAS - ELASTICIDAD DE LOS JUECES - FALTA DE REUNIÓN DE CONSORCIO - ACREDITAR SER ADMINISTRADOR

EL PROBLEMA DE LAS EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL - QUEJAS - QUIEN LAS FIJA - EL REGLAMENTO Y LA LEY. DESCARGA EN AUDIO TEXTO IMPLICA QUE LO PUEDE ESCUCHAR AL TEMA POR INTERNET O DESCARGAR ESTE CONTENIDO EN AUDIO EN SU PC. 

Por el Doctor Juan Carlos Muse Generch

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Introducción.

¿Cómo se fijan las expensas?

Abusos judiciales.

¿Que son los juicios ejecutivos por expensas?

¿Las expensas adeudadas impiden el pago de las posteriores?

¿Cuando pueden prescribirse por el tiempo y la falta de acción judicial, las expensas adeudadas?

Semejanza entre fijación de expensas y función parlamentaria.

¿Se puede convenir otra forma que la prevista en el Reglamento de Copropiedad y Administración para el funcionamiento y fijación de las expensas?

¿Pueden existir en el Reglamento organismos del consorcio distintos a los de las asambleas?

¿Cuál es la solución para el caso de que el funcionamiento del consorcio se encuentre viciado por problemas de concurrencia, de voto, o, mejor dicho, mal funcionamiento en general?

¿Que se puede hacer en aquellos casos en los cuales no exista reglamento y uno de los consorcistas lo desee?

¿Cuantos votos tiene cada consorcista en las Asambleas?

¿De qué sirve la ley de Propiedad Horizontal si el reglamento puede disponer otra cosa?

¿Debe el administrador rendir cuentas?

¿Que sucede en el caso de que por expensas se deba pagar un juicio?

¿Que responsabilidad tiene el administrador por no haber iniciado un juicio por expensas cuando correspondía por cobro de expensas?

¿Que responsabilidad tiene el administrador por no haber iniciado un juicio que no es por expensas?

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Introducción.

Las expensas son las obligaciones de dar sumas de dinero que importan al copropietario, mantener y, a veces, mejorar los espacios comunes o mantenerlos en funcionamiento o decoro, pagar los impuestos, y los servicios comunes. Las expensas ordinarias, son las que corresponden al mantenimiento normal o habitual de un edificio en propiedad horizontal, sea que la misma esté construida en elevación, sea que la misma esté construida en forma horizontal al suelo. Las extraordinarias, en cambio, son las destinadas a solucionar problemas o imposiciones no comunes o habituales. Caso de cierto tipo de impuestos que se aplican por única vez, revalúos por ejemplo, como también indemnizaciones por daños y perjuicios a terceros y, también a uno de los consorcistas. También cuando una situación edilicia merece una atención especial y no puede demorar, en cuyo caso las expensas destinadas a este otro tipo de erogaciones, se denominan extraordinarias.

¿Cómo se fijan las expensas?

Las expensas se fijan de conformidad al Reglamento de copropiedad y administración, y en defecto o ausencia de éste, conforme a las reglas de la ley de propiedad horizontal 13512 y su decreto reglamentario 18349/49. Como los dueños de la propiedad son los consorcístas, es obligación de ellos su fijación por períodos determinados. En caso de falta de Reglamento señala la ley "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta". Por lo general los copropietarios no suelen reunirse ni suelen existir las mayorías establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración, lo que obliga al administrador o a algún consorcista su fijación previo cálculo de erogaciones. Tenemos que asociar la idea de las expensas como si fueran impuestos, tal cual. La obligación de pagar, como se advierte, no va en función de la cantidad de metros cuadrados, como muchos creen, sino en función del valor de la propiedad.

El hecho de que las pueda fijar un tercero, no significa que el tercero, ya sea administrador u otro consorcista, pueda violar el criterio de la mayoría o lo que la mayoría decida al respecto. Es como un presupuesto, anual, semestral, o el período que se fije, para establecer en qué se va a gastar y cómo van a ingresar las expensas, su cuantía y período de pago.

Pero tampoco la mayoría puede decidir lo que es contrario a la realidad de los gastos necesarios. Los consorcistas tienen el derecho de impugnar en cualquier momento la cuantía de las expensas, sea porque el valor de su propiedad no es el considerado, sea porque no se ajusta a la realidad el monto total recaudado necesario. Pero no puede cuestionar, si no estuvo en reunión con los consorcistas, el destino dado o fijado por los consorcistas, ya que esto puede generar un daño. Por ejemplo si tres personas se encargan de la limpieza, la expulsión de uno puede traer como efecto la indemnización laboral.

Dado que, como costumbre, los consorcistas no suelen reunirse para fijar un período, por lo menos anual, para el monto de las erogaciones calculadas y los ingresos calculados para esas erogaciones, si bien los Códigos de Procedimiento de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires establecen recaudos, cierta elasticidad judicial se da, dado que es un hecho bastante conocido. Esto es así, por cuanto el consorcista muchas veces desconoce de qué es dueño. Y es dueño sólo de un espacio de aire. No existen en los consorcios muros medianeros, salvo el del edificio, no se pueden demoler paredes, no pueden colgarse elementos pesados, pues todo eso afecta a la estructura general del edificio.

La mencionada elasticidad se da para el cobro ejecutivo de las expensas. Establece el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en el art. 524  "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.". Por su lado el art. 522 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires señala: Constituirá título ejecutivo de crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. En el escrito en que se promueva la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto, deberá agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. Asimismo, se acompañará constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios por abonarla, expedido por el administrador o quien haga sus veces"

Sin perjuicio de las condiciones previstas en los respectivos artículos, se concede, de hecho, por los jueces, la posibilidad de ejecutar las las expensas sin que se cumplan todos los requisitos establecidos en dichos artículos, ya que muchas veces no hay actas de consorcio. Los administradores suelen no acompañar la constancia de plazo, y solamente la de expensas. En muchas ocasiones no acreditan el carácter de administrador, ni de "quien hace las veces", no acreditándose la legitimación para la ejecución de las expensas. Y la elasticidad tribunalicia suele ser excesiva. La legitimación o sea la acreditación de ser el administrador o quien hace las veces del mismo, debe estar en el respectivo juicio ejecutivo, y hasta podrá prescindirse del plazo, ya que podría considerarse que el plazo lo hace el propio traslado de la demanda, a fin de que el administrado pague, o sea la notificación de la demanda. Pero este es un criterio de excepción.

Abusos judiciales.

Como hemos visto al tratar el tratar el tema de los abusos en la interpretación de los juicios ejecutivos, ( clic aquí ) ciertas facilidades no pueden ser aceptadas. Hay criterios judiciales disímiles, pero por lo menos debe existir una alegación en el sentido de que, o no hay libros de consorcio, o no se reunieron los consorcistas para discernir la cuantía de las expensas. Ello expone al administrador o a quien haga sus veces, a una acción judicial en su contra. En cuanto a las expensas extraordinarias, se sigue el mismo criterio, debe, a lo menos, probarse la legitimación activa. Si lo ejecutado no se ajusta al reglamento, podrá el demandado defenderse oponiendo la llamada excepción de inhabilidad de título. Las expensas NO se fijan, como norma, por el administrador. Cuidado con este punto. El administrador puede o no ser un consorcistas, pero no es el dueño de todo el edificio. Y son los dueños los que deciden qué hacer con su edificio. No el administrador, salvo casos excepcionales que se ven con bastante frecuencia. Es habitual asignar a ciertas empresas la administración del consorcio. Como también lo es que los consorcistas crean en su publicidad. El administrador no es mas que eso. De manera que ninguna empresa va a hacer magia, menos en un asunto relativamente fácil, pero pesado, como la administración de un consorcio. Estas empresas proveen incluso aparatología, personal de limpieza, etc. Los consorcistas quedan atrapados en su publicidad, pero por desconocimiento.

¿Que son los juicios ejecutivos por expensas?

Prácticamente podríamos decir que no son juicios en el sentido de la Constitución Nacional, ya que no hay un conocimiento pleno del juez, se trata en realidad de "cobros ejecutivos" por vía judicial. En ciertos casos, como éste, la ley concede al legitimado activo, la posibilidad de ejercer una acción ejecutiva con casi nimia defensa del consorcista. La razón es no poder esperar todo lo largo de un juicio. El dinero se necesita ya, y no se puede defender el consorcista o plantear o alegar o argumentar cosas que hacen a la vida del consorcio, o que están fuera del ámbito de una ejecución propiamente dicha. La jurisprudencia tiene dicho que las expensas son como la savia de una planta o como la sangre de la persona. Por lo tanto deben ser pagadas de manera inmediata. Pero los Códigos Procesales de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires, permiten el denominado "juicio ordinario posterior", que significa, que una vez cumplidas las condenaciones en el juicio ejecutivo, el interesado, consorcista, podrá promover todas las demandas, hasta reiterando la causa, esto es: incorrecto pago de expensas por vía judicial, para reembolsarse de lo mal pagado, como todo otro juicio, como daños y perjuicios, contra el administrador, consorcio y consorcista que se encargaba del cobro de las expensas.

¿Las expensas adeudadas impiden el pago de las posteriores?

No, porque no se trata de un capital a cancelar, en el mismo sentido los impuestos, no se trata de un capital que se pueda cancelar y, en consecuencia, fraccionar en cuotas. No existe monto fijo, no plazo alguno para cancelar un capital. Se trata de un concepto dinámico, de una suma dinámica y sin plazo. Por consiguiente no es como deudas de capital en los cuales la imputación del pago se hace a las cuotas mas atrasadas y/o a cuenta - por los intereses -. El consorcista tiene derecho a cancelar la cuota que él quiera, sin perjuicio de que, la consecuencia de no abonar cuotas atrasadas, involucren mayores intereses, entre compensatorios y punitorios.

¿Cuando pueden prescribirse por el tiempo y la falta de acción judicial, las expensas adeudadas?

Al igual que en lo fiscal, rige al respecto la disposición del art. 4027 del Código Civil, que establece: "Se prescribe por cinco años, la obligación de pagar los atrasos: 1º De pensiones alimenticias; 2º Del importe de los arriendos, bien sea la finca rústica o urbana; 3º De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos". Nota:4027. Cód. francés, art. 2277; holandés, 2012, napolitano, 2183.

Como puede advertirse de la disposición transcripta, no se trata en ninguno de los casos previstos en la misma, de un capital que se adeude. Por cuanto las pensiones alimenticias no tienen plazo y son variables, los arriendos lo mismo. Y la doctrina y jurisprudencia en forma unánime tienen este criterio al no existir un capital final a cancelar.

Semejanza entre fijación de expensas y función parlamentaria.

Podemos decir, con total seguridad que existe un notable parecido entre la función parlamentaria en la fijación de los impuestos y las asambleas de los consorcistas con el fin de fijar ellos mismos el valor de dichas expensas. También existe una semejanza entre la tarea del administrador y la del Poder Ejecutivo, es decir, el Poder Administrador, ¿De qué? De las decisiones tomadas en Asamblea.

¿Se puede convenir otra forma que la prevista en el Reglamento de Copropiedad y Administración para el funcionamiento y fijación de las expensas?

Para ello se requiere unanimidad si se trata de un instrumento no inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. La solución es lógica y atañe al derecho de propiedad de uno de los condóminos o copropietarios. Este tiene derechos por sobre la mayoría que acuerde otra cosa, pues ha adquirido la propiedad en miras y en función de su reglamento o de la ley. En cambio si hay una modificación o un nuevo reglamento inscripto, para apartarse del mismo, la ley prevé, salvo que el reglamento diga otra cosa, por una mayoría no menor a dos tercios, pero, luego de hecha la modificación para la inscripción en el Registro, mediante escritura pública. No mediante instrumento privado que acuerden las partes, lo que afectará sólo a las partes del acuerdo privado.

¿Pueden existir en el Reglamento organismos del consorcio distintos a los de las asambleas?

Pueden existir, pero llegado el caso de que esto entorpezca el funcionamiento de la vida consorcial, puede solicitarse su modificación.

¿Cuál es la solución para el caso de que el funcionamiento del consorcio se encuentre viciado por problemas de concurrencia, de voto, o, mejor dicho, mal funcionamiento en general?

El art.224 del Código Procesal de la Provincia de Buenos Aires prevé: "Administración judicial. Cuando fuere indispensable sustituir la administración de la sociedad o asociación intervenida, por divergencias entre socios derivadas de una administración irregular o de otras circunstancias que, a criterio del juez hicieren procedente la medida, el interventor será designado con el carácter de administrador judicial. En la providencia en que lo designe, el juez precisará sus deberes y facultades tendientes a regularizar la marcha de la administración y a asumir la representación, si correspondiere. Ejercerá vigilancia directa sobre su actuación y procederá a removerlo en caso de negligencia o abuso de sus funciones, luego de haber oído a las partes y al administrador.". Asimismo es aplicable el art. 320 inc.2do. apartado "d": que fija el procedimiento sumario para las "c) Cuestiones entre copropietarios surgidas de la administración, y las demandas que se promovieran por aplicación de la ley de propiedad horizontal, salvo que las leyes especiales establecieran otra clase de procedimiento". En el mismo sentido el Código Procesal Civil de la Nación expresa algo similar en el mismo artículo, sólo que lo toma como medida precautoria, pudiendo ser suplido el administrador, conforme a la doctrina en torno a los arts. 225 y 226 del CPCC. Pero dado que el procedimiento sumario se encuentra derogado, rige la norma general del art. 319 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: "Todas las contiendas judiciales que no tuvieren señalada una tramitación especial, serán ventiladas en juicio ordinario, salvo cuando este Código autorice al juez a determinar la clase de proceso aplicable. Cuando leyes especiales remitan al juicio o proceso sumario se entenderá que el litigio tramitará conforme el procedimiento del juicio ordinario. Cuando la controversia versare sobre los derechos que no sean apreciables en dinero, o existan dudas sobre el valor reclamado y no correspondiere juicio sumarísimo, o un proceso especial, el juez determinará el tipo de proceso aplicable. En estos casos así como en todos aquellos en que este Código autoriza al juez a fijar la clase de juicio, la resolución será irrecurrible" . Las soluciones comunes en ambos casos es la citación a una audiencia judicial de los consorcistas con carácter previo.

¿Que se puede hacer en aquellos casos en los cuales no exista reglamento y uno de los consorcistas lo desee?
Dispone el art. 1 de la ley 13.512: "Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un Reglamento de Copropiedad y Administración ,
impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9º de la ley 13512, dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los
registros públicos por toda persona , física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad - conforme al régimen de
la ley 13512- un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la 
inscripción del referido reglamento"

¿Cuantos votos tiene cada consorcista en las Asambleas?

Salvo que el reglamento prevea otra cosa, cada consorcista tiene un voto.

¿De qué sirve la ley de Propiedad Horizontal si el reglamento puede disponer otra cosa?

La ley de Propiedad Horizontal no puede ser absolutamente derogada por medio de un reglamento, deben conservarse sus pautas de convivencia y de equidad. El reglamento sólo puede tener una armonía con dichas pautas. Al mismo tiempo sienta las bases de las obligaciones y derechos de los copropietarios con respecto a la cosa común y define qué es de uso común y que es de uso privativo en la Propiedad Horizontal.

¿Debe el administrador rendir cuentas?

Absolutamente, a pedido de cualquiera de los consorcistas, salvo que ya lo haya hecho con anterioridad, por ejemplo, poniendo en público permanentemente su actividad administradora, con tal de que sea bastante visible. Debe tenerse en cuenta que el administrador es un mero representante de los consorcistas, por lo que las normas que imperan en el caso, son las del mandato, en cambio, para quien esté haciendo sus veces, por ausencia del administrador, las de gestión de negocios ajena sin mandato, pero, de todas maneras, la normativa del Código Civil para uno y otro caso, es la misma y hay que rendir cuentas.

¿Que sucede en el caso de que por expensas se deba pagar un juicio?

Hay que distinguir situaciones: víctima consorcista, el responsable es el consorcio, daño ocasionado por alguna cosa. Si se trata de un daño ocasionado por mala administración, hay corresponsabilidad entre el consorcio y el administrador de manera solidaria. El tiempo para interponer la demanda, dependerá de si el daño tiene un origen contractual, en cuyo caso tiene 10 años para dirigir la acción, o si se trata de una responsabilidad nacida como consecuencia de un accidente ocasional producido por accidentes con cosas, o delitos civile, en cuyo caso, sólo existen dos años. Si se trata de un tercero, en todos los casos, el tercero sólo tiene dos años para reclamar.

¿Que responsabilidad tiene el administrador por no haber iniciado un juicio por expensas cuando correspondía por cobro de expensas?

Habiendo sido designado para ello y para representar al consorcio tiene una responsabilidad al respecto pecuniaria.

¿Que responsabilidad tiene el administrador por no haber iniciado un juicio que no es por expensas?

No tiene ninguna responsabilidad por los juicios que no atañen a su función, pero sí a los que conciernen a la defensa del patrimonio de los consorcistas. En los demás casos, debe ser especialmente instruido para hacer el juicio por otros motivos, por el consorcio.